오늘은 나의 경험과 부동산 마켓에서 흔히 벌어지는 몇가지 불법 혹은 불법까지는 아니어도 탈법적인 것들 또는 꼼수에 대해 이야기해 보고자 합니다. 

 

1. 섹션 8 지원자가 꼬시는 이중계약서의 함정

이건 제가 바로 작년부터 올해까지 겪은일입니다. 

 

아파트를 렌트할때, 시중 렌트가격을 참고하고 우리집의 집상태를 감안하고, 시기를 감안해서 렌트비를 책정해 질로우나 아파트마트.com 에 렌트 리스팅을 냅니다.  

주로 저희동네는 시중 마켓 렌트가 정부 하우징 보조금 섹션8 바우처 리밋보다 상회하게 마련이고, 크레딧이나 인컴이 취약해서 정부보조를 받는 섹션8 바우처 소지자들의 렌트는 매달 따박따박 렌트가 하우징에서 들어오는 장점에도 불구하고, 렌탈 마켓에서 그리 환영받지 못하는 편입니다.  섹션 8 단점이 되는 이유를 몇가지 꼽아보자면, 

(1) 하우징 인스펙션 : 초기에도, 그리고 사는동안도 매년 받아야함

(2) 납검사: 1978년 이전 지어진 집은 의무적으로 납검사를 받아야하고, 2년마다 갱신해야합니다. 하우징에선 이부분을 엄격하게 요구합니다.

(2) 긴 프로세싱: 당장 빈 아파트 렌트를 바로 내서 이번달 15일 아니면 늦어도 다음달 1일에 렌트비를 받고싶지만, 하우징 프로세스와 인스펙션 그리고 인스펙션 리스트를 소화해서 다시 재검을 받는 과정은 종종 한달 이상의 공실을 요구하게 됩니다. 

(3) 하우징의 페어마켓 렌탈 렌트비 캡 + 테넌트 인컴에 기초한 각 바우처 소지자의 렌트비 allowance 리밋

(4) 테넌트 퀄러티: 클래스 C & D 레벨의 크레딧, 인컴, 그리고 많은 경우 사소한 집의 흠으로 집주인을 협박하는 방법을 아주 잘알고 이용하는 사람들이 많습니다. 

등을 들수 있습니다. 

 

작년 봄에 저는 아주많이 악질적인 테넌트에게 고생한 적이 있습니다. 그들은 자기들이 화장실에 초를 여러개 키고 따뜻하게 몰드를 재배한후에, 어디서 물샌 적이 없는 화장실을 가지고 몰드로 저를 공격을 했습니다. 그들은 렌트릴리프를 허락해 줄때는 세상 고마와하다가, 렌트릴리프 정부지원이 끝나 자기들이 렌트를 내야할 시간이 되자 이거저거 집의 수리를 요구하며, 급기야 몰드를 만들어 핸디맨을 보내도 들여보내지 않고 계속 못들어오게 하며 수리를 못하게 방해하다 시청의 code enforcement를 불러 몰드를 확인받고 여러가지 소소한 집의 흠을 잡고 저를 괴롭힌후, 제가 이빅션 코트에 파일을 하고나서, 법정에서 밀린 렌트비를 몇달치 탕감을 해주고 나서야 이사를 나갔습니다. 사실 이사는 진즉 나갔고, 집에 쓰레기만 남겨놓고 저를 괴롭힌 경우입니다. 

그일로, 저는 환풍기 없는 화장실에 몰드가 생기면, 그건 집주인이 딱 밥이되는 상황임을 알고나서, 모든 유닛에 환풍기를 달았습니다. 

 

그유닛에 렌트를 내는데, 섹션8 바우처를 가진 젊은 여자가 지원을 했습니다. 싱글맘에 아이가 다섯이라 하우징에서 100%를 지원받고 있는 여자였는데, 렌트를 $1800에 냈는데, 바우처 리밋은 $1650 이고, $150불의 차이가 났습니다. 하우징에 문의해보니, 유틸리티를 포함하면 $1715불까지 올려줄수 있고요. 이 여자는 자기가 렌트비의 갭인 $150불을 매달 언더테이블로 줄터이니 자기를 받아달라고 사정을 해서 계약을 했습니다. 이때만 해도, 저는 사람을 잘 믿고 인류애가 참 충만했던것 같습니다. 그리고 제 마음에는 불법적인 소지의 위험성보다는 $150불을 더받아서 렌트비를 제대로 받는 작은 욕심이 컸고, 빨리 렌트를 내서 공실을 줄이고자 하는 급한 마음이 있었습니다. (모든 랜로드가 그러하겠지요) 그리고, 이 어리석은 선택은 지난 1년의 과정을 보면, 제가만난 최악의 테넌트중 다섯 손가락 안에 꼽히는 좋지않은 선택이었습니다. 

