[내집마련] 고금리 시대에 저금리로 주택을 사보자 (Mortgage Assumption)

안녕하세요 에반입니다. 

 

와이프와 아기와 함께 처갓집에 얹혀산지도 어언 4년.

이제는 독립을 해야할 때가 온 것 같아, 집을 사기로 결심했습니다.

 

 

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다만 문제는 7%에 육박하는 모기지 금리죠. 안그래도 대 코비드 시대 동안, 집값이 천정부지로 뛰었는데 금리까지 미쳐 날뛰니 엔트리급 집을 살래도 4년전 고급 주택 사는것과 월 페이먼트가 거의 차이가 없더라구요.

 

그러던 와중 작년 말에, 부동산 관련해서 얘기를 자주 나누는 모 회원님으로 부터 Loan Assumption 이라는 시스템이 있다는 얘기를 듣게됩니다.

Loan Assumption에 설명은 링크를 참조해주세요 (https://www.investopedia.com/terms/a/assumablemortgage.asp)

 

간단하게 설명하면 특정 론 (FHA, VA, USDA) 들은 셀러가 승인하고 바이어도 요구조건을 충족한다면 Transfer가 가능하다는 시스템입니다. 

만약 2020년-22년 까지의 저금리 시대동안 모기지를 받은 매물이 있다면, 지금 시기에도 아주 저금리로 집을 살 수가 있다는 뜻이죠.

 

다만 Listing Price - Remaining Mortgage 차액을 한번에 cash로 셀러한테 줘야한다는 점 때문에, 당장에 목돈이 있지 않으면 쉽지 않은 방법입니다. 저희는 운이 좋게도 부모님이 조금이나마 도와주셔서 원래도 다운을 많이 해서 월 payment를 줄이려는 계획이었어서, 그 점이 반대로 장점으로 다가왔습니다.

 

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관련 정보를 듣고나서 바로 Redfin에 Assumable 이라는 키워드를 추가해서 매물을 검색해봅니다. 하지만 매물 pool이 넓지는 않습니다. 셀러 입장에서는 Assumption을 해주게 된다면 다음 론을 받을때 특정 론들의 benefit을 이용하지 못한다는 단점이 있기때문에 모든 셀러가 Assumption을 해주지는 않기 때문입니다. 

 

많지 않은 매물들 중에, 생각보다 첫 눈에 쏙 들어오는 매물이 있었습니다. 2.87% FHA loan assumable, Build year 1990년 (텍사스 기준으로는 오래된 집에 속하는..)에 2900 sqft 집인데, 동네도 맘에 들고 내부 구조도 맘에 들고해서.. 이게 도대체 내가 숫자에 매몰되어서 집이 좋아보이는건지, 숫자를 빼고 봐도 맘에 드는 집인건지 몇 날 며칠을 고민했습니다. 주변 지인, 가족들과도 많은 얘기를 나누고 와이프와도 많은 얘기를 나눈 결과 일단 오퍼를 넣어보자고 결정하고 리얼터님을 통해 오퍼를 넣게 되었습니다.

 

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고민이 길었던게 패착이었을까요.. 1월20일에 오퍼를 넣었는데, 그때만 해도 상대방의 반응이 긍정적이었습니다. 카운터 오퍼도 받고, 세부 오퍼를 조정하고있던 중에, 그 다음날 3개월간 다른 오퍼가 많이 없던 집이 누군가가 conventional loan으로 오퍼를 넣었더군요. 이미 listing이 3개월이 넘은 시점이라 셀러도 마음이 급했는지 (마음이 급해진 이유는 나중에 알게 되었습니다.) Assumable은 진행 안하고 conventional로만 진행하겠다고 연락이 왔습니다. (30-45일 정도로 클로징 기간을 잡은 conventional과 달리 Assumption은 렌더들이 돈이 되지 않는다는 이유로 차일피일 미뤄서 4-6 month to close를 얘기하더군요.) conventional로 모기지를 받게되면 제 budget에는 벗어나는 집이 되버리기에, 이 집은 우리 집이 아닌갑다 하고 포기했습니다. 다른 사람들이 고민 후에 넣은 오퍼가 엎어질 경우에 멘탈이 바사삭 되는 경우를 많이 보았는데, 딱 제가 그랬습니다. 며칠은 일도 손에 안잡히고 조금만 더 결정 빨리해서 빨리 오퍼할 걸 하는 후회도 되고 하여간 멘탈이 좀 무너졌었습니다.

