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최근 세금보고를 마치고 한숨 돌린후, 바쁜일이 없는 조금은 한가한날에, 새로이 다음해 단기렌탈의 세금에 대해 준비하며, 세금에 대한 글을 써보고자 한다.
(세금 전문가들이 보시기에 미흡한점은 알려주시면, 보완을 해나갈 것입니다. 혼내지 마시고, 부드럽게 잘 지도하고 도와주세요 ^^)
투자부동산의 장점중 하나는 자산상승과 더불어 세금 혜택이다.
세금에서 디덕션이 매우 적은 W2 인컴의 유리지갑일때는 느끼지 못하는 많은 세금혜택을 투자부동산과 비지니스에는 디덕션으로 받을수가 있다.
지금까지 살아오며, 공부해서 가장 가성비가 좋았던 공부는 세금공부과 부동산 공부인것 같다.
몇년의 부동산 투자수익을 세금보고하며 가장 놀란것은, W2 인컴에서 받지못하는 방대한 디덕션이었다.
알면 알수록, 배우면 배울수록 요리조리 IRS가 원하는 항목으로 카테고리를 잘 분류하고 기록을 잘 남기면 많은 절세를 할수 있다.
일단, 전체 비지니스 택스보고나 부동산 전반의 택스보고에 대해서 이자리에서 다 이야기 하긴 힘들고,
최근 섿업하는 단기렌탈의 세금 Tax Write Off (Deduction) 장점에 대한 이야기를 간략하게 정리해보고자 한다.
아래 1-9 항목득을 장기렌탈에도 비지니스에도 사용되는 일반적인 항목이라면, 10번의 액티브 로스에 대해 W2인컴을 상쇄하는 부분은 특이한 숏텀렌탈 룹홀이 될수 있겠다.
1. Depreciation (감가상각) : 집건물
레지던셜 집을 살때 보면, 집가격에는 땅값과 건물값이 포함되어있다. Property tax 고지서에 보면 땅에대한 Land value가 나오는데, 거기서 산 가격에서 땅값은 빼고, 건물밸류를 27.5년으로 나누어서 매년 감가상각을 할수있다. (커머셜 부동산은 39년 감가상각)
예를 들면, 30만불에 집을 샀는데, 땅값이 2만5천불이 잡혀있다면, 집가격이 27만 5천불이고, 이를 27.5년으로 나누면 매년 만불씩 디덕션을 받을수가 있다.
이 감가상각은 실로 엄청나서, 왠만한 캐시플로우가 나지 않는한, 투자부동산의 수익은 대부분 감가상각으로 상쇄가되어, 최종 인컴택스의 포션을 줄이게 된다.
2. Bonus Depreciation (보너스 감가상각): 가구, 어플라이언스, 서플라이, 랜스케이핑, 리모델링 수리비용
숏텀렌탈에 초기에 사용되는 가구, 가전, 집수리, 조명, 플러밍, 랜스케이핑 (펜스, 사이드웍, 덱, 조경), 부엌 (캐비넷, 카운터탑, 플러밍, 포셋), 화장실, 플로어링, 카펫, 오피스 가구및 오피스 용품들, 핫텁 등등의 초기 1년 안의 세팅비용 및 수리비용들을 당해 비용인 Repair & Maintenance에 넣지말고, Cap Ex 또는 Startup 카테고리에 넣어 초기 세팅 비용을 처리하면, 5년에서 15년에 따라 매년 감가상각을 받을수가 있다고 합니다.
소모품에 해당하는 가구, 가전들은 5년의 감가상각을 받는데, 년도에 따라 80%, 60%, 40%, 20%, 이렇게 5년간 계속 받을수가 있다. 플러밍이나 바닥 전기조명 들은 좀더 긴 기간의 감가상각 룰이 있다.
여기에 포인트가 되는 용어들은 Cost segragation과 Accelerated depreciation 이라고 하는데, 한 한번의 일회성 감가상각보다 몇년에 걸쳐 계속 감가상각을 하므로, 최종적으로 더 많은 감가상각의 결과를 가지게 된다. (이부분에서, 정정합니다. 원래 코스트 100% 만큼만의 감가상각을 받는다고 합니다. 전체 총 감가상각 금액에 대해서 더 공부해서 정확하게 보강하겠습니다.)
해서, 숏텀렌털 초기에 지출하는 가구, 어플라이언스, 조명, 수리, 벽돌, 하드웨어, 도어락, 서베일런스 카메라, 기타등등 집에 부착되고 사용되는 대부분의 비용들의 영수증을 차곡차곡 모아 종류별로 분류하여 정리해 놓고, cost segreation을 해서, 다음해 1월이 되면 회계사님에게 드려 잘 택스보고를 해야하겠다.
나는 덱과 핫텁, 가제보, 벽돌과 돌로 파이어핏을 추가했고, 야외조명, 내부조명, 부엌 캐비넷과 카운터탑등을 추가, 그리고 어플라이언스는 스마트티비, 세탁기 건조기, 전자렌지, 전기스토브, 스몰어플라이언스(에어프라이, 커피머신, 인스탄트팟, 쿠쿠밥솥, 전기히터), 그리고 가구는 침대,소파,의자, 패티오, 야외의자, 그외에 스타트업 서플라이로는 그릇, 베딩, 수건, 펫서플라이, 등등 아주 소소한것들까지 잘 구분해 놓았다. 다 하고나니 몇만불이 훌쩍 넘어버렸다.
