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본인은 이 마일모아 게시판에서 투자 부동산의 첫발을 내디디게한 글을 읽고, 공부하고, 실천하고, 그러면서 실수도 하고, 고생도 했던 이야기들을 계속 나누고 있다.
그 어떤 정보이든 준비된 누구에겐가는 귀한 정보가 될것이고, 준비되지 못한 누군가에게는 독이 될수도 있다고 생각한다.
그러다보면, 종종 듣고 깊이 생각하게 되는 바가 있어 몇자 생각을 풀어본다.
- 그 힘든일을 굳이 왜 하는지. 돈이 그렇게 좋아?
A) 지난 세월에 내가 왜 부동산 투자를 생각했는지 깊이 되짚어 보았다. 나에게 아니 우리 부부는 한국서 나고 자라 성인이되어 미국에 온 이민 1세대 이고, 아이들이 있다. 정말 쉬지않고 둘이 열심히 살았는데, 정신없이 정착하고 커리어를 발전시켜 나가며 우리가 가진 직업의 자부심과 보람은 많았지만, 현실은 매달 세이빙을 하기 빠듯한 빡빡한 삶이었고, 다가오는 미래는 아이들의 대학 학비가 엄청나고, 우리들의 노후는 하나도 준비되어 있지 않았다. 현실은 가난한 엄빠였다. 가난을 벗어나기 위한 몸부림으로 경제뉴스를 보고, 자산을 이루고 키워나가는 부동산과 주식에 대해 공부했다. 그리고, 배운걸 하나하나 실천해 나갔다. 할수 있는 것부터. 한번에 하나씩.
친구가 나를 보고, "참 열심히도 산다" 라고 했다. 그렇다 나는 참 열심히 산다. 살려고 몸부림을 치는것이겟지.
"돈이 그렇게 좋아?" 라고도 묻는다. 거기에는 선뜻 대답을 하지 못했다. 내가 하는 주식공부와 부동산 실전경험들이 단지 돈을 위한 것만은 아닐것이다. 자본주의 사회에서 내 샐러리가 50만불 정도 된다면, 아니 30만불만 넘었어도 아마도 멀티홈 부동산을 하지 않았을까? 아니면 그래도 했을까? 모르겠다.
집은 사는 과정 하나하나 설레며 서치하고, 준비해가며 수많은 스텝을 넘고 넘어 BRRRR 단계를 반복해 패시브하게 돌아가는 세팅을 해놓고 나니, 뒤돌아보니 힘들어도 재미있었고, 의미있던 순간들도 많았고, 매번 배움이 있었다. 그 과정을 단순하게 "돈" 하나로 이야기 하기에는 걸어온 세월과 경험한 것들이 너무 많다. 경제를 알아가고 세상 돌아가는 법도 보게되고, 아뭏든 동기는 '자산'을 이루기 위해서 였지만, 그리 단순하게 '돈' 만으로 이야기 하기는 쉽지 않다. 나는 여전히 매일 매일 열심히 살고 있다.
- 이 고금리에 집사라고 부추키지 마라. 망할수 있다.
A) 맞다. 금리가 매우 높을때는 수익률이 현저하게 떨어진다. 나는 최대한 정보를 나누고자 글을 쓰지만, 받아들이는 사람들은 모두 다르다. 내 의도야 어쨓건, 내글이 부추김이 되어 망한 사람이 없기를 바란다. 투자 부동산 처럼 덩치가 일생의 큰구매를 하면서, 어디 남이 하는 말한마디에 홀랑 샀을리 없다. 본인의 상황에 맞게, 형편에 맞게 몰게지 금리도 알아보고, 수익률도 계산하고, 마켓 조사도 하고, 장소도 잘 알아봐야 한다. 누구에게 탓을 하기에는 미국은 너무 넓고, 세상은 너무 넓다.
