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[내집마련] 고금리 시대에 저금리로 주택을 사보자 (Mortgage Assumption) (7/2 최종 업데이트)
, 2024-03-28 15:50:58
- 조회 수
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안녕하세요 에반입니다.
와이프와 아기와 함께 처갓집에 얹혀산지도 어언 4년.
이제는 독립을 해야할 때가 온 것 같아, 집을 사기로 결심했습니다.
[0]
다만 문제는 7%에 육박하는 모기지 금리죠. 안그래도 대 코비드 시대 동안, 집값이 천정부지로 뛰었는데 금리까지 미쳐 날뛰니 엔트리급 집을 살래도 4년전 고급 주택 사는것과 월 페이먼트가 거의 차이가 없더라구요.
그러던 와중 작년 말에, 부동산 관련해서 얘기를 자주 나누는 모 회원님으로 부터 Loan Assumption 이라는 시스템이 있다는 얘기를 듣게됩니다.
Loan Assumption에 설명은 링크를 참조해주세요 (https://www.investopedia.com/terms/a/assumablemortgage.asp)
간단하게 설명하면 특정 론 (FHA, VA, USDA) 들은 셀러가 승인하고 바이어도 요구조건을 충족한다면 Transfer가 가능하다는 시스템입니다.
만약 2020년-22년 까지의 저금리 시대동안 모기지를 받은 매물이 있다면, 지금 시기에도 아주 저금리로 집을 살 수가 있다는 뜻이죠.
다만 Listing Price - Remaining Mortgage 차액을 한번에 cash로 셀러한테 줘야한다는 점 때문에, 당장에 목돈이 있지 않으면 쉽지 않은 방법입니다. 저희는 운이 좋게도 부모님이 조금이나마 도와주셔서 원래도 다운을 많이 해서 월 payment를 줄이려는 계획이었어서, 그 점이 반대로 장점으로 다가왔습니다.
[1]
관련 정보를 듣고나서 바로 Redfin에 Assumable 이라는 키워드를 추가해서 매물을 검색해봅니다. 하지만 매물 pool이 넓지는 않습니다. 셀러 입장에서는 Assumption을 해주게 된다면 다음 론을 받을때 특정 론들의 benefit을 이용하지 못한다는 단점이 있기때문에 모든 셀러가 Assumption을 해주지는 않기 때문입니다.
많지 않은 매물들 중에, 생각보다 첫 눈에 쏙 들어오는 매물이 있었습니다. 2.87% FHA loan assumable, Build year 1990년 (텍사스 기준으로는 오래된 집에 속하는..)에 2900 sqft 집인데, 동네도 맘에 들고 내부 구조도 맘에 들고해서.. 이게 도대체 내가 숫자에 매몰되어서 집이 좋아보이는건지, 숫자를 빼고 봐도 맘에 드는 집인건지 몇 날 며칠을 고민했습니다. 주변 지인, 가족들과도 많은 얘기를 나누고 와이프와도 많은 얘기를 나눈 결과 일단 오퍼를 넣어보자고 결정하고 리얼터님을 통해 오퍼를 넣게 되었습니다.
[2]
고민이 길었던게 패착이었을까요.. 1월20일에 오퍼를 넣었는데, 그때만 해도 상대방의 반응이 긍정적이었습니다. 카운터 오퍼도 받고, 세부 오퍼를 조정하고있던 중에, 그 다음날 3개월간 다른 오퍼가 많이 없던 집이 누군가가 conventional loan으로 오퍼를 넣었더군요. 이미 listing이 3개월이 넘은 시점이라 셀러도 마음이 급했는지 (마음이 급해진 이유는 나중에 알게 되었습니다.) Assumable은 진행 안하고 conventional로만 진행하겠다고 연락이 왔습니다. (30-45일 정도로 클로징 기간을 잡은 conventional과 달리 Assumption은 렌더들이 돈이 되지 않는다는 이유로 차일피일 미뤄서 4-6 month to close를 얘기하더군요.) conventional로 모기지를 받게되면 제 budget에는 벗어나는 집이 되버리기에, 이 집은 우리 집이 아닌갑다 하고 포기했습니다. 다른 사람들이 고민 후에 넣은 오퍼가 엎어질 경우에 멘탈이 바사삭 되는 경우를 많이 보았는데, 딱 제가 그랬습니다. 며칠은 일도 손에 안잡히고 조금만 더 결정 빨리해서 빨리 오퍼할 걸 하는 후회도 되고 하여간 멘탈이 좀 무너졌었습니다.