여기에 주의할점은 세컨홈으로 사용되어 본인이 사용한 기간은 비율로 계산하고 제외되니 주의하기 바란다. 숏텀렌탈에서 365일 캘린더 오픈하고 공실이 난것과 블락을 해서 내가 가족들과 사용한 기간은 분명 다르니, 명심하기 바란다. (나의 경우는 메인 캐빈 하나는 365일 캘린더 오픈하고, 작은 새끼캐빈은 우리 가족들이 사용하는지라, 이부분은 사진으로 설명을 할수 있을듯 하다.)
이부분에 책을 보고 밑줄쳐가며 공부하고 있는데, 보너스 디프리시에이션과 코스트세그리게이션을 잘 공부해 놓고 첫해 세금보고를 잘 처리하는게 무지 중요할듯 싶다.
* 아래 추가 179 디덕션
Cost Segregation
집을 살때 집가격에서 감가상각에서, 가구 전기 에어컨 가전 등을 cost segregation을 하여, 집가격의 일부를 부동산을 동산으로 전환하여, 감가상각을 단기에 빠르게 하는 방법이다. (Accelerated depreciation).
이부분은 차라리 세무 법률 전문가이신 좐청님의 234강, 강의를 링크하는게 낫겟다. (이렇게 링크를 달아도 되는지 모르겠습니다. 문제가되면 알려주세요)
(Cost Segregation, Bonus Depreciation 두가지에 대한 기본개념잡기에 제일 좋은것 같습니다. )
구입하고, 초기에 감가상각을 조절할수 있다면, 그리고, 그것을 액티브 인컴과의 상계를 위해 현명하게 사용하여 절세를 하고, 일정 기간에 많이 털어낸다면 절세에 크게 활용할수 있다고 합니다. 필요하신분들은 전문가와 상담하시길. 저역시 이부분은 내년 세금보고에 회계사님의 의견에 따라야 할것이니까요.
3. Cleaning, Maintenance & Repair
숏텀렌탈의 가장 중요한 청소비, 눈치우고 봄가을 야드 치우는 클리닝, 페스트컨트롤, 집수리 등의 비용은 당연히 100% 당해 Repair & Maintennace 항목으로 비용처리가 된다.
4. Advertising & Marketing
아이들 (자녀들)과 함께하며 SNS 인스타그램 홍보와 페이스북 유툽 홍보 등을 맡기고, 시간당 얼마나 일했나 기록하고 지불한 금액을 비용처리 하였다.
리스팅에 올린 사진과 드론사진을 찍게하여 또한 아이들의 시간당 일한 기록들을 정리하여, 비지니스 비용에서 일당을 지급하였다.
전문 스테이징 전문가, 포토그래퍼와 유투버에게 문의하여 지불하였다면 그대로 비용처리하면 된다.
5. PITI에서 이자, 택스, 보험
몰게지에서 원금을 뺀 이자, 보험료, 프라퍼티 택스는 당연 100% 매년 비용처리 된다. 이자는 몰게지 은행에서 매년 1098로 지불한 금액을 알려주니 그대로 보고하면 된다.
6. 홈오피스
이부분은 오딧을 잘 걸리는 부분이라 하여 매우 조심하는데, 직점 매니징 하는 분들은 사는 집에 공간을 분리하여, 스퀘어핏당 계산하여 집의 몰게지이자, 택스, 보험, 유틸리티 등의 비용들을 비율에따라 홈오피스 처리하면 할수있다. 나는 오딧에 잘걸린다 하여 이부분은 굳이 넣지 않았다. 다른 부분과 감가상각으로도 이미 충분하게 디덕션이 차고 넘치기 때문이었다.
7. Commissions & fees
에어비앤비에 내는 수수료, 메시지와 가격 관리앱에 내는 섭스크립션, 캐빈에 제공하는 넷플릭스, HOA, 기타 은행수수료 그리고, 비지니스 카드로 내는 크레딧카드의 연회비를 이부분에 처리하였다
8. Professional service
클로징할때 변호사비, 어프레이절비, 타이틀비용, 세무보고 회계사 비용, 이빅션 변호사 비용 등등 비용처리
(클로징 비용은 cost basis에 처리하여 감가상각을 하는게 맞다는 도코님의 댓글)
9. Travel & Transportation Expense
나의 집에서 캐빈까지의 거리에 스탠다드 마일리지 2024년 $0.68/mile을 곱하면, 스탠다드 디덕션 비용이 나온다. 나의 경우는 318마일 편도인데, $213불이 디덕션되고 왕복 1회 방문에 $426이 디덕션 된다. 클로징후 거의 매주 주말을 가서 보내고 있으니, 마일리지 디덕션이 상당하다.
캐빈에서 홈디포에 간경우, 구매 픽업 날짜와 연동되니, 그 마일리지도 넣을수 있다. 캘린더나 로그북에 잘 기록해두면 된다.
나는 Stessa라는 전화기 앱 프로그램으로 매번 기록하고 있다.
집을 구입하기 전에 방문기록, 호텔, 식사 등 비용을 모두 비용처리 할수 있다. 구입부터 인스펙션, 클로징까지의 방문 기록을 잘 적고, travel expense를 엑셀에서 작성해두면 편리하다. 비지니스 비용처리는 무엇이던 기록이 가장 중요하다.