그리고, 이러한 어려운 경제 상황에도, 이런게 기회라 여기며, 여전히 부동산에 투자하는 투자자는 어디에나 있다. 그 투자의 결과는 몇년 후에 알게 되겠지만, 어차피 각자 사는 인생이다. 누구에게 모하라고 이야기하기에는 본인이 리스크를 감당할 능력이 있는가 없는가에 따라 다르다. 다들 형편껏 본인에게 맞는 방법들을 찾아 책임도 본인이 져야 한다.
- 저소득층 멀티홈 렌트 그 힘든걸 왜해? 어디 학군좋은데 싱글홈 사서 뭍어두는게 더 많이 오르지 않나?
A) 그러게나 말이다. 나는 왜 멀티홈 투자를 했을까? 제일 큰 이유는 수익률 이었다. 내 조그만 첫 다운페이 투자금은 살던집에서 꺼낸 재융자 금액이었다. 즉 그것도 빚인셈이다. 빚투를 하는데, 떨리지 않을 사람이 있을까? 나는 간절했고, 망하지 않기 위해 매번 발로 뛰며, 여러번의 위기를 헤쳐나갔다. 이당시 늘 하던말이 있다. 그누가 부동산인컴을 패시브 인컴이라고 했던가. 오래된 동네의 낡은 멀티홈 부동산 투자야말로 그야말로 액티브 인컴이다. 나는 본업을 가지고, 주말이나 저녁에 세컨잡으로 부동산투자를 했다. 테넌트 요구사항은 문자로 대답하고, 핸디맨을 얼른 보낸다. 무빙아웃 클리닝은 사람을 쓰고 정크 픽업을 하지만, 소소한 (소소하지만은 않은) 청소와 문고리 교체는 직접한다. 집주인이란 극한 험난한 개고생 3디 투잡러이다. 멀티홈은 투자금 대비 수익률 그리고, 매달 현금흐름이 싱글홈보다 현저하게 좋다. 좋은 동네 싱글홈이 편안하고 점잖은 투자이지만, 진입장벽이 내겐 높았고, 매달 현금흐름이 적었다. 나의 투자는 처음이 빚투로 시작했기에, 망하지 않아야 했고, 그러기 위해서는 현금흐름이 매우 중요했다. 그 외에 힘든것들은 하나하나 배워가며 시간을 들이고, 사람을 써서 헤쳐나가는 방법을 배워나가기로 했다. 힘들었지만, 지나고보면, 내게 내가 사는 지역에서 내가 하는 본업을 유지하며, 이만한 투자는 찾기 힘들었다.
- 주식이 부동산보다 더 낫지 않나?
A) 그럴수도. 그렇지 않을수도. 끝나지 않는 무한루프 논쟁이 주식이 낫냐 부동산이 낫냐 같다. 서로를 모른채, 자기만이 아는 세계를 가지고 끊임없이 비교하고 있다. 정답은 없다. 그 어떤걸 하던지, 본인에게 맞는걸 하고, 그걸로 좋은 수익을 낼수 있다면, 그게 답일 것이다.
나에게는 현재, 부동산 수익률이 현저하게 좋다. 일단 세팅한 부동산 에서는 원금을 꺼내는 리파이낸스 과정을 거치고, 매년 고정적으로 렌트가 오르고, 안정되게 매달 현금흐름이 나온다. 주식의 높은 변동성은 짜릿함과 박진감을 주지만, 부동산은 지루하지만, 안정감을 준다.
매달 나오는 월세로 주식을 사모으고 있다. 지난해의 깊은 나락은 내계좌도 녹아내려갔지만, 멘탈 부여잡고 즐거운 마음으로 포트폴리오에 담은 주식들을 주워나가고 있다. 3년후 5년후 수익률이 부동산과 비교가 될지 어떨지 모르겠지만, 일단 모으는 재미로 매달 늘려가고 있다. 언제가 부동산과 주식 수익률을 나도 비교할 날이 오면 좋겠다.
내가 담아가는 주식들 10배 올라가는 텐베거 꿈나무들로 무럭무럭 자라주면 좋은데, 개잡주로 전락해 상폐당하고 망하지 않기를 바래본다.