[3]
그래도 집은 사야겠기에, 버젯에 맞는 conventional 집도 계속 리얼터님과 둘러보고, assumable 키워드로 알람도 받아놓고 (하지만 거의 없더군요. 어쩌다 한두개 떠도 맘에 안들었구요) 하던 중 틈틈히 위 집 셀러 에이전트에세 assumable 생각 없냐 물어봤는데 계속 conventional only라는 단호한 답변만 받았습니다. 역시 집을 산다는건 체력전이구나 하고 길게 보기로 생각했습니다. 그러던 중 정확히 한달 뒤, 2월 20일에 셀러 에이전트 측으로부터 아직 Assumable 진행할 생각 있냐는 연락을 저희 리얼터님을 통해 받게되었습니다. 셀러가 출산을 앞두고 있었는데, 원래 계획은 출산 전에 지금 집을 팔고 다른 집으로 이사간다는거였다가 집이 안팔리고 애기가 나오니 크게 급하지 않은 상황이 되었더라구요. 당연히 저는 '엌ㅋㅋ 역시 될놈될이죠? 개꿀!'을 외치며 오퍼를 다시 넣게 되었는데, 이게 셀러 에이전트의 협상 전략이었던 것 같습니다. 저희한테 받은 오퍼를 레버리지 삼아 다른 오퍼를 자기네가 원하는 액수로 맞춰서 그쪽이랑 진행한다고 하더군요. Redfin status에 status가 pending으로 바뀌었을때의 그 배신감이란.. 하지만 지난번 오퍼때 열심히 정떼려고 노력했던지라 그때만큼 멘탈이 무너지지는 않았습니다.
[4]
이정도 엎어지면 이건 내 집이 진짜진짜x100 아니구나 했는데, 며칠 뒤 pending이 다시 relist로 바뀌었습니다. 다른 오퍼가 엎어졌던거죠. 그럼 당연히 저희는 셀러 에이전트한테 저희쪽으로 연락이 오지 않을까했는데, 연락이 없더라구요. (나중에 들었는데, 순전히 저희에게 미안해서 연락을 못했다고 합니다. 할까말까 고민 정말 많이 했는데 이미 2번이나 빠꾸놓은 입장에서 다시 연락하기도 미안했겠죠. 오퍼가 execute되고 나서, 저희 리얼터님께 셀러 에이전트가 먼저 연락줘서 너무 고맙다는 문자를 남겼다고 합니다.) 숫자를 빼놓고 보더라도 마음에 들었던 집이라, 이거는 내가 자존심 내려놓고 한번만 더 물어보자 싶어서 리얼터님께 셀러 에이전트한테 오퍼가 엎어진 이유를 여쭤봐달라고 했습니다. New construction으로 가기로 마음을 바꿨다는 답장과 함께, 오늘 오퍼 다시 넣으면 바로 execute할게.. 라는 답을 받았습니다. 이쯤되면 돌고돌아 이건 내집이야~ 하고 마지막으로 고! 했습니다. 결과는 당연히 바로 억셉 되었고, 진행하게 되었습니다.
[5]
그 후로는 대부분 아시는 주택 구매 과정입니다. Inspection을 하고, Appraisal은 Assumption에서는 생략됩니다. 셀러와 몇가지 네고 후에 현재 모기지 렌더 (Mr Cooper입니다) 측에 셀러가 Assumption request 패킷을 보냈구요. 생각보다 빨리 3월26일에 렌더측에서 연락이 와서 (레딧 리뷰들에 오피서가 배정되는데만 4개월이 걸리더라 하는 말들이 있어서 여유롭게 생각했는데 1달만에 연락이 왔습니다) Income 서류 등등 업로드 했고 어제 체이스에서 Credit Inquiry 있다고 메일 받았네요. 오피서 말로는 underwrite 부서에 서류 다 넘겼고 90 days까지 걸릴 수 있다해서, 차분히 기다리려 합니다.
여기까지가 현재 진행 상황이구요. 앞으로 클로징까지 업데이트 있으면 간간히 글 업데이트 하도록 하겠습니다.
