[사과의 미국부동산 이야기] 2. 사과의 부동산 성장 스토리와 포트폴리오

매번 투자집을 살때마다 마일모아 게시판에 신나서 글을 올렸다. 

별거아닌 글인데도, 마모게시판 회원들은 나를 따듯하게 응원해주었고, 함께 나누다보니, 여러분들에게서 배우는게 더 많아지게 되었다. 

마모게시판은 어느덧 나의 투자일기장이 되고 있다. 

 

이제 2019년부터의 투자성장 스토리와 포트폴리오를 이야기 해보고자 한다. 

나는 총 6채의 집을 로드아일랜드에 보유하고 있다. 1 프라이머리, 5 투자집으로 24유닛이고 28도어이다. 24유닛/28도어인 이유는 칼리지 근처 집이 한유닛이 4도어의 룸렌트로 돌아가고, 3호집의 싱글홈건물이 2유닛으로 돌아가고 있기 때문이다. 

 

프라이머리 홈은 2013년도에 샀지만, 거주집이니 일단 이야기에서 제외하고, 투자집만의 포커스로 이야기를 하자면 아래와 같다.

1호 - 이스트 그린이치 프라이머리 홈의 ADU (Additional unit): 2019

2호 - 프로비던스의 젠킨스집: 2019.6 (3유닛 6도어)

3호 - 프로비던스의 플로렌스집: 2020. 11 (4유닛->5유닛), 3호 집수리 이야기 

4호 - 프로비던스의 더글라스집: 2021. 6 (4유닛, 3레지던셜 + 1 커머셜)

5호 - 센트럴폴의 링컨집: 2021. 12 (6유닛, 2빌딩)

6호 - 센트럴폴의 일리노이집: 2022. 6 (6유닛, 2빌딩) -7호라 불렸지만, 6호가 된집

그리고, 6호라 불렸지만, 끝내 내집이 되지 못한 떠나간 유니언집

 

각집의 구입과정과 구입당시 투자 분석 보고서, 클로징후 집수리 변화과정 등는 매번 게시판에 올린바가 있다. 

투자는 계속되어야 하지만,

지금 이글에서는 이글을 쓰는 2023년 현재싯점에서 정리해 보는 자산가치와 몰게지 렌트비 캐쉬플로우를 이야기해보고자 한다. 

부동산 투자 준비 2018년 부터 2023년 지금까지 5년차가 되었고, 판데믹 이후 풀린 엄청난 유동성은 인플레이션을 부르고, 연준은 연일 고금리를 때리고 있다. 자산가격 역시 대단한 인플레이션을 맞이하고, 판데믹동안 완전히 적어진 집공급은 집값 상승을 부르고, 부동산 마켓의 수익률을 나날이 떨어지고 있다. 

올해는 집을 사지 못할듯 하여, 조금 쉬어가며 집관리 모드로 집수리와 안정화에 전념하기로 했다. 

 

머리에 떠오르는 목차들은 순식간에 써내려가다보니 80개가 되었는데, 마모게시판에 올리고나니 마치 선전포고를 한 사고친것 같은 기분이 든다. 

짧게라도 그간 겪은 일들과 배운것들을 쓰다보면, 정리가 좀 될것도 같고, 내가 공짜로 배운 많은 내용들과 맨땅에 헤딩하며 고생해서 얻은 경험들이 누군가에게는 작게라도 도움이 될것 같다는 생각에 다시 글을 써본다. 

쓰고나니, 이게 또 응원 한줄 받으면 너무 행복해지곤 하고, 글쓰는것도 중독이 심하다. 

 

포트폴리오를 다 열자니, 너무 자산의 밑장을 다 까는 기분이다. 돈에 대한 이야기는 한국인의 기본정서 '겸손'에 배척되고, 우리 시어머니는 아직도 자산과 돈을 이야기 하는걸 싫어하신다. 돈돈 거리는게 보기 안좋다 하시며... 우리네 정서에는 좀 거부감이 든다. 부자아빠 책에서 처럼, 우리는 누구나 돈에서 자유로울수 없는 자본주의 시스템속에 살면서도, 돈에대해 공부하고 이야기하는 것보다, 학교에서 국영수 위주로 공부 잘하는게 더 많은 칭찬을 받아왔던것 같다.

머릿속에 국영수와 과학을 가득 채워온 지난 40년의 세월은 과학을 하는 기쁨과 빠듯한 샐러리가 주는 현실 속을 잘 밸런싱 하며 지나온 세월같다.  

 

이렇게 글을 쓰다보니, 나를 아는 몇몇 지인들이 알아볼까봐 부담도 되고, 부자들이 보기에는 너무 보잘것 없는 자산이라 밑장까기 조차 부끄럽기도 하다. 

하지만 모 기타등등 여러가지 마음속에 좀 걸리는 부분이 있더라도, 이왕 글을 쓰기 시작했고. 마일모아게시판에서 성장한 내 부동산 스토리를 통해 본인들의 왕국을 하나 둘 씩 만들기 시작하신 분들과 이야기 나누며 같이 성장해 온 과정에서 나눈 주옥같은 정보들은 잊혀지기 전에 어느 싯점에서 정리를 해두는게 좋을듯 하다. 그리고 내게는 그간 마모 게시판과 함께 키워온 포트폴리오 숙제검사도 받는겸, 어렵게 버텨온 노고를 스스로에게 치하할겸, 그리고 무엇보다 내글을 읽고 이험한 미국 정착에서 부동산 자산을 형성해가려 하는 후배님들과 애독자님들을 위해 별거아닌 포폴을 정리해 보았다. 

