[집사기] appraisal contingency에 대해서 궁금합니다.

감정가가 계약금액보다 낮게 나오면 융자가 감정가에 맟춰서 나오기 때문에 차액에 대해서 셀러와 네고를 다시할수있고 그때 셀러가 네고를 안해주면 백아웃 할수있습니다.

만약 셀러가 네고 안해주는데도 그 집을 꼭 사고 싶으시면 그차액을 바이어가 내고 계약을 진행할수있습니다.

예를들어 집계약 가격-30만불, 감정가 27만불 이면 그차액인 3만불을 바이어가 매꾸고 융자는 집계약 가격이 아닌 감정가에 맟춰서 나옵니다. 만약 30%다운하기로 했으면 처음계약시 다운 10만 융자 20만이었는데 집감정후에는 다운 8.1만불 융자 18.9만불이돼고 본인돈으로 3만불을내니 총드는돈은 8.1+3=11.1만불이 됍니다.

보통 경우에 셀러가 지금가격이 마지노선이라고해도 집감정이 낮게 나오고 융자가 적게 나오면 가격을 깍아 주는게 일반적입니다.

감사합니다. 차액을 떠안고 가고 싶을정도로 집이 맘에 드는건 아니고...

"보통 경우에 셀러가 지금가격이 마지노선이라고해도 집감정이 낮게 나오고 융자가 적게 나오면 가격을 깍아 주는게 일반적입니다."

그러면 좋은데... 만약 셀러가 절대 네고 안해준다면 지금 백아웃 하는것도 괞찬을것 같네요.

어프레이절 인스팩션 비 다 내고 백아웃 하면 돈낭비 에너지 낭비가 될거 같네요... 생각좀 해봐야 겠어요...

리얼터는 설명도 잘안해주고 물어보는말만 알려주고... 이번집 안되면 리얼터 바꿔야 할거 같아요.

지금 보신 집이 부동산 경기가 안 좋을 때 샀던 집이면 당연히 지금보다 싸게 샀을거예요..그리고 숏세일 등으로 구입했으면 당연히 더 싸구요..

제가 알기로도 이런 경우 네고가 가능하다고 알고 있는데요, 만약 그 차액정도가 리모델링이나 그런 비용을 따져서 말괄량이님이 가지고 가실 정도라면 그냥 진행하시고, 그 갭이 너무 크다면 다른 집을 알아보시는게 좋겠죠.

어프레이졀 인스팩션 비용은 얼마 안하니까 너무 염두에 두시진 마시고, 맘에 드는 가격의 좋은 집을 사시는데 중점을 두시는게 좋을 것 같아요.

아휴..집사는게 보통 일은 아니죠? 그래도 고생하신만큼 나중에 맘에 드는 집 꼭 사시게 될거예요..화이팅!!

감사합니다. 좋은 집 찾기 힘드네요 ^^ 하나가 맘에 들면 다른게 맘에 안들고 ㅋㅋ 그래도 마모님들 많이 도와주셔서 힘이 됩니다!

와~ 이 전문가 스런 답변. 머리에 쏙쏙 들어오네요.

보통 리얼터가 리서치통해서 오퍼넣기전 그걸 잡아줘야되는데요....동네 집값이 갑자기 많이 뛰나봅니다...

리얼터의 문젠가요? ㅎㅎ 집값이 많~이 뛴것 같지 않은데... 그 집을 몇년전에 괭장히 싸게 주고 산것같아요.

리얼터한테 그집사고판 히스토리 뽑아서 달라고 하세요. 그리고 주위집값 비교하면 대충가격 나옵니다.

보통 zillow 에서 estimate 한 가격보다 싸게 사야 제대로 산겁니다.

그리고 싸게 샀다면 왜 싸게 샀는지 알아보세요. 다 이유가 있습니다.

감사합니다. 그렇네요 다 이유가 있겠죠? 역시 마모에 물어봐야 한다니까요 ^^

Competetive market research를 줬나 모르겠네요.. 주변집들 판매가격현황을 보내주는겁니다.  지금 보는집을 몇년전에 얼마에 샀냐는건 지금은 별 의미가 없고 appraisal에도 관련없습니다..다만 협상할때 참고사항이되는거죠  집오퍼 넣기전에 이거 안주는 리얼터는 일단 게으르거나 일 제대로 안한다고 보면 됩니다. appraisal도 주변 집판매가격을 비교하고 지금 집상태보고 나오는거라. appraisal이 낮게 나오는다는건 집이 문제가 있거나 오퍼가격이 이유없이 높다는걸 의미하가 쉽죠...그게 아니면 집값폭등인데..  appraisal이 낮게 나온게 어떻게 보신건지 모르겠지만. 찬찬히 알아보심이 좋겠네요. 참고로 집을 싸게 살때 appraisal이 너무 높게 나오는경우도 있는데...론은 이것도 문제가 되서....appraisal하는사람들이 보통 알아서 오퍼가격보고 맞춰줍니다...

Competitive market research 는 안주고 제가 그냥 주변 집들 근래 팔린거 봤는데요. 일단 주변이 집이 거의 안나오고 근래 팔린집들이 다 컨디션이 다 틀려서(방수 집사이즈 지하유무등)  감이 안잡힌다는거죠.

리얼터에게 Competitive market research 뽑아 달라고 해야 겠네요. 이번집까지만 이 리얼터랑 이야기 해야겠습니다.

