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지난 5년간 real estate 관련해서 많은 경험을 하게 되었습니다 - realtor 없이 세채의 집을 샀고, 두채를 직접 팔았네요.
별건 아니지만, 혹시 집 사고자/팔고자 하시는 분들에게 도움이 될까해서 나눠보아요.
마모에 real estate agent로 일하고 계시는 분들도 계실거라 생각하기때문에 이런글 올리는거 좀 조심스러워요. 이건 저의 경험/의견이니 참고만 하셔요.
살때
1. buyer쪽 agent가 없다고 하면 seller agent가 dual representation하고 싶어서 저에게 좀더 정보를 많이 흘립니다. 최대한 저에게 팔면 seller agent가 가져갈수 있는 fee가 더 많아지니까요. 제가 사는 곳은(중부) 보통 seller가 seller agent와 buyer agent에게 각각 2.7%를 줍니다(이 % 는 지역에 따라,거래하는 회사에 따라 달라지는듯요). 그것에 관해 계약하는 방법이 두가지 인듯한데요. (1) buyer agent가 있든 없던 seller가 집을판후 5-6%를 무조건 seller agent주면 seller agent가 거기서 반을 buyer agent에게 주는거구요(이 경우 저처럼 buyer 쪽 agent가 없으면 seller agent가 그 5-6%를 하는일 없이 그냥 다 take 합니다. (2)seller가 2.7%는 seller agent에게, 나머지 2.7%은 buyer agent에게 각각 직접 준다(이 경우 buyer agent가 없으면 seller는 이 금액을 save 할수 있다)
(1)의 경우는, buyer가 가격 네고 하는데 agent가 없다는 부분을 leverage로 쓰질 못해요. (2)의 경우는 바이어가 오퍼 가격을 조금 낯춰서 부를수가 있습니다. 예를 들어, 집의 listing price가 500K이라고 가정했을때, 제 경우는 buyer agent가 없기때문에 (그래서 seller가 buyer agent fee 2.7%를 세이브 할수 있기때문에) $486,500을 오퍼 가격으로 넣어도 셀러 입장에서는 500K에 파는거와 같아지는거죠. 한가지 tricky 한 점은 seller agent가 경우에 따라서는 자기가 seller와 (1)로 계약되어있는지, 아님 (2)로 계약되어있는지 말을 안해주는경우가 있어요. (2)로 계약되었을거라고 예상하고 오퍼 가격을 낮춰서 부르면 (특히 multiple offfer가 들어온경우) 내 오퍼가 받아들어질 확률이 낮아지겠죠
2. 회사에서 주는 legal insurance (ARAG) 있으시면 이거 통해서 real estate attorey 구하셔서 purchase agreement만 review 해 달라고 하시면 됩니다. 모든 경비는 ARAG에서 커버되었어요. purchase agreement form 을 구하실수 있으면 attorney에게 리뷰만 부탁하시면 되구요, form이 없으시면 attorney에게 draft 해달라고 하시면 되요. legal insurance 없으셔도 보통 simple한 경우는 1000불 이내이고, 많아 봐야 2000불이면 될거라 생각들어요
3. money transaction은 title company에서 하기 때문에 realtor가 해야하는일이 별로 없다고 생각됩니다. 저는 closing관련 서류도 attorney통해 리뷰 받았어요.
4. 집에대한 궁금한 점은 seller agent에게 직접 물으시면 되고, 걱정되는 부분은 inspector 직접 고용하셔서 확인해보시면 됩니다.
팔때
1. 집의 상태가 좋고, high demand area라면 아이폰으로 찍은 사진으로도 가능. 저희 동네엔 MLS listing만 도와주는 서비스가 있어요. 거기에 400불 정도 내고 사진과 house description/info를 보내면 그 서비스에서 zillow, realtor.com등 사이트에 제 리스팅을 올려줍니다. showing schedule하는 앱 서비스도 여기서 도와줬어요.
2. 집의 가격: 동네 시세 공부를 좀 해야합니다. 지난 6개월/1년 동안 같은 사이즈, 방갯수, 구조, 위치 등 비교해서 comparable한 집들이 얼마에 팔렸는지, 근데 그 어떤 집보다 우리집이 다른면에서 더 낫다는 자신감 있으시면 comp 참조해서 자심감플러스해서 올리사면 되요.
3. professional picture 찍어주는 서비스 많이 있어요. 거기에 직접 연락해서 집청소 깨끗하게 하고 사진 찍으면 모델하우스 집처럼 보이게 찍어줍니다.
4. 제 경험으로는 집의 가격이 낮은 편인 경우에는 직접 파는거도 해볼만 합니다. 제 경우는 pandemic전이었는데 리스팅 하고 하루만에 멀티플 오퍼 받아서 무척 쉽고/빠르게 팔았어요. 다만 집의 가격이 million이 넘어가는 경우에는 buyer의 expectation이 달라져요. 그래서 이런 경우는 realtor 고용해서 파시는게 (어디를 더 업뎃해야하는지, staging이 필요한지 등 그동네 고객 taste에 맞는 market insights를 배울수 있어서, 그리고 가격 설정에 있어서도) 더 현명하다고 생각이 들었어요.