만약 비지니스 LLC로 차량을 구입한경우, 본인 개인사용과 비지니스 사용의 비율을 두고 비용처리하기 바란다. 100% 비니지스에만 사용되는 차량이란 없을수 있기 때문에, 개인의 사용이 있다면 10%에서 20%정도는 여유있게 줄여서 비지니스 차량 디덕션을 하기바란다.
10. Rental Losses (Short term rental tax loophole)
이렇게 위에 항목대로 카테고리별로 비용을 처리하고 나서, 마이너스 즉 렌탈 로스가 생성되면, 이부분을 개인의 세금보고와 합쳐질때 숏텀렌탈에서는 매우 중요한 포인트가 있다. 택스에서 passive income은 passive로 디덕션되고, active income은 active loss 로 디덕션된다.
해서, 멀티홈이나 장기 롱텀 미드텀 렌탈의 감가상각한 마이너스 렌탈로스는 전체 세금보고에서 패시브끼리만 계산되고, 남은 로스는 다음회로 넘기게된다.
$25,000 offset
하지만, IRS 에서는 단기렌탈은 Active participation으로 규정하고 있다. 일정하고 상당한 시간을 액티브하게 렌탈 관리에 참여하게되는 숏텀렌탈은 대부분의 케이스에서 QBI 로 인정을 받고 있다. 이러한 것을 QBI (qualified business income)이라고 하여 일정부분 active income에서 로스를 상쇄하도록 하고있다.
부동산 투자에서 QBI 는 보통의 경우, 250 시간 이상의 렌탈 프라퍼티 관리에 시간을 사용하거나, 라이센스가 있는 리얼에스테잇 에이전트 들에게 해당하고 W2인컴을 가진 풀타임 직장인의 신청은 보통 해당이 되지 않는다.
하지만, 숏텀렌탈의 경우는 많이 다르다. 이부분이 숏텀렌탈의 룹홀이라고 불리는 부분인데, 관리에 적극 참여가고 메시지 대응, 클리닝, 집관리 및 비앤비의 식사를 주거나 리모트 관리를 한 경우도 단기렌탈에서 QBI가 인정이 된다고 한다.
QBI 인정을 요하는 기준에서 보면,
- The owner must maintain separate books and records to reflect income and expenses for each rental property.
- The owner logs at least 250 hours of rental services performed per year. These services could be performed by the owner personally or by contractors. If the rental real estate enterprise has been in operation for 5 or more years, the 250+ hours of services must have been performed in at least three of the past five years.
- The taxpayer maintains contemporaneous records, including time reports, logs, or similar documents, regarding the following:
- Hours of all services performed
- Description of all services performed
- Dates on which services were performed
- Who performed the services
롱텀렌탈에서는 유닛수가 어지간히 많아야 인정되는 QBI 가 에어비앤비 숏텀렌탈에서는 많은 메시지와 고객응대, 청소 단기로 하는 여러가지 활동들이 많아 QBI가 인정이 된다. 하지만 QBI도 MAGI 택스 인컴 레인지에따라 상한선이 있다.
(**Deduction for Taxable Income Up to $182,100 ($364,200 if Married) For 2023, the threshold is taxable income up to $364,200 if married filing jointly, or up to $182,100 if single. If your income is within this threshold, your pass-through deduction is equal to 20% of your qualified business income (QBI)., SSTB (specified service trade or business) is a classification given to certain service businesses. If your business provides a service rather than a product, the business likely classifies as a SSTB. This is important because being an SSTB reduces or eliminates the 20% Qualified Business Income (QBI) deduction at higher income levels.)
만약 액티브 인컴인 샐러리 W2와 인베스트먼트 인컴이 있는 세금보고와 숏텀렌탈을 하는 배우자 또는 본인의 세금보고를 같이 할 경우, 조인트 세금보고에서 택서블 인컴 $364,200불 이하, 싱글일경우 $182,100 이하일경우, 20%까지 숏텀렌탈의 액티브 로스를 W2인컴의 디덕션으로 상쇄할수 있다는 말이된다. 다만 리밋 금액을 초과하는 고소득자의 연봉 AGI 는 제외된다.
이것을 흔히, Short term rental tax loophole이라고 부른다.
깊이 들어가면 복잡한것이 많은데 C-corp에서 얻은 인컴은 또 QBI가 안된다고 하고...
암튼 나의 경우는 W2인컴의 택스를 상쇄하는데 숏텀렌탈이 해당되는 경우라, 숏텀렌탈에 대한 QBI 이부분은 매우 큰도움이 될것 같다.
이부분에 많은 고소득 샐러리맨들이 귀가 솔깃 팔랑 하실듯 하다. 실제로, 고소득 연봉 전문직들은 숏텀렌탈이 택스플래닝에 큰도움이 된다고 들었고, 주변 의사 변호사 친구들도 이소식을 듣고 어디 베케이션 홈 하나씩은 많이들 가지고 있다.
많은 케이스가 있으니 참고하기 바란다. (https://turno.com/str-tax-loophole/)
11. Supplies
Tax write off 항목에 있어서, 롱텀 부동산은 아마존이나 홈디포등에서 구입하는 집수리 materials나, 기껏해야 컴퓨터 오피스 용품들을 택스 비용처리를 할수 있었다.