(1) 렌트비 이중계약 : 하우징에 보고된 $1715 외에 추가 유틸리티와 렌트갭으로 주겠다던 $150불은 두달 받았습니다. 그리고, 이리저리 수많은 이유를 들어 주지 않았고, 돈을 주지 않은것만이 아니라, 집주인이 섹션8 말고 추가비를 받는다는건  불법이라고 오히려 협박을 했습니다. 할수없지 밀린 렌트비는 받지 못했고, 억지로 탕감해 주어야 했습니다. 저 자신을 후회해 봤지만, 이미 늦었습니다. 

(2) 서브리스: 이여자는 싱글맘에 아이다섯이라 했는데, 남친과 남친의 두아이, 사촌동생 등 총 거주인은 아홉명으로 순식간에 늘어났고, 이들은 서브리스를 해서 방세를 받고있는것으로 생각되는 여러 정황이 나왔습니다. non compliance letter 등을 보내 서브리스는 허락되지 않았으니, 등록되지 않은 거주자를 내보내라 - 라고 진즉에 편지를 보내 강력하게 행동을 해야했으나, 마음약한 저는 좋은게 좋은거라고, 그냥 추가식구들을 눈감아 주었고, 그들의 넘치는 쓰레기로 인한 시티의 벌금과 싸워야 했습니다. 

(3) 기타등등 이집의 틴에이저들이 친구들과 20여명 몰려다니며, 다른 유닛의 학교아이를 다구리를 쳐서 경찰이 출동한다던가, 담배꽁초 던져서 덤스터에 불이 난다던가, 3층에서 쓰레기 봉지를 덤스터로 낙하해 주변이 터진 쓰레기롤 난리가 난다던가, 이웃의 차를 못으로 긁어놔서 경찰이 또 출동한다던가, 아이가 계란을 아랫층으로 던진다던가, 테넌트가 연락두절로 폰을 바꾼다던가.. 아뭏든, 수많은 컴플레인와 문제를 다 겪고, 나갈때도 자기마음대로 나가지 않고 질질 끌고 버티길래 렌트 터미네이션 노티스 보내, 이빅션 들어간다 하니 그때서야 비로소 나갔다던가, 재계약 불응 의사를 내비치자, 테넌트 나가라고 하는건 harrasement라고 하며 텍스트로 온갖 비디오와 사진으로 집을 흠을 잡다가, 갑자기 변호사를 들먹이며 협박질을 한다던가, 이런 문제들은 본문인 불법적인 것들은 아니고 진상짓이니 그냥 이정도만 언급하기로 합니다.

 

섹션8 바우처를 들고와 이중계약을 하자고 하는 경우는 정말 하지말아야 할 귀찮고 위험한일 중의 하나입니다. 

절대 비추하고, 행여 그렇게 하자고 하는 프라퍼티 매니저나 리얼터가 있다면, 말리셔야 합니다. 이런 일은 섹션8 렌트에서 아주 흔히 집주인을 함정에 빠뜨리는 일로 자행되고 있습니다. 적은 푼돈에 욕심내다 도리어 골치아픈 일에 휘말릴수 있습니다. 

 

교훈: 테넌트와 불법을 도모하면 안된다. 렌트가 끝나갈때쯤, 이는 도리어 비수가 되어 공격을 하는 빌미를 제공하기 때문이다. 

 

2. FHA론과 정부 첫집 지원금을 가지고 하는 불법적인 방법

전에 하우스해킹과  FHA론에 대해 글을 쓰며, 본인 실거주 첫집을 사려는 사람들에게 정부에서 96.5% 까지 론을 주는 FHA 론에 대해서 설명했었고, 멀티홈을 사서 그중 한 유닛에 실거주를 하며, 다른 유닛을 렌트를 주게되면, 숫자만 PITI를 맞추게되면, 실제로 자산을 쌓게되는 방법을 올렸었죠. 

