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Buy
Rehab
Rent
Refinance
Repeat
- *Evaluate the profitability of a potential fixer-upper property
- *Determine key metrics before and after refinancing a property
- *Estimate potential monthly and annual cash flow
- *Find Lenders & Partners
- *Plan for unforeseen expenses
- BRRRRR (부르르르르 또는 버~~~~~~라고 읽기도 하는)는 미국부동산 투자의 기본 컨셉이다.
비거파켓같은 미국내 부동산 그루들이 모인 웹사이트가 나왔고, 정리된 비디오와 BRRRR 계산기도 웹사이트에서 제공하고 있다.
팟캐스트를 듣는데, 미시건에서 식당종업원을 하는 미쉘이란 여성의 스토리가 너무 감동적이고 놀라왔다. 영어공부도 할겸 그냥 한가한 시간 출퇴근길에 계속 들었다. 듣다보니 공부도 되고, 약간의 두려움이 사라졌다.
Buy: 한국같은 전세제도가 없는 미국에서는 본인거주집은 보통 20%정도, 투자집은 25%정도의 다운페이를 하고 구매를 할수있다. 물론, 나머지는 은행 대출이다. 4X-5X레버리지 투자라고 보면 간단하다. 사는 과정은 간단하게 종자돈마련, 렌더 구하기, 프리어프루벌, 매물 탐색, 오퍼 넣기, 딜, 인스펙션, 에스크로, 클로징 등으로 정리된다. 물론 풀캐쉬로 사면, 간단하게 중간 과정을 스킵할수도 있고, 더 싸게 딜을 유리하게 가져올수도 있다.
지역마다 집가격은 너무도 다르지만, 집을 사는 과정은 일반적으로 같다고 볼수있다.
Rehab: 새집은 리햅 비용이 적지만, 비싸다. 오래된집은 리햅비용이 들지만, 싸다. 큰공사는 컨츄렉터에게 견적을 받아하고, 소소한 코스메틱 터치업은 핸디맨들과 진행한다. 믿을만한 컨트렉터, 전기업자, 플러머들은 자기 팀으로 네트웍을 형성하는것이 관건이다. 최소의 비용으로 최대의 효과를 얻고자 하는게 비지니스의 기본이라면, 투자집을 수리할때는 내집수리와 다른 재료와 적은 인건비를 추구하는게 비용절감의 기본이 되는것 같다. 인건비가 비싼 나라이므로, 직접 공구들고 고치거나 페인팅을 하다보면, 큰 수리비를 절감할때가 많지만, 초기 자금압박기간이 지나고나면, 점점 직접하는 일들을 줄어들게 된다. 내 시간은 소중하므로....
Rent: 렌트는 주변시세대로 내면된다. Zillow Rental Manager 프로그램이 무료로 제공하는 렌탈 리스팅은 직접하기 충분하다. 집을 살때는 셀러의 렌트금액을 참조하고, 사고나서 깨끗하게 업그레이드 하고난후의 집렌트 가격 두가지 시나리오를 계산한다. 처음에 렌트를 $700불받는 집이라고 미리 실망할 필요가 없다. 새로 고치고 나서는 마켓은 $1400불에 렌트가 나가고 있으니. 다만, 집을 사고난후 기존 테넌트들을 상대로 렌트를 올려가는 과정이 조금 시간이 걸릴뿐이다. 그들에게는 애정을 가지고 사는 터전이었는데, 뜬금없이 집주인이 바뀌고 주변 경제가 인플레이션이 오고 집세가 올라가니 당황할수밖에 없다. 자극하지 않고최대한 집관리 해나가며, 적당한 시기에 렌트가 리뉴되는 싯점에 시세보다는 낮게 렌트 인상을 하는게 좋다. 렌트가 밀리는 테넌트는 오랜 사연이 쌓이기 전에 빠른 이빅션 절차를 행하는것이 좋다. 미국 부동산 투자가들의 간단한 렌트 기준은 1% 룰이다. 렌트인컴이 5000불이면, 이금액이 1%가되는 50만불 집을 사면 적당한 마지노선을 긋는다. 최근엔 미국에 1%룰에 해당하는 집들이 매우 귀해졌다. 동부의 멀티홈들은 좁게 높게 지어진 유닛이 많은 집들이라 과거는 1%가 훨씬 넘어 2%까지고 간적이 있었고, 현재는 1%에 맞추어 매물 시세가 형성되는 걸로 보아, 이제 투자도 글로벌 평준화되는 느낌이 든다.