- 너희들이 투자집을 많이 사서 실수요자들이 얼마나 힘드지 아냐?
A) 아평밀 유툽 댓글에서 이런 댓글을 보았다. 사람들은 본인들이 아는 잣대로만 남을 쉽게 판단한다. 자본주의 시장에는 많은 부동산관련인들이 있다. 바이어는 실수요자, 투자자, 집을 팔려는 셀러, 부동산 업자 (리얼터), 렌더, 브로커, 인스펙터, 컨트랙터, 핸디맨, 플러머, 테넌트 (세입자)... 각자 다른 필요와 목적으로 집을 사고 팔고, 집을 구하고 세주고 한다. 우리같은 한두개 사서 렌트를 주는 개미 투자자들이 시장에 미치는 영향은 미미하지만, 투자자들이 집을 많이 산다고 실수요자들이 힘들어 질까? 단순한 대답은 아니지만, 그럴수도 그렇지 않을수도 있다. 실수요자들이 힘든것은 매물이 적어지고, 가격이 오르기 때문이다. 왜 내월급은 그대로인데 사려는 집들은 오를까? 팔고자 하는 사람들도 지금의 금리환경에선 집을 팔아봤자 어디 가서 다른 집을 살수가 없다. 그러니 매물이 적어지고, 매물이 적어지니 집가격은 올랐다. 악순환이지만, 이 고리가 적당한 선에서 집가격을 꺽이게 만드는 변곡점은 이미 지났다. 아주 복잡한 경제논리, 정치논리, 그리고 모든 참가자들의 서로다른 욕망과 필요가 가득한 부동산 마켓에서, 누구하나 탓이다 아니다를 쉽게 말할수 있을까? 나는 실수요자라 말하는 프라이머리 홈을 사려는 사람들도 응원한다. 누구나 힘들다. 실수요자들이 힘든건, 단순하게 투자자들이 집을 많이 사서가 아니다. 많은 경우 투자자들이 바라보는 수익률 시장의 매물은 실수요자가 찾는 집들과는 오히려 거리가 있다. 오해가 없기를 바란다.
- 부동산 투자 리스크
A) 흔히하는 부동산으로 망하는 첫번째 케이스가, "집값 오를줄 알고 영끌해서 샀는데, 집값 떨어졌다, 당장 대출이자 (몰게지) 낼 돈도 없다." 이다. 나 역시 한국에서 부동산을 시작했으면, 그렇게 하고 망했을지도 모르겠다. 미국의 많은 이들이, 여윳돈이 생겼을때, 잘 알아보지 않고 관리가 쉬운 HOA가 높은 콘도를 첫 투자집으로 산다. 마이너스 캐시플로우로 말이다. 집값이 늘 우상향이 아닐수도 있다. 렌트가 돌지 않을수도 있다. 집수리가 너무 크게 나올수도 있다. 하수도가 막히고, 지붕이 새고, 스쿼터가 집을 장악해서 나가지 않고 버틸수도 있다. 금리가 이렇게 높을때는 더더욱 몇배 더 신중해야 한다. 그리고, 반드시 캐쉬플로우를 보수적으로 계산해야 한다. 마냥 뭍어두면, 언젠가 오르겠지. 오를거야 라고 투자를 하면, 자칫 운이 좋으면 대박이나서 많이 오르겠지만,세상일 누가아는가? 실제로 부동산이 반값되는 경우도 있으니. 조심 또 조심하고 신중해야한다. 그리고, 본인이 감당할수 있을 만큼의 투자를 해야한다. 리저브 머니도 6개월 정도의 몰게지는 가지고 시작하는게 좋다.
그리고, 위기가 발생하면, 재빨리 대처해야한다. 부동산 투자는 패시브 인컴이 아니다. 패시브 인컴으로 가기위해선, 반드시 거쳐야할 안정화 단계가 있고, 본인의 매니지먼트 스킬도 중요하다.