이글에 많은 분들이 공부를 하며, 실제로 멀티홈에 관심을 가지고 사고계시다는 소식을 우연히 접하게 되었습니다. 

사회초년생으로 자산을 이루어 경제적 안정을 꿈꾸는 분들에게 응원을 하고싶습니다. 

하지만, 이런 좋은 정보도 이용하려는 사람들과 거기서 불법적인 일들을 행하는 사람들이 있다는 정글같은 소식을 또 듣게 되어 약간의 씁쓸함을 느끼게 되었습니다. 

엘에이 같은 한인 커뮤니티가 많이 발달된 곳에서 부동산 없을 하시는 분들의 세계는 실로 정글과도 같습니다. 사기도 많고, 불법도 자행되고요.

상어처럼 첫집을 사려는 사회초년생 직장인들을 먹잇감으로 노리고 있습니다. 

마일모아에서 거론되고 투자자들이 수익률이 나는 엘에이 지역 인근지역에서 투자모델을 개발하고 투자하고 있는 정보는 마일모아에서 여러번 언급된 내용입니다. 

요즘은 어떤 리얼터가, L이라는 지역에 투자자들을 수십명씩 우루루 몰고가서 임장을 하며, 집을  FHA 론과 캘리포니아 첫집지원금을 이용해 primary home으로 첫집을 사게 한후, 그 리얼터가 PM프라퍼티 매니징을 해주겠다고 합니다. 그리고, 그 유닛들에 섹션8 정부바우처 프로그램 테넌트를 채워 넣습니다. 그리고, 마켓렌트와 다른 경우는 이중계약서를 쓰게해서 투자자가 원하는 렌트비를 처음엔 맞추어 줍니다. 

여기서 이게 모가 문젠데 하실수 있습니다. 잘 보면 여러가지 불법적인 부분이 있습니다. 

(1) FHA론은 본인이 실거주를 해야하는데, 렌더가 실제로 돈을 빌린 사람이 그집에 사는지 안사는지를 실사나오는 경우가 없기에 쉽게 생각하고 본인이 거주하지 않으면서, 투자집을 프라이머리 홈으로 사는것입니다. 당장 렌더를 속이기 쉽다고, 이게 나중에 문제가 되지 않을까요? FHA론으로 집을 산경우 2년은 본인이 거주해야 합니다. 아니면 직장이 이동하거나 가정을 돌보기위해 타주나 먼거리로 갈경우, 예외종항으로 허락하는 그에 합당한 이유가 있어야 합니다. 단순히 이자 몇푼을 낮추기 위해서, 또는 FHA론을 받기위해서 , 캘리포이나 첫집지원을 받기위해서 자기가 살집이라고 거짓말하고, 바로 렌트를 돌리는 경우입니다. 조심하시기 바랍니다. 

(2) 정부를 속이는 행위: 섹션8은 정부 바우처라 모든게 기록으로 남습니다. IRS에 세금보고 하실때도 매년 받은 렌트비가 1099로 보내지잖아요. 프라이머리 홈이라고 샀는데,자기가 사는 유닛에 섹션8을 넣는 행위는 정말 눈가리고 아웅인 아주 어리석은 행위입니다. 

(3) 정부를 속이는 행위 2: 첫집지원금을 받기위해 첫 실거주집이라고 하고 사서, 살지않고 전체 렌트를 돌리는 경우.. 아주 위험하고, 나중에 본보기로 걸리면 세금이며 불법행위며 여러가지 때려맞을수 있으니 투자집을 사는 행위는 하지 말아야 합니다. 

오늘만 사는 인생 아니지 않습니까. 작은 이익 앞에서, 그까짓거 무슨일 있겠서, 다들 하는데....하고 유혹에 넘어가는 경우, 잘못될경우 위험은 모두 투자자가 지게됩니다.

그렇게 말하고 꼬신 리얼터가 책임져주지 않을건 너무 당연하잖아요. 

자본을 가지고 신용이 좋은 초보 투자자들은 부동산 마켓에서 늘 손쉬운 먹잇감입니다. 상어떼들이 늘 노리고 있으니, 조심 또 조심하시고, 능력있는 리얼터로 보이는 분들이 불법적인 꼼수로 다들 이렇게 투자해, 만불이면 집사는데, 이걸 왜안해..하고 위의 방법을 들이밀면, 조용히 그런분들은 차단하거나 거리를 두시기를 권해드립니다. 

-----