Refinance: 캐쉬아웃 리파이낸스만큼 운이 따라주어야 하는게 있을까. 집값이 올라야 에퀴티가 쌓여 있어야하고, 이자율이 낮게 받쳐주는 시기이어야 한다. 그래서, 애초에 망가져도 싼집을 산다면, Appreciation 마켓의 집값상승이 덜 있더라도 빠르게 리파이낸스를 할수 있다. 만약 핫한 마켓이라 캐쉬로 집을 샀다면, 6개월 정도 지나야 리파이낸스를 할수 있다. 그사이 렌트 인컴을 차곡차곡 잘 받고 렌트인상이 있어 집의 수입이 잘 잡히게 하는것이 좋다.
지난 세월은 몇년간 집가격이 급격하게 상승했고, 이자율이 아직 3-4%이던 시절이 있었다. 2020-2022년정도가 가장 좋았던 시절이 아닐런지.
Repeat: 캐쉬아웃 리파이낸스한 자금은 다시 종잣돈이 되어, 다음 투자집을 사게된다. BRRR의 반복이다.
비커파켓을 처음 만든 브랜든은 BRRRR를 매일 외쳐대며 팟캐스트를 하다, 얼마전에는 다음 주자들에게 넘겼다.
많은 젊은이들이 다양한 투자 포트폴리오를 키워가며 성장하는 모임으로, 많은 정보를 제공하고 있다. 미국부동산을 하는 분들이라면, 꼭한번 가서 유툽과 웹사이트를 둘러보길 바란다.
실제 예로,
오래 자산을 쌓아온 1번집에서 캐쉬아웃 리파이낸스를 하여, 2번, 3번을 진행하고, 2번집에 자산이 쌓이면, 다음집 5,6번으로 진행했다.
2022년부터 이자율은 점점 올라가기 시작했다.
포트폴리오의 집들은 그간 이자율의 변화를 한눈에 보여준다. 2.65%, 3.15%, 3.75%, 4.5%, 4.75%, 5.15%
2023년은 이자율의 최고점에 다다르기 시작했다. 은행은 무너졌고, 빅텍들은 만명씩 감축을 하고, 작은 기업들은 곡소리가 나기시작했다. 주식을 바닥으로 치닫고 있었지만, 이상하게 집값은 특히 동부의 멀티홈 투자집값을 여전히 떨어지지않고 소폭이지만 계속 오르고 있었다. 희안한 일이었다. 이자율이 올라 집을 팔지못하는 사람이 늘자, 매물이 귀해지고, 갈곳을 잃은 투자자들은 캐쉬플로우가 난다고 소문난 동부로 몰려들었나보다. 1% 렌트 수익이 나는 매물들은 순식간에 계속 사라지고 집값은 현재도 오르고 있지만 둔화는 되는 느낌이다.
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사과의 미국 동부 부동산 이야기
0. 목차
- 미국 부동산 시작하기 미국 부동산의 장점
- 사과의 부동산 성장 스토리 포트폴리오
- BRRRR 미국 부동산 투자의 기본개념
*이 글은 무료로 마모 게시판에 배포되지만, 허락 없이 상업적 이유로 무단 도용을 하면 안되십니다.