없는 글재주에 써보려니 쉽지 않네요. 읽어주셔서 감사합니다.
To be continued..
[6] 7/2 최종 업데이트입니다.
참 그간 수많은 Back and forth 후에 결국에는 Assumption Denial 되었습니다. 기존 론이 FHA라 Front-end DTI를 아주 빡빡하게 적용하더라구요. DTI에 Front-end, Back-end가 있는 것도 처음 알았습니다. Front-end threshold가 31%라고... 그걸 조금 넘겼더니 어떤 다른 방법으로도 승인해줄 수 없다는 말만 들었습니다. 추가 Cash Reserve나, Co-sign 해주신 분의 pay-off된 집 value 등 다른 Asset은 아무것도 인정 안해준다구요. 리얼터님과 얘기해봤는데, 렌더들이 Assumption 관련해서는 호의적이지 않아서, 확실하게 통과되는 케이스 아니면 왠만해서는 꼬투리 잡아서 거절하는 경우가 많다는 말을 들었습니다.
최종 Underwriting 전에, 렌더 쪽 Loan Processor가 조건부 승인이라고 저희와 타이틀회사 측에 Estimated closing date을 줬는데, 셀러는 쉽게 승인이 날 줄 알고 closing date 1주 전에 이미 이사를 나갔습니다. 셀러가 이사 나가고 나서 Denial notice를 받았고 저희와 셀러 모두 붕뜨는 상황이 되어버렸습니다. 셀러는 어떻게던 저희한테 팔고 싶어서, 집 가격을 좀 더 깎아주면 컨벤셔널로 진행하겠냐 의사를 타진했고, 고민 후에 (Assumption이 아니면 조금 무리하는 상황) 집이 맘에 들어 컨벤셔널로 진행하기로 했습니다.
급하게 브로커님을 알아봤는데 운이 좋게도 일처리도 너무 잘해주시고 이자율도 잘 받아주시는 브로커님을 찾아, 6.375%에 렌더크레딧 받는 조건으로 Lock해서 오늘 최종적으로 모기지 승인 나왔습니다. 2주 뒤 클로징인데 설레면서도 앞으로 모기지 갚아나갈 생각에 막막하기도 합니다.
집 구매를 알아보시는 분들 모두 맘에드는 좋은 집 찾으시기를 바랍니다~ 감사합니다.
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50 댓글
우리동네ml대장
2024-03-28 16:04:34
인도에서는 아이들에게 이렇게 가르친다고 합니다. "별을 갈망하면 하늘에 닿을 것이다" 축하드립니다 ㅎㅎ 정말로 좋은 집을 좋은 딜로 구매하시는 것 같아서 제가 다 기분이 좋아지네요.
에반
2024-03-29 08:20:54
감사합니다! 진짜 좋은 집이었으면 좋겠습니다ㅠㅠㅋㅋ
쌀꾼
2024-03-28 16:05:00
이건 정말 처음 들어봤습니다! 좋은 정보 알려주셔서 감사합니다~
에반
2024-03-29 08:21:52
넵 이게 은행, 렌더, 리얼터한테 잊혀졌던 시스템이라고 하더라구요.. 요즘 금리가 높으니 다시 스멀스멀 이용된다고 합니다!
대장미니언
2024-03-28 16:15:22
숏츠인지 인스타그램인지 모기지 물려 받아 싸게 집샀다는 영상을 봤었습니다. 사람들이 댓글로 현실성 없는 운좋은 케이스라는 댓글을 달았놓았던데...
잘 찾아보면 실제로 일어날 수 있는 일이군욤. 마무리 잘 되시길 바래요. 정보 공유 감사드립니다~
에반
2024-03-29 08:22:20
네 맞습니다! 매물들도 제가 원하는 로케이션에 없었다 뿐이지 아예 없지는 않더라구요
오리귤
2024-03-28 16:41:10
정보 감사합니다!
에반
2024-03-29 08:22:45
도움이 되셨으면 좋겠네요!
sojirovs
2024-03-28 16:46:24
에반님 키 받는 클로징날까지 화이팅이요!!!