 

그리고, 개인적으로도 투자 초기 단계를 지나, 중간 성장으로 다음 단계로 어떻게 나아가야 할지 고민도 할겸 이쯤에서 정리가 필요할것 같다.

 

쓰는데, 창밖에 비가온다. 우루루 쾅쾅 스톰이 오나보다. 

퇴근시간이 되었다.

나는 자산이 제법 형성되어 경제적 자유를 이룬 이후, 칼퇴를 내인생 기본으로 정한지 꽤 되었다. 

일단 퇴근하고, 그리던 포트폴리오 그림은 저장한다.

다음에 또....

(To be continued)

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누구나 자신의 지난 글을 다시 읽으면 좀 오그라드는 느낌이 들것이다. 이 오그라듬을 떨치고 계속 써내려 가보기로 한다.

(포트폴리오 표는 일주일 정도 계시했고, 제가 자체 삭제하였습니다. 아무래도 너무 밑장을 까는게 좋지않을듯 하여.... 자체 검열 삭제합니다. ^^ ) 

 

포트폴리오에서 수익률을 구할때 [COC 캐쉬온 캐쉬 리턴=매년 현금흐름 (Cash Flow) / 총투자금 (다운페이+클로징+집수리) ]로 단순화해 계산했다.

집가격은 현재 2023년도 CMR로 마켓에서 유닛수와 방갯수가 비슷한 집들의 중간값으로 한다. 

정확한 가격보다는 대략의 흐름과 방향을 제시하고자 한다. 

 

이야기하고자 하는 포인트는 1번집에서 오랫동안 키운 에퀴티를 리파이낸스하여 캐쉬를 뽑아, 2번집을 샀고.

2번집을 다시 리파이낸스 하여, 투자금을 회수하여 분모가 0이 되면 수익률은 거의 무한대로 가도록 한 부분이다.

맥주한잔님이 매번 강조하는 레버리지 투자, 분모를 적게 하여 분자의 캐쉬플로우를 키워 남의돈으로 자산을 불리는 부분이다.

 

비거파켓에서 늘 이야기하는 BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) 의 싸이클을 제대로 마친게 2번집이다. 

2번집은 하드 플리핑으로 초기수리비도 많이 들어가서, 리파이낸스를 하고, 캐쉬플로우가 많이 나도 처음 3년간은 순수익면에서는 COC는 오히려 적었지만, 리캐쉬아웃 리파이낸스 후에 원금을 회수하고나서 비로소 COC가 확 늘어나게 되었다. 

 

3번집은 건물 두개중 뒷집의 싱글홈을 유닛을 쪼개 두유닛으로 렌트를 내어서, 렌트수익을 좋지만 리파이낸스 시기를 놓쳐 원금회수가 아직 되지 않을 상태이고, 에퀴티로 차곡차곡 자라는 중이다. 

 

4번집은 커머셜유닛이 하나 있는 믹스드 유닛이라 세금이 많고, 유틸리티가 비싸다. 하지만, 리파이낸스 이후, 상당한 투자금을 이미 회수하였고, 3년정도 지나면, 그나마의 투자금도 모두 회수되고, 나머지는 그야말로 순수익이라 볼수 있다. 렌트릴리프 받으며 오래 버티던 테넌트들 이빅션을 2건 진행한 후에, 새로 맞이한 테넌트들은 매우 조용하며 제때 렌트를 내고, 이제 안정되게 굴러가고 있다. 

 

5번집이 초기 수익률이 가장 좋은 6유닛이다. 판데믹 렌트 보조금 렌트릴리프의 지원을 받아, 테넌트 전원에게 렌트지원을 해주며 렌트 상승을 순조로이 하였고, 렌트지원이 끝나 바뀔때마다 집수리를 하여, 안정화를 마쳤다. 과거 1년동안 이빅션 2건 진행 하였다. 3유닛 섹션8으로 전환하였다. 

 

6번집도 아직 수리를 좀더 해야할 유닛이 두어개 있지만, 대부분 섹션8 테넌트들로 렌트가 빠짐없이 안정되게 굴러간다. 이빅션 1건 진행.

 

표의 캐쉬플로우는 현재 인상된 렌트 기준으로 작성하여, 올해와 내년의 평균값정도로 생각하면 될듯하다. 

자산이 늘며 빚도 늘어났지만, 모든 집에서 자체 인컴에서 비용을 제하고도 캐쉬플로우가 제법 나고 있다. 

 

이야기하고자 하는 포인트는, 

초기 투자와 집수리, 테넌트관리 고생후 리파이낸스를 하고나면, 투자금의 상당부분을 회수하고, 그 이후로는 적게나와도 수익률을 더 커지는 자산이 스스로 불어나는 단계에 들어선다는 사실이다. 

그리고, 부동산의 가장 큰 매력인 초기 투자에서 25% 다운페이만을 가지고 100%의 집을 산다는 4배 레버리지 기능을 십분 활용하고, 남이 내 몰게지를 갚아주도록 세팅을 해놓은 파이프라인 형성이다. 그리고, 시간이 흐르면 집값 상승 Appreciation을 가지게 되고, 자산은 캐쉬플로우+집값 상승 두가지가 더해져, 눈덩이처럼 불어나게 된다.

여기서 가장 중요한 부분은 캐쉬플로우가 나는 집을 사야한다는 점인것 같다. 그리고, 고점에 물리지말고, 싸게 사야한다. 

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