그럼 도움이 되셨길요!!
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7 댓글
사과
2024-01-05 14:48:03
좋은 포인트 입니다. 제가 굳이 반대하는 의견은 아닌데 조심스럽게나마 ㅡ 어디나 전문가의 조언이 중요할때가 많은데 일생 일대 큰 쇼핑인 집사는 과정이 단순하게 계약서하나 쓰고, 클로징 하는게 아니라서, 전문영역이라 살때 팔때 다 필요하다고 생각합니다. 에이전트가 해주는 네고와 계약전반의 경험들, 그 지역의 특성들이 그들의 비용보다 더 크다고 생각합니다. 그리고 실제로, 제 에이전트는 지금까지 제가 산 집들의 집살때 제가 부른 오퍼보다 더 깍아서 자신의 비용을 스스로 벌어 왔고, 꼭 잡고 싶은 집은 잘 잡아주었어요. 손발이 잘맞는 에이전트는 비용이 전혀 아깝지 않습니다. 변호사가 해주는 영역이 있고, 에이전트가 해주는 영역이 있습니다. 집 여러개 사고 팔았지만, 전문가 비용 아끼는건 소탐대실이라 생각해서 아끼지 않고, 그들의 전문지식과 능력을 십분 활용하는게 더 좋습니다.
우리동네ml대장
2024-01-05 15:48:34
저는 백곰님의 의견에도 동의하고, 사과님의 의견에도 동의합니다. ㅎㅎ 진리의 케바케인 것 같아요.
일단 구입하는 경우, "리얼터가 없이 오픈하우스에 갔다가 리스팅 에이전트한테 더블에이전트를 주고 오퍼 경쟁에서 이겼다" 이런 케이스는 정말 수도 없이 많이 듣고, 또 봅니다. 리스팅 에이전트 입장에서 수수료를 두 배로 받으니 조건만 맞으면 본인 고객에게 당연히 팔고 싶겠죠.
집을 파는 경우에도 마찬가지입니다. 지금까지 사과님의 경험이 모든 사람들에게 통하는건 아니라고 생각합니다. 좀 극단적이긴 하지만, 집 자체는 그냥 밸류가 없고, 좋은 동네여서 lot 가격만 받으려는 물건이 있었습니다. 아얘 셀러가 본인 집 근처에서 새 집 지어본 빌더들 리스트 뽑아서 경쟁 붙여 팔더군요. 이런 경우 "집 잘 보는 전문가" 는 필요가 없죠.
사과님의 부동산 투자 성공기에 에이전트가 좋은 도움을 줬다면 더없이 잘 된 일입니다. 하지만 "내가 무조건 맞다" 라는 접근은 좀 위험한 것 같습니다.
사과
2024-01-05 18:50:34
요즘 온라인이 잘되서 집고르고 오픈하우스 통해 집보고 해서 부동산 리얼터 에이전트들의 역할이 줄긴 했는데 네고를 하고 과정 과정 잘못됫을 경우 법적인 보호장치를 하고 인스펙션을 하고 그것에 조언을 얻고 다시 내고를 하고 중간에서 나의 최대의 이익을 위해 열삼히 싸워줄 대리인의 역할을 당순히 집보는거 집쇼잉하는거러 국한 하지 않으시길 바랄뿐입니다
듀얼 에이전트는 진짜 비추입니다 샐러 바이어 그누구의 이익도 대변하지 않고 수수료만 두배로 챙겨가는건 진짜 양쪽 다에게 좋지않은거 같습니다
일하다보니 잘 모를때 흔하게 쉽게 생각햇던 부동산 리얼터의 역할이 아주 많고 할일도 많고 보호장치 그리고 전문영역이 많다는것을 알게됫어서 그렇습니다
(저는 리얼터가 아닙니다^^)
모찌건두부
2024-01-08 13:09:39
좋은 글 감사드립니다. 요즘 한참 집 알아보는중인데 많은 도움 및 참고가 될듯해요.
poooh
2024-01-08 16:16:36
저도 어지간한 경우 아니고는 듀얼 에이전트 추천 하지 않습니다.
모찌건두부
2024-01-08 16:57:26
최근에 buyer입장에서 백곰님이 적어주신 (1) case로 진행을 했었는데 말씀 주신대로 가격 네고 leverage를 전혀 할 수 없었습니다. 아무래도 가격 네고의 베네핏이 셀러한테 가는게 아닌 에이전트한테 가다보니 best and final로 가장 높은 금액을 쓴 바이어를 셀러가 선택하였습니다. (1)로 계약이 되어 있는지 (2)로 계약이 되어있는지는 어떻게 확인해볼 수 있을까요? 직접 에이전트한테 물어봐야될까요?
baekgom
2024-01-11 12:47:05
(1)로 되어있는지 (2)로 되어있는지는 딱히 알아낼 방법이 없고 제 경우는 seller realtor에 경우에 따라 달랐습니다.. 한 리얼터는 그건 confidential 이라서 말해 줄수 없다고 했고(나중에 클로징 서류 보면 그때는 알수있죠), 또 다른 한경우는 본인은 seller agent fee 만 받는다고 직접 말해준적 있었어요.