하지만 숏텀 렌탈을 하다보니, 택스 비용처리 항목이 확 늘어났다. 에어비앤비에 공급하는 어메니티들은 베딩, 수건, 샴푸린스, 세제들, 키친타올, 화장지, 커피, 초콜렛과 스모어, 와인, 카드, 개사료, 펫서플라이, 물 등 항목이 많다. 영수증은 물론 매번 사진찍고, 온라인 주문들은 영수증 조차도 다 기록이 남아서 편리하다. 로컬 리커샾에서 와인을 살때는 웰컴 드링크용 와인을 정확하게 영수증 처리하고 있다. 그러다보니, 택스의 비용처리가 훨신 방대해졌다. 특히 와인부분은 우리가 너무 좋아하는 부분이다.
캐빈으로 사가서 공급하는 웰컴와인은 반은 이미 우리가 일하러 가서 다 마셔버리고 있다. ^^ (IRS에서 손님용 와인을 왜 주인이 마셨냐고 따지지는 않을것이다. )
* 세금보고
개인이 보고할경우 인베스트 하우스를 Schedule C에서 집집마다 항목을 나누어 보고하고, LLC로 할경우, 패스 쓰루로 schedule E 또는 파트너일경우 LLC 마다의 세금레포트에서 투자비율에 따라 K-1으로 나뉜후 스케줄 E에서 다시 합산하게 된다.
엘엘씨를 설립해 세금보고 하는경우는 매년 3월 15일까지 비지니스 택스보고를 잊지말고 하시라. 개인 세금보고 하던때와 같이 4월 15일까지라고 생각했다 부랴부랴 익스텐션을 내기 일쑤이다.
**택스관리의 팁
1. 은행계좌의 분리
비지니스 은행계좌 체킹 어카운트의 분리는 모든 투자와 비지니스의 기본중의 기본인것 같다. 여기서 추가로 크레딧 카드도 분리하는것이 좋다. 마일을 모으고자 몇가지 크레딧카드를 연경우, 주의해서 카드관리와 카드 비용지급을 정리를 잘하기 바란다.
2. 영수증 관리
카드사용과 함께 영수증 관리가 중요하다는데, 사진을 찍어 놓도록 하고, 영수증위에 무슨 용도인지도 기입해서 적어두면 좋고, 영수증은 늘 정리해두어야한다.
3. 어카운팅 및 북키핑
해서 최근 Stessa라는 렌탈프라퍼티 관리 앱을 가입해서 카드 항목마다 영수증을 사진 찍어 업로드 하고 있다. 아직은 많이 부족하지만, 금액이 큰 영수증은 반드시 이메일이나 북키핑 앱에 잘 보관하고, 혹시모를 오딧을 잘 대비해야겠다.
퀵불이 어카운팅 앱으로는 제일 유명한데, 비지니스 북키핑은 무척 좋은데, 나는 퀵북을 하려니 여러가지 프라퍼티별로 구분이 안되고 한데 다 섞여버리는 대참사가 일어나 분리하는데 무척 애를 먹었다. 그리고 LLC를 다른 개체로 인식해 로그인해서 하나의 어카운트에는 하나의 엘엘씨만 관리가되어 프라퍼티별로 나뉜 여러 엘엘씨의 관리가 어려웠다. 내가 느낀 퀵북은 프라퍼티 관리에 너무 헤비하고 복잡하다.
상대적으로 렌탈 프라퍼티에 적합하게 개발된 스텟사는 여러 프라퍼티와 여러 엘엘씨를 한 어카운트에서 분류해서 관리할수 있어서 좋은것 같다.
폰에서 영수증을 사진찍어 올릴수도 있고, 카드 사용내역도 바로 올라오고, 마일리지 계산도 추가할수 있어 렌탈프라퍼티 관리에 아주 좋은것 같다.
인컴도 관리되고, 최근에는 숏텀렌탈 레포트를 다운받아 멀티홈 레포트와 싱크하여 정리하는 작업을 배우고 있다.
* 절세와 DTI
세금의 세계는 알면 알수록 방대하고, 개인 자산마다 특색이 다르니 혼자 고민하거나 자만하지 말고, 반드시 부동산 전문으로 잘하시는 회계사님과 매년 세금보고를 하며, 내년에 집을 사고 싶다면, 택스플래닝을 상담하라고 하신다.
투자자 본인 스스로도 각종 스팬딩과 익스펜스를 관리하고 카테고리별로 구분하고 조심하는것은 필수라고 생각한다.
세금을 절세를 맥스로 하는것이 부동산 투자에 늘 좋은 방법이라곤 말하기 힘들다.
다음해에 집을 구매하고자 한다면, 택스보고에서 인컴이 나는 부동산은 DTI 를 줄여주어 론을 받기 유리하기 하니 절세와 론을 받는 밸런스를 찾아 택스플래닝을 잘하는게 현명할것 같다.
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간략하게 짚어본 숏텀렌탈 세금 베네핏에, 케이스마다 사안마다 깊게들어가면 잘 모르고 끝도 없이 길어져서, 간략하게 몇자 적어본다.
아마도, 대충의 흐름만 알아도 똑똑하신 마모인들은 따로 공부해서 많은 절세와 세금보고를 잘 하시리라 본다.
여러가지 조언에 따라 계속 부동산 택스부분은 수정을 해가면서 업데이트해 보도록 하겠습니다.
*추가 : 179 디덕션: 수리항목의 금액이 큰 지붕, 히팅, 화재경보기 시스템등은 179 디덕션으로 구분해 감가상각 받을수 있다.