에반
2024-03-29 08:28:21
감사합니다 모횐님ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
복숭아
2024-03-28 16:48:26
저도 모기지를 물려받는게 가능하다는 리스팅을 딱 하나 봤던거같은데 그게 이건가보군요,
축하드려요 에반님!!! 클로징까지 화이팅입니다!
에반
2024-03-29 08:29:32
감사합니다ㅋㅋㅋㅋ 그 그지소굴에서 살던게 엊그제같은데 어느새 곧 집(화장실한칸) 주인이 된다니 감개무량하네요..ㅋㅋㅋ
복숭아
2024-03-29 08:44:56
에이 그지소굴이라니 재밌게(?) 노셨으면서 ㅎㅎㅎㅎ 클로징까지 스무스하게 가쥬아!!!
Alpha
2024-03-28 17:08:45
오 굿딜이네요. 축하드립니다!
에반
2024-03-29 08:45:27
감사합니다 알파님!!
애틀캘리
2024-03-28 19:03:52
첫 집 구매 시작 축하드립니다~ 클로징까지 잘 마무리 되시길 바라겠습니다 !
에반
2024-03-29 08:45:49
넵 진인사대천명의 마음으로 기다리고있습니다ㅋㅋㅋㅋ
Alcaraz
2024-03-28 20:41:07
축하 드립니다! Assumable 찾는건 레드핀이 제일 나을까요? 저도 해보니 매물이 거의 없긴 하네요
에반
2024-03-29 08:46:36
저는 레드핀이 편해서 쓰긴했는데, 경험상 질로우가 매물이 몇개 더 있는거같긴 했습니다! Keyword에 Assumable 넣고 검색해보시구요 간혹 솔라패널 assumable이라는 매물들이 있으니 더블체크 하셔야합니다
첫눈
2024-03-29 08:41:59
아 이런 방법이 있었군요. 정보 공유 감사합니다
클로징 잘 마무리 되어서 가족들과 함께 행복이 가득한 집 되시길 바랄께요!!!
에반
2024-03-29 08:46:55
넵 감사합니다!! 클로징 잘 되면 또 업데이트 해보겠습니다~
Bard
2024-03-29 08:55:07
오 좋은 정보 감사합니다~!
에반
2024-04-02 09:39:20
감사합니다 바드님!!
Northwood
2024-04-01 22:54:11
좋은 정보 감사드립니다. 축하드려요!!
에반
2024-04-02 09:39:34
도움이 되신다면 좋겠습니다 감사합니다~
CaffeineBoostedArchitect
2024-04-01 23:10:52
좋은 정보 감사합니다. 축하드려요! 일단 스크랩 해둘께요.
에반
2024-04-02 09:40:59
감사합니다~ 도움이 되면 좋겠습니다~!
알짜배기마일
2024-05-05 10:15:50
좋은 정보 정말 감사합니다. 이런 방법도 있네요. 혹시 과정은 어떠셨어요? 제 경우 FHA만 해당이 있는데, 리얼터와 보기 전에 Pre-Approval을 미리 받아야 하는 건가요?
에반
2024-05-05 16:46:34
네 동일하게 preapproval은 어디서든 받아서 제출하시면 되구요, 바이어가 꼭 fha, va, usda eligible이 아니어도 assumption은 가능합니다!
확률이론
2024-05-05 11:11:40
저도 지금 [2]를 겪은 후 다시 [3]까지 겪고 있어서 남일이 아닌 것 처럼 느껴지네요 .
셀러 에이전트가 꼭 팔고 싶다고 사정해서 Offer 를 넣었더니 갑자기 차일피일 미루다가 거절 당하는 심정은 참... ㅎㅎㅎㅎㅎ
아무튼 좋은 정보 감사드리고, 축하드립니다!
에반
2024-05-05 16:47:12
아이고 저런ㅠㅠ 꼭 좋은 집이 찾아오기를 바랄게요!
뽑비
2024-05-05 12:37:33
안녕하세요 후기 감사합니다. 혹시 FHA, VA, USDA 론을 assume 할수있는사람은 정해져있나요? 아무나 다 다운페이 돈만있으면(?) 론을 assume할수있는건가요 ?
에반
2024-05-05 17:14:19
네 투자용 아니고 primary 구매용이고, 셀러가 approve 해주면 가능한걸로 알고있습니다~
퇴사합시다
2024-05-05 14:00:32
에반님 덕에 유용한 정보를 알게 됐네요 글 써주셔서 감사합니다!