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23 댓글
후이잉
2023-06-07 20:49:48
어느정도 대 도시에 살면서 지근 거리에 1% 수익이 나는 집들이 있는 곳이 참 별로 없는 것 같아요
그런 면에서 사과님 글 읽으면서 그저 부러울 따름입니다 ㅎㅎ
사과
2023-06-07 20:54:20
드물죠. 그래서 타주로 투자를 가곤 하시더라고요
맥주한잔
2023-06-07 21:25:35
만약 서부지역이시라면 1%수익 나는건 애시당초 없으니 너무 1%에 연연하지 마시고
1%가 안되더라도 일단 주변에서 투자를 하시거나 (그렇지만 캐쉬플로우가 나오기는 해야 합니다)
타주로 가시는 방법이 있습니다.
후이잉
2023-06-07 21:29:50
'맥주한잔님이 댓글 다시겠구나!!' 했는데, 역시나 다셨네요 ^^
타주 까진 아직 모르겠는데, 주변은 한번 보긴 해야겠네요..
근데 대부분 HOA가 비싸서 (모든 유틸 빌을 n빵... 막 월 천불 넘는데들이 많아서 ㅠ.ㅜ) 이득이 거의 없더라구요
맥주한잔님과 사과님 글 다시, 찬찬히 읽으면서 준비 해 보도록 하겠습니다!!
맥주한잔
2023-06-07 21:34:28
HOA 가 있는 곳은 비추합니다. HOA 때문에 수익이 안좋고, 이런저런 제약이 심해서입니다.
투자하기에 가장 좋은 지역은 지은지 수십년된 HOA 없는 싱글패밀리들 위주의 저소득층 지역입니다.
AthenaS
2023-07-04 16:13:49
저도 예전에 살던 집 이사 나오면서 렌트 줬는데. HOA 규정에 최소 6개월 리스 컨트렉 있는걸 모르고 3개월 했다가 벌금을 내야 했습니다. HOA 없는곳이 좋죠.
jelly
2023-06-07 21:34:02
3화도 이해 쏙쏙 잘되는 글 감사합니다! 1%룰 알게되고 주변에 모르는 동네들 구경 다니는거로 주말 보내기 시작했어요ㅎㅎ
흙돌이
2023-06-07 22:06:01
부동산 투자의 정석대로 잘 진행하고 계시네요!!!7호 8호 집은 어떤걸 사실지 기대가 됩니다.
사과
2023-06-07 22:21:10
이자율이 좀 내려오던가, 아니면 총알이 모여 캐쉬바잉 플리핑이 가능하던가 둘중에 어떤걸 먼저 하게될지 모르겠습니다. 최근 HELOC 열었는데, 괜시리 시간만 보내며 프로모션기간 허비하는게 아닌지도 걱정입니다. 이 이자율은 도대체 언제 내려오나요? 흙돌님
구름속의산책
2023-06-07 22:26:48
사과님 글에 댓글 달러 왔어요 ㅎㅎㅎ. 모기지 이자율 담주부터 좀 내려올거라는 전망이 있습니다. 지금은 10년 채권과 모기지 이자율 간의 스프레드가 경기 전망의 불확실성 때문에 렌더들이 높게 유지했는데, 이제는 대략 이자율이 피크에 다다랐다는 것과 렌더들 자체가 대출 수요가 줄어서 고객을 경쟁적으로 확보해야 한다는 이유 때문에 스프레드를 줄이려는 경쟁이 본격화 될거라는 예상을 들었습니다. 그래서 모기지 이자율이 내려오긴 할텐데, 물론 과거처럼 4프로대 이하 이자율이 당분간 어렵고 6프로대를 전망하는 것 같아요.
사과
2023-06-07 22:55:39
드디어 아기다리고기다리 던 이자율이 내려오나요? 부동산은 그래도 당분간 슬로우 마켓이 아닐까 싶지만, 참고 열심히 총알을 한알 두알 모아보겠습니다.