차량도 179 디덕션이 가능한데, 2023년 기준으로 $20,300불가지 가능하다고 나와있다. 비지니스용 차량과 개인사용의 구분을 잘해야 한다고 들었다.
" Qualified section 179 real property.
You can elect to treat certain qualified real property you placed in service during the tax year as section 179 property. If this election is made, the term “section 179 property” will include any qualified real property that is:
-
Qualified improvement property, as described in section 168(e)(6) of the Internal Revenue Code; and
-
Any of the following improvements to nonresidential real property placed in service after the date the nonresidential real property was first placed in service.
-
Roofs.
-
Heating, ventilation, and air-conditioning property.
-
Fire protection and alarm systems.
-
Security systems"
-
The total section 179 deduction and depreciation you can deduct for a passenger automobile, including a truck or van, you use in your business and first placed in service in 2023 is $20,200, if the special depreciation allowance applies, or $12,200, if the special depreciation allowance does not apply.
섹션 179 부분에서 비지니스용 차량을 사는 부분은 좀더 깊으니 다른 글에서 다뤄보았음 하는 주제이다.
비지니스로 차량을 사고 개스비와 보험료 수리비를 비지니스 처리하는 것도 다음 목표중 하나이니까.
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45 댓글
우리동네ml대장
2024-05-01 14:11:14
피가되고 살이 되는 좋은 정보 감사합니다. ㅎㅎㅎ
제가 아직 Cost segragation과 Accelerated depreciation에 친숙하지 않은데요. 당해에 전액 write-off 하는 경우와 5년에 걸쳐서 write-off 하는 경우를 비교해봤을 때, 후자의 경우에 실제로 나간 돈 이상의 비용을 write-off 하게 되는건가요? 예를 들어 세탁기가 고장난 경우,
옵션 (1) 100만원 들여서 수리한다 -> 당해 전액 write-off.
옵션 (2) 100만원짜리 new 세탁기를 사다가 렌탈홈에 넣고 asset으로 잡은 후 5년에 걸쳐서 write-off 하면 첫 해에 80만원, 두번째 해에 60만원, 40만원, 20만원 -> 다 더해보면 총 200만원 write-off.
이렇게 되는건가요? 얼핏 보기에 (2)은 "실제로 지출한 돈 보다 cost가 더 크다" 라는 점이 좀 말이 안되는 것 같아서요.
한편, LLC로 차 구매한 다음에 본인 소유의 캐빈에 가족과 함께 놀러갈 때, 놀러간 김에 관리행위도 여러개 수행하게 되었다 라고 하면... 정말 꿀이네요. ㅎㅎㅎ 차도 사고, 비용도 넣고, 아이들 hourly pay도 주고 비용에 더하고요. 그리고 10번에서 W-2 income 줄여주는 것도 정말 꿀이네요 ㅎㅎㅎ
사과
2024-05-01 14:15:42
세탁기 수리는 repair 항목이라 당해에 수리비가 다 처리되고 보너스 디프리시에이션 안될거 같아요.
집을 새로사서 1년안에, 세탁기를 새로 산경우, 그리고 숏텀렌탈을 차리고, 스타트업으로 처리가 되는경우 캐펙스나 보너스 디프리시에이션이 된다고 배웠어요.
첫해의 투자비가 보너스로 추가로 매년더 감가상각이 되는거죠.그리고 롱텀렌탈의 경우 새 어플라이언스를 사면 improvement 항목에 넣어서 보고하고 5년 보너스 디프리시에이션, 그리고 다음해에 80%, 아래 옵션 (2)가 감가상각 된다고 되어있어요.차량은 섹션 179항목으로 비지니스 처리할수 있지만, 사이즈가 커야하고 비지니스 용도를 구분해야한다고 하고요.
자녀들에게 지급하는 금액들도 할수있는 부분이 있서요. 세금보고를 하지않는 선에서 그냥 주어도 무료로 기프트로 줄수 있지만, 아이들 교육차원에서 비지니스에 참여하고 일한만큼 소액급여를 받는 방법을 통해 한푼도 거저주지 않고, 일시키고 주고 있습니다.
https://www.irs.gov/publications/p946
우리동네ml대장
2024-05-01 14:26:24
실제로 out-of-pocket 비용보다 더 많은 금액을 감가상각 할 수 있다는 말씀이시죠?
정말 신세계네요. 저도 CPA에게 더 자세히 물어보도록 하겠습니다.
Accelerated depreciation는 본래 수십년에 걸쳐 감가상각 해야 하는 asset들을 종류별로 나눠서 실제 수명이 수십년이 안되는 품목들 (e.g., 세탁기) 을 더 짧은 기간에 감가상각 해주는 개념이라고 알고 있었거든요. 예를 들면 100만원짜리 세탁기라면 5년동안 매 년 20만원씩 감가상각 하는거죠. 그 합은 무조건 out-of-pocket 비용을 넘길 수 없고요.
사과
2024-05-01 15:20:15
네. 보너스 디프리시에이션이 그렇다고 합니다. 지출금액보다 더 감가상각받으니, 보너스 디프리시에이션 부분과 QBI부분이 숏텀인컴에서 세금혜택으로 가장 큰것 같아요총 코스트는 100%을 넘을수 없고, 빠른시간에 감가상각을 몰아서 하는데 사용된다고 합니다. 절세플래닝에 활용된다고.