 

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그래도 집은 사야겠기에, 버젯에 맞는 conventional 집도 계속 리얼터님과 둘러보고, assumable 키워드로 알람도 받아놓고 (하지만 거의 없더군요. 어쩌다 한두개 떠도 맘에 안들었구요) 하던 중 틈틈히 위 집 셀러 에이전트에세 assumable 생각 없냐 물어봤는데 계속 conventional only라는 단호한 답변만 받았습니다. 역시 집을 산다는건 체력전이구나 하고 길게 보기로 생각했습니다. 그러던 중 정확히 한달 뒤, 2월 20일에 셀러 에이전트 측으로부터 아직 Assumable 진행할 생각 있냐는 연락을 저희 리얼터님을 통해 받게되었습니다. 셀러가 출산을 앞두고 있었는데, 원래 계획은 출산 전에 지금 집을 팔고 다른 집으로 이사간다는거였다가 집이 안팔리고 애기가 나오니 크게 급하지 않은 상황이 되었더라구요. 당연히 저는 '엌ㅋㅋ 역시 될놈될이죠? 개꿀!'을 외치며 오퍼를 다시 넣게 되었는데, 이게 셀러 에이전트의 협상 전략이었던 것 같습니다. 저희한테 받은 오퍼를 레버리지 삼아 다른 오퍼를 자기네가 원하는 액수로 맞춰서 그쪽이랑 진행한다고 하더군요. Redfin status에 status가 pending으로 바뀌었을때의 그 배신감이란.. 하지만 지난번 오퍼때 열심히 정떼려고 노력했던지라 그때만큼 멘탈이 무너지지는 않았습니다.

 

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이정도 엎어지면 이건 내 집이 진짜진짜x100 아니구나 했는데, 며칠 뒤 pending이 다시 relist로 바뀌었습니다. 다른 오퍼가 엎어졌던거죠. 그럼 당연히 저희는 셀러 에이전트한테 저희쪽으로 연락이 오지 않을까했는데, 연락이 없더라구요. (나중에 들었는데, 순전히 저희에게 미안해서 연락을 못했다고 합니다. 할까말까 고민 정말 많이 했는데 이미 2번이나 빠꾸놓은 입장에서 다시 연락하기도 미안했겠죠. 오퍼가 execute되고 나서, 저희 리얼터님께 셀러 에이전트가 먼저 연락줘서 너무 고맙다는 문자를 남겼다고 합니다.) 숫자를 빼놓고 보더라도 마음에 들었던 집이라, 이거는 내가 자존심 내려놓고 한번만 더 물어보자 싶어서 리얼터님께 셀러 에이전트한테 오퍼가 엎어진 이유를 여쭤봐달라고 했습니다. New construction으로 가기로 마음을 바꿨다는 답장과 함께, 오늘 오퍼 다시 넣으면 바로 execute할게.. 라는 답을 받았습니다. 이쯤되면 돌고돌아 이건 내집이야~ 하고 마지막으로 고! 했습니다. 결과는 당연히 바로 억셉 되었고, 진행하게 되었습니다.

 

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그 후로는 대부분 아시는 주택 구매 과정입니다. Inspection을 하고, Appraisal은 Assumption에서는 생략됩니다. 셀러와 몇가지 네고 후에 현재 모기지 렌더 (Mr Cooper입니다) 측에 셀러가 Assumption request 패킷을 보냈구요. 생각보다 빨리 3월26일에 렌더측에서 연락이 와서 (레딧 리뷰들에 오피서가 배정되는데만 4개월이 걸리더라 하는 말들이 있어서 여유롭게 생각했는데 1달만에 연락이 왔습니다) Income 서류 등등 업로드 했고 어제 체이스에서 Credit Inquiry 있다고 메일 받았네요. 오피서 말로는 underwrite 부서에 서류 다 넘겼고 90 days까지 걸릴 수 있다해서, 차분히 기다리려 합니다.

 

 

 

여기까지가 현재 진행 상황이구요. 앞으로 클로징까지 업데이트 있으면 간간히 글 업데이트 하도록 하겠습니다.

 

없는 글재주에 써보려니 쉽지 않네요. 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

To be continued..