다시 다시 당부하지만, 절대 마이너스 캐플 집을 사지 마라, 만약 산다면, 적어도 향후 그집의 Appreciation을 확신할때, 반드시 6개월 이상의 몰게지 리저브를 두고 여유있게 감당할만큼의 투자를 하기 바란다.
여전히 쥐꼬리만한 경험치의 부동산 투자자로서의 선배의 조언은 반드시 캐플이 나는 투자 부동산을 고르라 이다.
- 테넌트 호러 스토리
A) 많은 이야기가 있고, 다양한 인간상이 있지만, 지면상 생략한다. 법의 약한부분을 이용해, 집주인의 약점을 잡고 본인의 이득으로 이용하려는 사람을 조심해서 거르라고 조언하고 싶다. 크레딧과 인컴을 보고 고르면 대충은 맞다. 렌트마켓에 맞게 좋은 분들 잘 만나는 행운을 바래본다.
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*별거는 아니지만, 무단배포 하지마셈. 어디가서 돈받고 사용하지 마셈.
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당근과 채찍을 적절히 주시는 사과님께 항상 감사드립니다~
사과
2023-10-11 16:10:49
이번엔 채찍인거져? 찰싹찰싹!!! 그담에 맛난 당근 글 쓸께염^^
맥주한잔
2023-10-11 18:21:14
어머나.사과님 이런 취향을 갖고 계신 줄 여태 몰랐어요...사과
2023-10-12 08:41:03
아줌개그도 만만치 않답니다.
산악시골사람
2023-10-11 16:10:11
올려주시는 소중한 경험 재미있게 잘 보고 있습니다. 감사드립니다.
사과
2023-10-11 16:11:23
저도 댓글 달리는거 잼나고 감사해요. 이렇게라도 부동산 구독자들과 소통하니 좋아요
우리동네ml대장
2023-10-11 16:14:54
주식 중에서 잘나가는 종목들이랑 수익률을 비교해보면 물론 부동산이 재미없어 보일 수 있겠죠. ㅎㅎ
하지만 어차피 그런 소형주에는 가용자금 100% 올인하기 힘들고요. 올인 하다가 깡통차는 경우도 많고요.
결국 큰 돈 넣으려면 인덱스 펀드밖에 없다고 봅니다. 다만 주식은 돈 넣고 아무것도 안해도 된다라는 것이 최대 장점인 것 같습니다.
부동산은 세입자 들이고 나가고, 고쳐야하고, 가전이라도 망가져서 아끼려면 중고 알아봐야하고, 이래 저래 손이 많이 가는 대신에 장점으로는 안전하게 레버리지를 일으킬 수 있고요, 수익률이 인덱스 펀드보다 더 높고요.
제가 생각하는 멀티패밀리 부동산의 가장 큰 리스크는 지금과 같은 고금리가 십수년 지속되고, 이런 금리로 어쩔 수 없이 refinance 하게 되는 경우인 것 같습니다. 많은 commercial loan 이 이미 변동금리이기도 하고요. 이러면 현금 흐름이 마이너스가 될 수 있습니다. 구입한 가격에 못파는건 당연하고요. 실제로 제가 가진 렌탈 프로퍼티도 모기지 이자율 8% 넣어보면 현금 흐름이 바로 마이너스가 납니다. 제 돈으로 메꿔야 한다는 얘기죠. 다만 이런 고금리가 설마 몇 년 이상 가겠는가? 하는 생각을 저 포함 다들 하고 있죠 ㅎㅎ
사과
2023-10-12 08:43:47
인플레이션땜에 어차피 장기적인 우상향은 주식이나 부동산이나 둘다 마찬가지 같아요.
장기전으로 가기위해선 싸게 사거나, 유지하기 좋은 캐플이 잘 나오거나.
둘다 오래 버틸만한 무언가 확신을 가지고 가는게 맞는거 같아요.
금리는 과거 제로금리는 정치적인 한방이 오기전까지는 당분간은 이상태 고금리에서 천천이 오래 걸려 내려갈것 같다고 전망하시네요.