당분간은 무조건 주식 도토리 한알 두알 줍줍기간이네요. 본격적인 이자하락 물살을 타기전에 마지막 기회일것 같아요
눈뜬자
2023-06-08 00:52:41
사과님의 방법이 정말 제대로 된 BRRRR죠. 좋은 시기에 시작하셔서 제대로 맛보신것도 추진력으로 인한 혜태이라고 생각해요. 생각만 하다 그 시기 놓친사람이 한둘이 아니잖아요. 정말 아낌없이 가진 지식들을 풀어주시는군요! 다음편도 기대합니다~
사과
2023-06-08 00:53:29
지나고보니 시기와 지역에 운이 좋았어요.
맥주한잔
2023-06-08 01:12:06
사실 공부와 노력을 통한 실력이 따라주지 않으면 운이라는게 소용이 없어요.
사과님과 같은 지역에 살고 계시는 모든 분들이 다 부동산 투자 성공하신건 아니니까요.
만약 준비가 잘 되어 있는 사람이라면 지금 새로 시작하셔도 좋다고 생각해요.
사과님이 운이 좋으셔서 3-4년만에 이루셨던 걸 운이 좀 나쁜 타이밍에 시작하면 5-7년 걸리는 차이정도 일 거라고 생각합니다.
오대리햇반
2023-06-08 02:45:13
준비된 자 만이 기회가 왔을 때 기회인지 알아 차릴 수 있는 것 같아요. 대다수 분들이 이런 투자 방법을 직접 접할 기회가 없었는데 사과님과 맥주한잔 님과 같은 분들이 소중한 경험 공유해 주셔서 슬슬 눈을 뜨게 됩니다. 저희는 먹고 사느라 (
모기지 빨리 갚으려고 아등바등 대느라) 바빠서 이런 세계가 있는 지도 몰랐지 말이에요.으리으리
2023-06-08 03:54:12
맨 처음에 RRRRR이라고 쓰셨어요! 하나 B로바꿔야함요..ㅎㅎ
사과
2023-06-08 17:37:31
오타수정 완료 ^^ 감사합니다. 자주 알려주세요
AlwaysLucky
2023-06-08 05:47:25
캐쉬 아웃 리파이낸스라는 게 대략 검색해보니 이전에 집값이 1M이었다면 지금은 1.3M이 돼서 1.3M짜리로 리파이낸스를 한 뒤 1M짜리 모기지를 갚고 300K의 수익을 얻어 이 300K+alpha로 다시 투자 부동산의 모기지를 여는 프로세스인듯한데 제가 이해한 게 맞나요? 그동안 cashflow는 1.3M짜리 모기지를 새로 오픈해도 Rent - New Monthly Mortgage = (+) 형태로 수익 구조를 짜서 여전히 positive income을 만들구요.
맥주한잔
2023-06-08 11:34:42
맞습니다.
이해하신대로 리파이낸스 해서 페이먼트가 늘어난 후에도 rent - payment = cash flow 가 (+) 가 되도록 만들면
초기 투자비용을 도로 다 회수해서 그걸로 또 새로운 투자를 하는 것입니다.
한한
2023-06-09 15:08:25
사과님 글 열심히 읽기 시작했습니다. 저는 전혀 생각지도 못했던 투자라.. biggerpocket 팟캐스트도 오늘부터 아이와 같이 들으려구요. 감사합니다
이니셜LCB
2023-06-09 18:23:46
감사합니다! 이제 공부하고 실천하는 일만 남았네요!
Katie06
2023-06-15 21:36:26
사과님~ 혹시 집을 사서 에어비엔비 돌리는건 어떻게 생각하시나요~~ 관광객 수요가 많은 관광지에서요!
맥주한잔
2023-06-28 07:48:25
에어비앤비도 좋다고 생각합니다만 기본적으로
렌트주는 거는 임대업 - 패시브한 투자활동
에어비앤비는 숙박업 - 시간과 노력을 계속 투자해야 하는 사업활동
완전히 다른 성격이라는 걸 염두에 두시고 잘 준비하셔서 시작하시면 될 거 같습니다.