거기가보자
2024-05-02 02:21:04
몰랐던 걸 알려주셔서 감사합니다. 제가 헷갈리는 건지 모르겠는데, 이 글 읽고 신기해서 찾아보니, 그냥 기기수명기간에 걸쳐 상각해야 하는 것을 단기간에 상각하도록 허용해 준다는 얘기인거 같던데요. 공부를 더 해 봐야 겠네요. 저는 '손비처리'하는 것과 '감가상각'하는 것 사이에서도 유불리가 구분이 안되더라구요. 하하...
https://www.investopedia.com/terms/b/bonusdepreciation.asp
사과
2024-05-02 07:27:15
네 키워드만 알면, 천천이 공부해가면서, 내년 택스를 대비하면 참 좋을것 같습니다. 본문글은 숏텀렌탈의 경우라 가구가 포함되는데, 다른 롱텀렌탈이나 다른 비지니스의 경우는 유의하셔야 할것같습니다. 각 비지니의 목적에 맞는 서플라이를 구매하는것을 설명하고 사용되는것의 증명이 되어야 할테니까요. 파면 팔수록 나오는게 세금에서 감가상각 부분인것 같아요. 주신 링크도 정리가 참 깔끔하네요. 감사합니다.^^
HoSoo
2024-05-02 08:50:15
먼저 엄청나게 좋은정보 주셔서 너무 감사합니다.
Bonus Depreciation 에 대해서는 CPA가 잘못 설명해주셨거나 사과님께서 잘못 이해하신것 같습니다. 총 감가상각액이 Cost를 넘어갈수는 없고, 기술하신 80%, 60%... 등도 애셋 구입한 첫해에 보너스로 받을수 있는 상한이 매년 바뀌는 것인데 약간 헛갈리신것 같습니다.
사과
2024-05-02 11:37:39
이부분을 회계사님께도 여쭙고, 다른 책과 인터넷을 찾아보니, 총 감가상각액은 코스트를 넘어갈수 없다가 맞는것 같습니다. 보너스 감가상각 부분은 읽어도 너무 복잡한데, 더 공부해보겠습니다. 도와주세요.
도코
2024-05-01 14:32:47
아주 자세한 글을 작성해주셨군요! 많은 분들에게 도움이 될 것 같습니다.
두가지만 언급하자면 QBI는 $25k 상쇄 리밋과는 별개의 개념이긴 합니다. Short Term Rental (STR) 에서 QBI가 적용되는 핵심 이유는 STR는 rental real estate activity가 아닌 것으로 세법상 분류되기 때문입니다. 즉, 일반 residential rental 운영하는 것과 short term rental (평균 7일 미만 rental)는 다르기 때문에 많은 분들은 이 점을 주의해야 할 것입니다.
또 professional fees에 closing cost를 expense하면 안되고 그 비용들은 cost basis에 포함하는게 맞습니다.
https://www.irs.gov/faqs/sale-or-trade-of-business-depreciation-rentals/rental-expenses/rental-expenses
(끝부분에 Section 179은 좀 더 적용가능한 범위에 대해 다시 정리가 필요할 수도 있을 것 같습니다. Short Term Rental에서 언급된 부분들이 Section 179이 가능한 이유는 이 property들이 nonresidential real property로 적용되어서일텐데, 이런 경우 property depreciation이 39년으로 적용되어야 하기도 해서 뭔가 양쪽의 좋은 점만 뽑아서 적용할 수는 없겠죠.)
더 상세히 살펴보지는 못했지만, 좋은 정보의 글인 것 같습니다!
사과
2024-05-01 15:14:59
도코님 코멘트를 기다렸서요.
클로징 코스트를 코스트 베이시스에 포함하라는 말씀이시죠?
저희 회계사님이 클로징 다큐먼트 가져가셔서 아마 맞게 처리하는게 맞을텐데, 지금 보면, 베이시스를 높이지 않으신듯 합니다.
QBI부분도 수정하겠습니다.
도코
2024-05-01 16:40:51
넵 그렇죠. 회계사님과의 관계는 제가 언급할 입장은 아니지만 잘 처리되시길 바랍니다.
사과
2024-05-01 17:03:49
괜찬습니다. 지난것은 그대로 하고, 앞으로 잘해가면 되니깐요. 그간 수고해주신게 많아서 감사드리고 있거던요. 그리고, 당해에 다 털어낸것도 잘했다고 생각합니다.
빨간구름
2024-05-01 15:40:56
단기렌탈은 정말 매력적인 아이템인데 이걸 조금 더 공부해봐야겠어요. 공유해 주신 링크 들어가 공부하겠습니다.
감사합니다.
캐모마일
2024-05-01 15:57:55
건물값 감기상각은 과세 이연 효과가 있긴 하지만, 장기적으로는 조삼모사 아닌가요? 나중에 팔때 depreciated 된 value가 cost basis가 되기 때문에, 실제 가치가 감가상각보다 적게 줄어들면, 그 차이만큼 세금을 다시 내는 셈이니까요
사과
2024-05-01 17:05:06
나중에 팔때 1031 익스체인지를 하면 감가상각을 토해내지 않고, 그대로 다음집으로 이전이 되어서 캐피탈게인 택스를 내지 않습니다.
투자 부동산의 꽃은 1031 익스체인지로 계속 가다 죽을때 털고 상곡하며 베이시스를 올리고 상속하는 방법입니다.