어서 회복되어 다시 투자하기 좋은날 오면 좋겠어요
맥주한잔
2023-10-11 16:17:04
주식이 부동산보다 더 낫지 않나?
주식으로 더 잘 불릴 수 있으면 주식을 하면 되고 부동산으로 더 잘 불릴 수 있으면 부동산을 하면 되고요.
주식하는 사람은 도처에 널렸지만 주식해서 대박난 사람은 있긴 있겠지만 별로 본적 없고
주식하다 쪽박찬 사람은 흔하게 보이고
돈 번 사람들 뭐해서 돈벌었나 보면 부동산으로 벌었다는 경우가 제일 흔하게 보이고
부동산 하는 사람중 부동산 하다가 쪽박찬 사람은 서브프라임 시절 무리하게 대출받아 대책없이 마구 사들였다 망한 경우 외엔 들어본 적이 없어요.
확률상 부동산이 주식보다 돈 벌 가능성이 높은건 확실해보입니다.
사과
2023-10-12 08:47:33
어느 투자나 리스크가 다 있고, 본인이 공부하고 이길 확신이 드는 곳으로
그리고, 편안하게 장기전 할수 있는 곳으로 투자하는거이 맞아요.
맥주님이나 저는 부동산으로 그간 고생해서 얻어놓은 경험치가 있어서 확신이 있지만,
개개인은 다 다르니- 많은 분들은 마이너스 부동산 투자도 하시기도 하시고. (예를들면 HOA 비싼데 렌트비가 커버 못해주는 콘도)
주식도 단타 많이 치시는 분들이나 고점에 물리신 분들은 힘드신분들 많고요
빨탄
2023-10-11 16:39:17
이게 레버리지(남의 돈)가 들어가서 쩐주의 횡포에 휘둘릴 수 있냐가 궁금하더라구요.
여느 주식 마진 어카운트처럼 나는 버티면 다시 올라갈 거 같은데, 쩐주가 마진콜하면 손실확정이 되거나,
올해 망한 은행처럼 채권 만기까지 버티면 문제 없는데, 쩐주들의 뱅크런이 나면 떨어진 가격에 채권 팔아서 손실확정이 나는 그런 경우요.
두번째 같은 경우는 경제에 미치는 파장을 고려해서 중앙은행에서 채권을 담보로 은행에 돈을 빌려주는 프로그램을 만들었었는데 타이밍은 일이 터지고 난 후였던 걸로 기억합니다.
렌탈 모기지의 경우, 렌더가 언더워터라고 일방적으로 포어클로즈 할 수 있는지가 궁금하더군요.
집주인은 나는 이미 다운페이나 리노베이션으로 들어갔던 돈 다 회수했고,
이제 전적으로 남의돈으로 캐시플로우 파지티브로 돌아가는 상황이라 집값이 떨어져도 괜찮아 하고 있는 경우에도,
은행 리스크 센터에서 언더워터라고 일방적으로 포어클로즈하는 경우들이 2008년 경에 있었던 걸로 기억하는데 아닌가요?
당시에도 정부에서 포어클로즈를 못하게 막았는데 타이밍은 어떤 이들에겐 이미 일이 터지고 난 후였고요.
후쿠시마 원전의 백업이 동시에 날아갔던 것처럼, 당시에 뉴스에 났던 랜드로드들의 경우엔 백업의 백업이 같이 날아갔었다고 기억하는데요.
맥주한잔
2023-10-11 17:11:20
1-4유닛의 경우 일반 컨벤셔널 융자를 받으면 (Fannie Mae, Freddie Mac 의 가이드라인을 따르는 융자를 컨벤셔널 융자 라고 합니다) 30년 고정이자 대출을 받을 수 있고, 그 후 이자가 얼마가 오르든 30년간 페이먼트는 고정되고, 페이먼트를 매달 제대로 하는 한 언더워터라고 일방적으로 포어클로즈 할 수 없습니다.
