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오늘 투자용집 Escrow를 클로즈 했습니다. 지역은 남켈리구요.
부동산 현금구매 후기를 많이 못본것 같아서 경험을 나누고자 글을 올립니다.
재작년부터 실거주용 구입을 고려했으나, 살인적인 이자율과 유래없이 높아진 남가주 집값에 1년 넘게 선뜻 실행에 옮기질 못했습니다.
직장 가깝고 아이들 학군좋은 2500sqft+를 가진 싱글패밀리집은 2M을 넘어가는데, 같은 컨디션의 집렌트는 월6000정도라 고민끝에 렌트를 계속하기로 합니다.
거주용 다운페이로 모아둔 돈으로 1M미만 렌트용을 론없이 사기로 하고 8월부터 사냥을 시작했습니다.
거주용이 아니라 렌트용이니 이런저런 조건에서 어느정도 프리해서 매물도 많이 보이네요, 이미 Fixer를 고쳐본 경험이 몇번 있기에 이번에도 Fixer위주로 오퍼를 씁니다.
예전에 집사고 파는 과정에서 커미션을 아껴보고자 와이프가 부동산자격증을 땄는데, 5년간 집사고팔고 렌트굴리면서 굉장히 잘써먹고 있습니다.
와이프가 주변사람들도 많이 도와주면서 보람도 느끼고, 여러모로 잘 땄다는 생각이듭니다.
처음엔 80만불 미만, 1500sqft-의 SFR Fixer에 Cash오퍼를 쓰기 시작했는데, 이 가격대가 엔트리 레벨이라 그런지 경쟁이 어마어마 합니다.
오퍼가 50개 넘어가는게 허다하고, 캐시오퍼가 20개 넘게 들어오는것은 기본이네요.
이런집들은 싸게 고치면 10만불이 채 들지않고, 한두달 고쳐서 팔면 1M이상이 나오니 업자들이 많이 몰립니다.
한달간 10개 넘게 오퍼를 썼는데 가능성이 보이질 않아, 9월 중순부터 타겟층의 가격대와 사이즈를 올렸습니다.
안타깝게 두어번 떨어지고 10월 중순에 94만에 오퍼 부른집이 95만에 카운터가 와서 Accept하고 Escrow를 열었습니다.
사실 엄청나게 좋은딜은 아니었는데, 그동안 경쟁에서 밀리면서 피로감도 있었고, 거리적 이점이 좋아 진행하기로 합니다.
무너져가는 집수준은 아니라 리파이핑,HVAC,루프교체 외에는 Cosmetic한 부분에 집중할것같습니다.
캐시오퍼가 처음이라 타임라인이 확실치않아 14일로 클로징기간을 잡았는데,
지나고보니 일주일 안에도 클로징이 가능하겠더라구요. 자금만 준비되있으면 늦어도 열흘이면 충분한것 같습니다.
5일안에 인스팩션 끝내고, 모든 디스클로져 싸인하고, 일주일간은 그냥 클로징날짜 기다리는 수준이었습니다.
중간에 셀러측 리얼터가 장난질 시도하는 이벤트도 있었네요.
캐시오퍼의 장점은
1) 클로징이 빠르다
2) 같은 가격으로 멀티오퍼가 있을때 셀러가 캐시오퍼를 우위로둔다
3) 오퍼에서 어프레이절과 론컨틴전시를 뺄수있고 론/어프레이절 때문에 에스크로 깨질확률이 없어진다
4) 렌더관련비용/타이틀보험이 빠져서 바이어클로징피가 절반이된다
5) 집보험이 옵션이 된다.
집보험 찾아보면서 느낀건데 요새 켈리포니아집은 보험들기가 쉽지 않더라구요. 많은 회사들이 켈리홈의 New Policy를 닫았습니다. 보험가격도 많이 올랐구요. 여차하면 클로징후에 천천히 찾으려고 했는데 좋은가격을 주는 회사가 있어서 보험을 들었습니다.
추가로 Fixer의 장점은
1) 할인가격에 살수 있다
2) 취향껏 고칠수 있고, 날림공사를 피할수 있다
3) 고치고나서 Value가 올라도, 프로퍼티텍스는 구입가격기준에서 크게 변동이 없다. 퍼밋받고 다 진행해도 Appraised value가 크게 올라가지 않더라구요.
단점은 컨트랙터들을 잘못고르면 돈은 돈대로 시간은 시간대로 낭비하는 상황이 발생할수 있습니다. 집 고치는 과정을 즐기는 성향이 아니라면 공사자체가 스트레스가 될수있고, 여러가지 Unexpected한 상황이 많이 생겨 공사가 길어지면서 스트레스가 증폭될수 있구요.
내일부터 공사 시작해서 빠르면 2달 넉넉하게 3달 잡고 최대 15만불 버짓안에서 마무리할 생각입니다
공사가 마무리되면 Sale Listing 1.25M과 동시에 Lease Listing도 월4500에 같이 내놔서 먼저 나가는 쪽으로 진행하려고 합니다.
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10 댓글
크레오메
2023-11-01 15:28:34
저도 5년전에 첫 투자집 두채를 그렇게 클로징 했어요. 오퍼 내고 1주일 안에 클로징 했었고 되게 빠르게 끝내서 아니 이게 끝이야? 뭥미 했던 기억이 나네요. 물론 집수리는 다른 스토리입니다만. 3번은 캘리포니아만 해당되는 걸로 알고 있어요. 저희주는 어떤 가격에 샀던 택스는 올라갑니다.