캐모마일
2024-05-01 17:22:59
cost basis step up에 대해선 알고 있었는데 1031 exchange라는 것도 있군요. IRS가 어떤면에선 과세이연을 싫어하는듯한데 (wash sale rule, capital loss $3000 max per year, PFIC 등) 또 이런걸 보면 누구를 위한 세법인가 싶네요 ㅎㅎ
사과
2024-05-01 17:31:06
세금은 고소득 샐러리맨들에게 팍팍 뜯어내고, 정작 비지니스와 자산이 많은 부자들은 세금을 피해서 살게되죠. 부자아빠 가난한아빠가 이미 수도없이 말씀하신 부분 ^^
크레오메
2024-05-01 15:59:49
사과님 요며칠 열심히 공부하시더니 엄청난 서머리를 만들어 주셨네요! 저도 덩달아 대신 정리되고 공부합니다. 감사합니다 :)
사과
2024-05-01 17:05:55
글이 많이 부족해요. 책보고 공부하다다보니, 택스란게 참 방대하고 복잡하네요.
특히 감가상각부분은요...하지만, 열공 하겠습니다. ^^
빨간구름
2024-05-01 17:32:10
사과님. STR로 AGI를 확 줄일 수 있는 건가요?
그렇다면 이론적으로는 이걸 확 줄여서 세금을 줄이고 더 나아가서 아이들 학자금 혜택도 받을 수 있게 되는 건가요? @_@;; 그렇다면 굉장한데요. 제가 너무 늦게 알았네요.
사과
2024-05-01 17:40:06
다는 아니고, 은퇴연금이나 기타 택스쉘터로 넘겨서 AGI를 줄이고, 추가로 부동산 투자에서 숏텀이 있다면 거기서도 줄여지고, 모 그런 시나리오겠죠
학자금은 보는 관점이 좀 다른데요. 물론 택스보고에 베이스를 두지만 FAFSA가 보는것과 CSS가 보는 방법이 달라서 사립대는 자산 모두를 보고, 주립대는 펩사만 보니 자산에 있는 경우 특히 LLC로 넘긴 자산중 100인이하 사업장은 보고하지 말라고 하니 (현재로서는), 상대적으로 적게 보여질 여러가지 포인트가 있는것이죠. 앞으론 달라진다고 뉴스에서 봤는데요. 절세의 부분에서 부동산은 특히 숏텀렌탈은 택스 항목이 큰도움 됩니다.
빨간구름
2024-05-01 17:43:47
답변 감사합니다. 부동산 잘 아시는 세무사님을 만나 봐야겠네요.
항상 우러러 보고 있습니다. 좋은 정보 감사합니다.
랑펠로
2024-05-01 17:53:29
비지니스 카드로 내는 크레딧카드의 연회비 --> 이게 공제될거라는 걸 왜 생각못했을까요?
사과
2024-05-01 17:54:40
비지니스 카드인데, 당연히 비지니스 계좌에서 결재되고, 비지니스 크레딧카드를 여는 비용이니 비지니스 비용
랑펠로
2024-05-01 23:08:11
현답이십니다. 비지니스 카드는 많이 만들었지만, 실제 용도는 개인/비즈 섞어서 쓰는거라서 그래도 비용처리 가능하려나요?
더리치
2024-05-01 18:10:32
" 택스보고에서 인컴이 나는 부동산은 DTI 를 줄여주어 론을 받기 유리하기 하니 절세와 론을 받는 밸런스를 찾아 택스플래닝을 잘하는게 현명할것 같다. "
지속적인 부동산 투자에 있어 Tax planning 의 중요성을 한줄로 깔끔하게 요약해주셨네요. 바로 스크랩 했고 언제나 좋은 글과 정리 해주셔서 너무나 감사드립니다!!
jelly
2024-05-01 23:13:49
사과님 글 너무 잘 보고 갑니다! 덕분에 내년에 보고 어찌해야할지 일찌감치 준비할 수 있게 될거같아요 :)
빨간구름
2024-05-02 02:45:03
사과님. 알듯 말듯한 부분이 있어서 여쭤 봅니다.
"만약 롱텀렌탈을 하는 경우라면 1~9 항목에 모두가 Passive income에 대해서만 Tax write off가 된다. 따라서 rental income과 주식 이자 등으로 번 Passive income 만큼만 Write off 할 수 있다. 하지만 short term rental의 경우는 1~10 항목 모두 Active income 즉 W2 소득에서도 Write off 할 수 있다."
이게 맞게 이해 한 걸 까요?
사과
2024-05-02 07:29:15
10번이 결국 1~9를 다 합친후 계산되는 비지니스 로스에 관한것이라 다 포함하는 셈이고,
숏텀의 비지니스 로스는 액티브인컴으로 QBI를 할수 있으니 일정 부분 정한바에따라 W2 소득에서 로스가 상계될수 있다, 라고 이해하고 있습니다. 잘못이해하고 있으면, 바로잡아주세요 ^^
작은마을여행
2024-05-02 22:52:17
10번 항목에서 좀 헷갈리는 부분이 있는데요, 걸어주신 링크에 Ben은 w2인컴이 480k 라서 싱글이든 조인트든 가능한 리밋을 넘는 것 같은데 어떻게 이 방법으로 AGI를 줄일 수 있었을까요? 제가 이해를 잘못한 부분이 있는건지 궁금합니다..!