5유닛 이상의 멀티패밀리일 경우, 컨벤셔널 융자가 안되서 커머셜 융자를 받아야 하는데, 이 경우도 일반적인 은행이라면 5년 또는 7년간 이자율이 고정되고, 그 다음에 이자율을 다시 조정하든가 리파이낸스를 하든가 하는 것으로 대출 계약을 하기 때문에 충분히 예상하고 대응할 수 있고요.
서브프라임 시절에 마구잡이로 대출을 회수하고 그랬던건 애시당초 엄격한 규제를 받지 않는 묻지마 융자가 많았기 때문입니다.
빌려줄 때 묻지도 따지지도 않고 빌려줄 수 있던 것도 가이드라인을 따르지 않는 융자였기 때문이고, 여건이 안좋을때 대출을 회수하거나 포클로즈 하는 것도 자기들 자체 기준으로 했던 거고요 (그때도 엄격한 대출 기준을 충족하고 가이드라인을 따르는 융자를 받았고 페이먼트를 제대로 하고 있는 상황이라면 언더워터라고 돈 한꺼번에 갚으라고 하는 경우는 있을 수 없었어요)
그당시 아주 많은 사람들이
묻지마 대출로 매우 큰 레버리지를 일으켜서 집을 사고
충분한 캐쉬플로우가 없는 상황에 일단 사놓고 값 오르면 팔 계획을 하고 있었고
묻지마 대출중 많은 경우 첫 1-2년동안 interest only 에 promotional rate 을 제공하다가 그 기간 지난 다음에 확 페이먼트를 올리는 상품였고요 (그러나 1년후에 오른 값으로 파는 계획였기 때문에 상관 안하던 투자자가 많았고요)
집값이 내려가서 투자자들의 계획에 차질이 생기자 페이먼트를 감당 할 수도 없고
헐값에 내던져도 팔리지도 않고, 은행은 마구잡이로 대출을 회수하기 시작했고 그게 걷잡을 수 없게 되어버린게 2008년 이후의 상황였고요.
지금은 그시절과 같은 종류의 느슨한 대출상품은 아예 있지도 않기 때문에 가격 하락이 있더라도 그때랑은 상황이 많이 다를 것입니다.
빨탄
2023-10-11 17:29:41
아 설명 감사합니다. 다른 레버리지 투자보다 덜 위험할 수도 있겠네요.
사과
2023-10-12 08:49:21
부동산의 쩐주 (렌더)는 법령으로 강력하게 보호되기도 하고, 함부로 못하게 제한도 되고있습니다.
미국부동산의 30년 몰게지가 안정된 이유이기도 하고요. 미국경제의 버팀목 아닌가 싶습니다.
확실히 섭프라임 사태 이후에 제대로 혼나서 몰게지법령은 함부로 못하게 안정되고 강화되었어요.
슬로라이프
2023-10-11 17:05:56
글 잘 읽고 있습니다. 경험과 생각 나누어 주셔서 감사합니다!
사과
2023-10-12 08:53:53
잘 읽어주셔서 저도 댓글 감사합니다.
원투
2023-10-11 19:00:05
어디서 볼 수 없는 진솔한 사과님의 깊은 생각 나눔 감사합니다. 강추~
사과
2023-10-12 08:54:11
진솔하다 해주시니 저도 감사합니다.
AlwaysLucky
2023-10-11 19:39:12
피가 되고 살이 되는 포스팅이라고 생각합니다. 주식과 부동산 중 더 나은 것은?은 개취라고 생각해요. 그러나 투자에 밸런싱을 가져가는 것처럼 주식과 부동산도 밸런싱을 가져가는 게 맞다고 보고요. 요즘 그런 생각이 들더라고요. 경기가 안좋아도 평균 수준의 부동산 매물은 높은 확률로 렌트 리턴이 높다고요. 결국 지낼 공간은 있어야 하니까요.
사과
2023-10-12 08:56:22
지역차가 역시 크고요. 같은 지역이라도, 이미 올라버린 가격으로 집밸류 대비 비싸게 사면, 회복하기 오래걸리고요.