근데 무엇보다도 그 비싼동네서 캐시 바잉이라니... 되게 많이 부럽습니다... (이거 쓸라고 마모 다시 들어옴) 이동네선 몇채를 살수 있니.. 꺼이꺼이...
칭핑
2023-11-02 17:31:28
맞아요! 켈리포니아에서 매년 2% appreciation cap이 있어서, 집산지 오래되신분들은 굉장히 낮은텍스를 내고계신분들이 많죠. 저희 동네는 렌트투자가 ROI관점으로 보면 가성비가 똥망입니다.. 타주에 있는 매물에 열심히 투자하는 지인도 많은데, 저는 무슨일 생기면 잽싸게 가볼수 있어야 마음이 편한것같아요. 그나저나 쓰신글들보고 존경과 감탄이 밀려옵니다. 저도 DIY를 열심히하는데, 오메님은 세상 어나더레벨이네요.
사과
2023-11-01 15:52:23
좋은글 감사합니다. 마켓이 핫할때나 지나치게 고금리있때, 여력이 있으면 캐쉬바이도 좋습니다. 일단 경쟁자를 다 물리치고 집을 싸게 딜해서 산후에, 상황봐서 재융자하면 되니까요. 리얼터 라이센스도 잘따신듯 합니다. 투자하려면 라이센스 있으면 여러모로 참 유용한것 같아요. 집보험도 옵션이 된다는걸 전엔 몰랐어서, 저도 캐쉬바이 한번 했지만, 집보험을 샀습니다. ^^ 오르는 마켓에서는 잘만 골라서 예쁘게 수리하고 업그레이드 하고나면, 밸류가 올라 어프레이절 잘 받아,오른 밸류로 재융자를 마법같이 잘할수도 있으니, 장점도 많은것 같습니다. 여러명이 맘맞는 사람들이 모여서, 캐쉬바잉 하고, 액티브한 누군가 집을 잘 수리하고, 재융자 잘해서 정리하고, 그렇게 그룹으로 투자하는 사람들도 있고요. 다만, 서로 믿을만한 관계여야 한다는거는 안비밀.
칭핑
2023-11-02 17:31:52
연재하시는 부동산 관련글 잘 보고 있습니다. 저희는 와이프가 리얼터라이센스따고 저희부부의 부동산투자는 터닝포인트를 맞은것같아요. 이번집은 일단 캐시바이 했지만, 몇년안에 이자 떨어지면 캐시아웃 리파이낸스해서 다른집 또 사고 싶어요 ㅎㅎ. 사과님도 앞으로 성투하시길 바랍니다.
빙봉
2023-11-02 08:41:18
후기 고맙습니다. 투자용집은 아니고 실거주용 캐시바잉 고려하고 있어요. 지금 살고 있는 집을 먼저 팔아야 캐시바잉이 가능한 상황이라 쉽지 않습니다. 요즘같은 시기엔 아예 집을 보러 오는 사람 조차 없어서 과연 이 집을 팔고 이사를 가는게 가능한건지,,, 하는 여러가지 생각이 듭니다.
근데, 셀러측 리얼터 장난질 시도 이벤트가 뭐였는지 궁금하네요.
칭핑
2023-11-02 17:32:38
참 앞으로 부동산시장이 어떻게 될지 가늠하기 쉽지 않네요. 얼마전까지 오퍼를 매주 두세개씩 쓰고 미끄러지던 입장에서는 아직까지 디멘드가 꽤 있는거같긴해요. 어떤 결정하시던 잘풀렸으면 좋겠네요. 셀러측 장난질은,, 여러 디스클로저 싸인할때 슬며시 어맨드먼트프로포절폼을 끼워서 보내더라구요? 저희가 오퍼보내기 며칠전에 어떤이유로 셀러가 Termite Treatment를 다 끝내놨는데, 그 금액을 저희한테 전가하려고 말도 애매하게 써서 아무런 사전 동의없이 슬쩍 보내더라구요. 일단 dispute만들고 반반 부담하자 이런식으로 하려고 했나봐요. 저희가 AS-IS로 사기는 하지만, 오퍼보내기 전의 Work는 전혀 책임이 없는데 말이죠. 정말 DRE에 리포트 할만한 껀인데, 항의만 하고 넘어가긴했어요.
에타
2023-11-02 08:57:52
제가 나름 HCOL에서 사는 줄로 알았는데 SoCal도 2M이라니 어마어마하네요 (저희는 1.5M정도?). 그정도면 매달 모기지가 만5천불 정도 하려나요?;;; 저라도 무조건 렌트하고 남는돈으로 투자용 주택살것 같습니다.
우리동네ml대장
2023-11-02 10:29:42
2밀리언 짜리 집 사면서 160만 불 빌려도 이자율 3% 시절에는 월 $6,746 였는데요... 요즘은 아마 만 불은 그냥 넘을 것 같아요. 정말 이자율이 새삼 엄청나게 올랐네요.
칭핑
2023-11-02 17:34:06
이자율 3%에 락하신분들 , 특히 저이자율로 밀리언넘게 빌리신분들이 위너입니다. 다시 그시절이 오기는 할까요
칭핑
2023-11-02 17:33:20
SoCal도 2020년 여름부터 집값이 정말 어마어마하게 올랐어요. 저희 회사가 얼바인이라는 동네에 있는데 이 도시가 특히나 더 오른것같아요. 저희 부부가 정말 자가에서 이쁘게 꾸미면서 살고 싶어하는데 이제는 모기지가 렌트비 2배를 넘어가니 머리로는 이해가 안되서 포기했습니다.. ㅠㅠ