눈뜬자
2024-05-02 11:00:06
사과님은 정말 뭘해도 잘하실분! 뭐 하나 공부하시면 확실히 하시고 아낌없이 나눠주면서 같이 공부하는 모드 넘 좋아요. 저도 일단 스크랩부터 하고 읽습니다!! 믿고 보는 사과님글.
사과
2024-05-02 14:51:17
저 계속 공부중이예요. 감가상각이 생각보다 어렵네요. 너무 많이 틀려서 보너스 디프리시에이션, 코스트 세그리게이션 다 활용하려면, 엄청 많이 벌거나, 액티비 인컴이 크거나, 아니면 갑자기 다른 자산을 팔아 인컴세금이 갑자기 많아질때 활용할수 있겠다 싶네요.
도코
2024-05-02 22:39:20
일반적으로 cost seg 할 때 당연히 셀프로 못하고 전문가에게 몇 천불 혹은 그 이상을 주고 의뢰를 해야하니 그 비용도 계산해야 하구요. 이 cost seg를 한 후에만 해당 asset에 한해서 bonus depreciation이 적용되겠죠. Cost seg자체는 비용이고, 이걸 통해서 27.5/39년 감가상각이 아닌 자산별 depreciation "혜택"을 받게 되는 걸로 이해하면 좋을 것 같습니다. 그래서 아무래도 가치가 높은 property를 대상으로 하는게 더 합리적이겠죠.
세금 분야에서 감가상각 부분이 특히 어려울 수 있다는 것에는 전적으로 동의합니다. 원글에서 언급된 것들 중 다소 정확하지 않은 개념들이 있지만 계속해서 공부하시는 모습을 응원하고, 마모회원들도 약간 미완성의 맛이 있는 글이라는 걸 잘 숙지하시고 이해하시리라 믿어요.
사과
2024-05-03 13:23:06
Cost segregation을 해서 accelerated depreciation을 할만큼 캐시플로가 많거나 소득인컴이 많아야 실제로 쓸모가 있다는 결론으로 다가가고 있습니다.
끄투리
2024-05-02 14:56:36
최근 집계약하여 정독중입니다..
다음글 얼른 주세요.. 현기증난단 말이에요~^^
스승이십니다.. 감사합니다!!
사과
2024-05-03 13:25:13
머리 꽉 붙들고, 쫌만 기둘리세염.
오늘 섹션8 테넌트 나가며 쓰레기 잔뜩 남기고 가서 글쓸 정신엄떠여
언젠가세계여행
2024-05-02 16:25:25
한글자 한글자 집중해서 읽었습니다.
돈주고 들어야 하는 강의인데 정말..
아틀란타 오시면 공항으로 버선발로 나갈 준비하겠습니다 ^^
사과
2024-05-03 13:25:52
버선발 까지야...빵꾸날텐데...아틀란타에 맛집 많던데, 먹방투어 가시나여
구름속의산책
2024-05-02 20:38:04
사과님, 방대한 내용을 잘 정리해 주셨네요. 이렇게 글 모아서 책 내시면 좋겠네요
사과
2024-05-03 13:24:27
구름속의 산책님이 도와주시면요 ㅎㅎㅎ 비지니스와 세금면에서 더 실전 전문가시라, 제가 종종 자문구하고 싶습니다. 지난번에 알려주신 북키핑과 세금관리부분은 정말 너무 큰 도움이 되고있습니다.
메기
2024-05-22 12:43:01
사과님 좋은 정보들 감사합니다. 관련해서 질문드려도 될까요? 처음 STR 위치를 선정하실때늘 rabbu나 airdna같은 툴을 이용해서 찾으시나요? Rabbu나 airdna 수치들이 그리 정확한거 같지 않아서 다른 좋은 방법이 있는지 궁금합니다. .
사과
2024-05-26 11:39:49
온라인으로 볼때는 라부와 에어디엔에이등으로 비슷한 포맷의 방갯수와 사이즈에 그지역 잘나가는집 상위 중간 매출이 어느정도 보고요
제일 중요한건 직접 가보는것이요. (부동산의 기본은 임장) 사려는 집과 비슷한 포맷의 에어비앤비에 가서 놀아보고, 주변을 보면 온라인에 안보이는것들이 보일겁니다. 에어비앤비 운영잘되는 집을 방문하시면서 그지역의 캘린더 occupancy등을 팔로우해서 보시면 되실거고요.
매물의 매출은 운영을 잘 못하는 올드한 인테리어나 어메니티가 잘 안된곳은 당연히 매출이 낮지요. 라부나 에어디엔에이는 평균정도는 반영하는것 같은데, 개별 집들의 매출은 운영하기 나름 아닐까요? 그시장에서 상위권에 드는게 중요하다고 배웠습니다.
메기
2024-05-26 14:41:17
넵 조언 감사합니다!
luminis
2024-05-27 10:03:50
이런 우연이! 제 아이가 방학때 집에 방문할 때 가족과 함께 주말에 다녀올 곳을 예약했다고 사진과 링크를 보내 왔는데 이거 보면 볼수록 사과님의 통나무집인 것 같네요. ㅎㅎ 많이 기대가 됩니다.
사과
2024-05-27 10:19:28
와아아아아. 진짜요? 쪽지로 날짜와 이름 알려주시면, 와인한병 스모어 하나더 더 놓겠습니다. ^^ 부디 즐겁게 잘 다녀가시길.... 얼리 첵인이나 익스텐션이나 필요하시면 언제든 에어비앤비에 메시지로 마모회원 아이디 말씀해주세요.