집이건, 주식이건 시장보다 싸게 사기위해 발품팔고, 약간의 금리변동, 주가변동, 뉴스등을 보고 노력하는 거구요.
어느 지역이건, 급매로 살짝 고치면 훌륭한 집들은 나오기 마련이고요. 그런 보물찾기를 늘 하는거죠
하저씨
2023-10-11 19:52:18
계속 글 올려주셔서 감사합니다.
그냥 주먹구구식으로 대충 계산하고, 부동산에 투자해서 평생 못해본 월급외 수익을 한번 올려볼까 가볍게 생각했던 것을 반성하게 됩니다.
한편으로는 그래도 한번 저질러봐? 하다가도, 귀찮니즘 혹은 게으름으로 실행에 옮기질 못하네요. 제가 자주 쓰는 표현으로 돌다리를 건너진 않고, 무너질때까지 두드리기만 하다가 세월 다 가는 것 같습니다.
지난달부터 홈리스 신세라 어디라도 빨리 하나 사야하는데, 맘에 드는 집은 없고, 무작정 기다리자니 불안하고.. 오락가락 합니다.
사과
2023-10-12 08:51:14
항상 어떤일이나 문지방을 넘기가 가장 힘이 듭니다.
막상 문지방을 넘어가면, 눈앞에 해야할 일들이 우리를 바쁘게 이끌고 해내게 하는것 같습니다.
돌다리 두드리시다가 돌다리에 구멍 나시겠어요 ^^
솔담
2023-10-11 21:25:08
생략하셨지만 진상테넌트 후기도 간단하게라도 만나고 싶어용
사과
2023-10-12 08:52:44
음.... '진상' 이라고 부르면 괜히 마음에 죄송합니다만, 그래도 악한 마음으로 본인의 작은 이익을 위해 남에게 큰 해를 끼치는 이들의 이야기는 많이 있습니다.
궁금하시다니, 그글도 언제 한번 풀어보겠습니다.
겁주는건 아닙니다. ^^
밍푸투어
2023-10-12 06:39:00
감사합니다
사과
2023-10-12 08:56:36
넹 ^^ 저도요
바닷가비행기
2023-10-12 07:57:49
항상 정성스런 글을 읽으면서 많이 배우고 있습니다. 감사합니다.
사과
2023-10-12 08:56:53
정성 세스푼 듬뿍
단거중독
2023-10-12 08:12:52
좋은 글 감사합니다.
jeje
2023-10-12 08:23:56
질문요 캐플이 뭐예요?(캐쉬 플로어?)
감사합니다 이런글 좋아요 꾹!!!!!!!
사과
2023-10-12 08:53:24
좋댓다. 해주셨으니 대답을 ㅋㅋㅋ
캐플은 우리끼리 캐쉬플로어의 줄임말.
K -줄임말 아시져?
추위를싫어하는펭귄
2023-10-12 09:27:31
귀중한 경험과 정보를 계속해서 나눠주셔서 감사합니다. 부동산 정말 막연하고 두려운데 사과님 글 올려주시는 거 보면서 아주 조금이나마 감을 잡아가고 있어요.
사과
2023-10-12 10:40:54
해보면, 그리 어려운건 아니예요. 도움 주시는 분들이 많으셔서
언젠가세계여행
2023-10-12 10:58:24
정말 어디가서 돈내고 배워야할 내용들을 이렇게 말씀해주시다니 사과님,, 항상 더 잘 되시기를 바랍니다
외로운물개
2023-10-12 12:37:55
여기 한푼 임다..
좋댓다....쪼께 어감이 이상 허지만서두 사과님이 유혹 했으므로 책임은 사과님꺼임...ㅎㅎ
사과
2023-10-12 12:50:21
좋아요!ㅋㅋㅋㅋ 엄지척
민트초콜렛
2023-10-12 12:46:06
늘 귀한 경험 나눠주셔서 감사합니다. 지금은 혼자서 본업과 부동산 투자를 병행할 수 없어서 사과님 글만 보고 배우기만 하는데, 언젠가는 투자할 수 있는 날이 오겠죠?