보통 리얼터가 중간에서 딜을 얼마나 잘하냐에따라 집 가격의 5%정도까지도 깍을수있도 더 줄수도 있습니다.

리얼터 잘선택하세요. 집은 봤을때 학군 집방향 구조등등이 가장중요합니다.

그리고 가격은 인스펙션후에 또한번더 깍을수있습니다. 단 구조적인 결함이나 큰문제가 있을시에 한합니다.

말씀을 들으니 계약을 아직 하지 않은 상황으로 사료됩니다.

계약 전에는 뭐든지 할 수 있습니다. 맘에 들지 않으면 사지 않으면 되니까요. 만일 집 가격이 비싸다고 생각하셔서 깎으실려면 이유를 좋아하는 미국인 만큼 말씀하신 자료들을 알려드릴 수 있겠지요. 파는 사람 입장에서는 그 가격에 사겠다는 사람이 있으면 다른 사람에게 오퍼할 것이고 아니면 그 가격을 받아들이겠지요.

계약을 만일 하셨으면, 더이상 가격을 깎을 수 없습니다. 물론 올릴 수도 없겠죠. 단지 Closing 까지 가느냐 마느냐의 단계로 이어지며 맘에 들지 않으신다면 honest fee 를 날리게 됩니다.

가치에 비해 너무 비싼 집을 살 경우 첫 덧글 처럼 Loan 이 나오지 않을 위험이 있습니다. 계약하실 때 이 점을 고려하셔야 할 것입니다. 좋은 거래를 하시기 빌겠습니다~

설명을 다 잘해주셔서리... 첫 두답변에 중요한 info가 모두 있는것 같네요. 

appraisal contingency를 언급하시는걸루 보아, 이미 binding하신것 같구요. 설령 seller가 "as is"조항을 걸었다 하더라도... 뭐든지 nego 가능한게 집사기인것 같습니다. 

바인딩후 Due dilligence 10일간은 honest money를 잃지 않고 빠질수 있고, 또한 Appraisal contingency 21일정도 까지도 Appraisal이 purchase가격 보다 높으면, honest money를 잃지 않고 빠질수 있지요. 

이 기간은 Buyer에게 결정권이 있는 기간이고, 반대로 Loan contingency 기간이 지났을때 Loan 이 안나오면 기다려줄 필요 없이, seller가 계약을 파기할수 있습니다.  

Appraisal가격이 판매가보다 낮은경우.... 어떻게 되느냐는 정말 마켓에 따라 지역에 따라 다르지 싶네요. Buyer's market이라면 당연히 깎아주는 분위기일테고.... 

Seller's market이라면 차액을 현금으로 주고-->판매가를 official하게 낮춰주고, 그가격의 loan을 받는 형태를 취하더군요. (그냥은 론이 안나오겠지요)

와.. 마일모아분들 진짜 대박입니다..

저도 첫 집 보고 있는데 정말 많은 도움이 됩니다.. 말괄량이님 뉴타운쪽에 집 보시는거 같던데 행운을 빌어요~!

다들 잘 설명 해주셨으니까???

전 한마디만...잘 아셨죠...말괄량이님 집 사기 쉽잖은거,..

또 이렇게 좀 어렵게 사야 내집에 정도 더 들고 하는것입니다..

너무 힘들다고 생각마시고 사고 싶어도 못사시는 분도 많은시니까...

말괄량이님은 축복받으신거라고 생각하시고..

자 !!!  아자 아자 화이팅!!!

저는 약 한달전에 첫집을 구입하였습니다. 전혀 경험도 없고, 모르는 것도 많아서 지난 몇달간 마음 고생이 참~ 많았습니다.

저희 동네는 괜찮은 집이 나오면 2-7일안에 계약이 들어가는것 같더군요. 요즘은 집도 많이 안나오구요...

Appraisal 을 받아보니, 오퍼넣은 가격보다 $25,000 이 낮았습니다.

"I am aware the appraisal was lower that the sales price" 라는 letter 를 달라는 연락을 받았고, 작성해서 제출했습니다.

저는 사실 초기지불금액을 손해보더라도 계약을 중단하고 싶었는데, 아내가 너무 마음에 드는 집이라고 좋아해서 그냥 진행을 했습니다.

진작에 이곳 사이트에서 의견을 들었더라면, 잠 못 자고, 머리 아프고, 속 쓰리고, 직장에서 일 제대로 못하는 경우가 없었을텐데요...

그래서, 저도 질문 하나 올립니다.

2013년 proposed tax value 를 받았는데, sales price 보다는 $10,000 이 많고, 계약중 받은 appraisal 보다는 $35,000 이 많습니다.

Protest deadline 이 05/31 인데, 계약중 받은 appraisal 을 근거로 protest 를 하는게 좋은지 아닌지 잘 모르겠습니다.

당장은 세금을 덜 내게되니까 좋은것 같기도 하고, 나중에 집값에 영향을 줄까 걱정이 되기도 하네요.

의견 주시면 감사하겠습니다.

미국 집값은 세금낼때 나오는 value하곤 전혀 상관 없는 듯 합니다. 집 팔때의 housing market 상황이 젤 중요하지요. 실제 거래시 appraisal 금액으로 집이 거래되고 이 appraisal 금액도 주변에 팔린 가격에 영향을 받으니까요.  집 거래할때 아무도 proposed tax value 안봐요.