에반
2024-05-05 17:43:16
퇴사님도 얼른 내집장만 가즈아!!
일라이
2024-05-05 14:54:05
정말 매물이 없긴 하네요... 굿럭입니다!
에반
2024-05-05 17:43:47
네 그 이후로도 레드핀 알람은 계속 받게 해놨는데 거의 안오고있네요..
Stacker
2024-07-02 19:32:10
좋은 글 감사합니다.
Pennymac 같은 경우 DTI 43까지 허용해준다고 적혀있는데, 제네들이 말하는 DTI는 Back-end DTI라고 보는게 맞겠죠?
에반
2024-07-03 08:32:04
네 Back-end 인것 같습니다. Back-end로는 기준을 맞췄는데 (loan이 다 payoff된 상황이라 debt가 없습니다) Front-end를 못맞춰서.. 보통 Back-end만 보는걸로 아는데 31% 적용하는거보니 진짜 어떻게던 안해주려고 하는구나 싶었습니다.
KeepWarm
2024-07-03 09:55:31
front 보는거 안보는것도 론마다 다른걸로 알고 있는데, 31% front였으면 아마 FHA이지 않았나 추측해봅니다.
Stacker
2024-07-03 11:17:25
와 혹시나해서 GPT한테 물어봤는데... 아래 처럼 대답하네요.
복숭아
2024-07-02 19:39:07
아이고 에반님 너무 고생했어요ㅠㅠㅠㅠ
그래도 맘에 드는 집이고 나중에 리파이 하면 되니까요.
집 산거 후회하는 일은 없을거예요,
축하축하해요!!!
에반
2024-07-03 08:32:33
감사합니다! 4년안에 리파이 할수있기를ㅠㅠㅋㅋ
chef
2024-07-02 21:56:26
집 잘 사신거 축하 드립니다 나중에 리 파이 낸싱 하면 되는 겁니다
자기가 원하는 집 사는건 정말 운도 많이 작용 하는거 같습니다
에반
2024-07-03 08:32:59
감사합니다~ 네 저도 4년이면 금리가 좀 식겠지 싶어서 리파이 찬스만 계속 볼것같습니다ㅎㅎ
킴킴패밀리
2024-07-02 22:47:14
에반님 내집마련 정말 축하드립니다.! 저도 집을 사고싶어 목돈마련했는데 못참고 차부터 사버렸네요 ㅜ덕분에 현재는 카푸어가 되버렸습니다..
에반
2024-07-03 08:34:18
저도 Assumption 거부되고 현타와서 확 차나 바꿀까하다가 참았습니다..ㅎㅎ 감사합니다!!
MilkSports
2024-07-03 08:42:12
저도 첫 집 사려고 계속 부동산 공부하고 제가 사는 지역에서 부동산 전문가들이 진행하는 강연도 참석해보고 했는데 결론이 하나로 모아지더라고요.
1. 일단 최대한 빨리 집을 사라. 집을 빨리 살수록 이득.
2. 금리가 낮아질 때까지 최대한 빠듯하게(ㅜㅜ) 높은 모기지 이율의 monthly payment를 갚아나가라
3. 나중에 금리가 낮아지면 그 때 리파이.
어차피 금리 낮아질 때까지 기다리면, 그 때 되면 통상적으로는 집 값은 높아져 버리니깐요. 일단 빨리 사는게 맞는 것 같습니다.
--
그런데 개인적으로 하나만 여쭤보고 싶은게 집 monthly payment (모기지+HOA+텍스+유틸리티 등 전부 포함)의 DTI가 대략적으로 몇 %정도 되시나요?
헬로아툼
2024-07-03 12:50:47
마지막까지 고생하셨네요. 그래도잘 마무리되산거 너무축하드려요! 이사&집꾸미기까지 스무스하게 진행되시길 바랍니다~
알짜배기마일
2024-07-06 13:59:22
축하드려요. 많이 고생하셨어요. 저도 에반님 글 읽고 assumable 있는 지 계속 찾아보고 있는데, 설령 있다고 해도 쉽지 않겠네요ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ 일반적인 론 통해서 받으려고 하는데 DTI 맞추는 것도 쉽지 않네요.