사과
2023-10-12 12:51:00
그럼여. 준비 하시면 기회가 올거예요.
SAN
2023-10-12 15:49:55
사과님 글을 읽으며 좀 더 이성적으로 부동산 시장에 접근하게 되는 안목을 가지게 되네요. 정말 경험이
바탕이 된 피가되고 살이되는 글 올려 주셔서 감사드립니다!
사과
2023-10-12 15:54:34
알고나면 모든지 두려움이 덜하죠. 제일 무서운게 막연한 미래의 불확실한 두려움.
포트드소토
2023-10-15 13:54:57
** 투린이가 생각하는 요즘 같은 집값 버블로 렌트 홈 캐쉬 플로우가 거의 없거나 (있어도 너무 푼돈) 일 때 부동산 vs 주식 장단점. (많은 가르침 바랍니다.)
부동산 장점: 내 알토란 푼돈 + 은행 큰 돈 빌려서 더 크게 번다.
부동산 단점: 거의 풀타임 50%급으로 관리 노력. 내 알토란 푼돈 뿐 아니라, 은행 돈 까지 내 빚. 한마디로 최악의 경우 쪽박도 가능.
주식 장점: 단타만 아니라면 신경 쓸 필요 없음. 최악의 경우도 내 알토란 푼돈만 날림.
주식 단점: 도박급 투자 아니면 크게 벌지 못 함.
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Sunny day 장단점
부동산: 높은 거래 수수료를 내더라도 높은 수익률. 또한 자기집이면 50만불까지 수익 면제로, 이사해서 2년 뒤 팔면 엄청난 대박이 가능. 대신 타이밍이 아주 중요. (버블의 버블이 또 일어난다면 가능)
주식: 초 경기 호황으로 2배까지 벌어도.. 부동산 수익에 비교하면 껌값. 자꾸 옆집이나 선배의 부동산 성공신화가 부러움. 그렇게 버블에 뛰어 들게 되고... (고수들은 다 파는 시기)
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Rainy day 숨겨진 장단점
주식 장점: 주식 손해도 잘 모으면 나중에는 엄청난 절세. 주식 손해를 100% 다 평생 인정해주는 나라가 또 어디?
부동산 단점: 부동산 손해 나도 세금 혜택이 거의 없음. 예를 들어 연봉 15만불이면 한푼도 손해 보상 없음. 10만불 이하면 2.5만불 손해까지 인정. (근데, 낮은 연봉으로 집 2채 사기가 힘듬)
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기타 초-롱텀 투자후 정리할 때 장단점
부동산: 집값도 많이 올라서 짭잘하지만, 그동안 rental property depreciation 을 써먹었을 것이므로 세금 폭탄이 대기 중. 또한, 실제로 집이 헐어짐. 엄청난 보수 공사 대금이 들어갈 시기. 세금 폭탄을 피하는 여러가지 방법이 있겠지만, 그냥 깨끗하게 팔고 돈 꺼내는 방법은 없음. (예를 들어 상속).
그래서, 사실 rental depreciation 받으면서도 짭잘하게 캐쉬를 버는 렌트 투자를 했어야 하는 이유.
주식: 까맣고 잊고 애들 대학이나/ 은퇴 때 쓰려고 꺼내보면 생각한 것 보다 엄청나게 불어 있어서 놀라게 됨. 주식 상승 + 배당금 + 복리의 마법. 게다가 낮은 세율.
예를 들어 표준인 나스닥 인덱스 QQQ 10년 현재 수익률이 +350%. 즉, 10만불 넣어두었으면 45만불. 배당금 빼고 주식 상승만.
+ 주식 손해들을 꾸준히 자주 잘 모아 두었다면 세금 0% 도 가능. 즉, 총 100만원 벌었지만, 똑같은 원금을 10만원 손해 10번 반복 신고해 두면 나중에 세금 0%. 거의 사기아닌가? 생각 될 정도의 엄청난 혜택.