부동산 공부를 조금씩 해왔지만 동부 대도시 집값이 어마어마한 곳에 살다보니 내 집 마련도 못하고 있던 상황에서
P1이 플로리다에 직장을 얻게되어 늦은 나이에 내집 마련+ 부동산 투자를 적극적으로 시작해보려 합니다
마일모아 여러 부동산 고수님들 글을 정독하며 저의 투자 로드맵을 잡아본게:
첫집은 투자목적으로 FHA론 받아 4유닛 멀티패밀리 홈을 구매해 한 유닛은 우리 가족이 사는 하우스 해킹, 2년 후 학군좋고 살기 좋은 싱글 or 2유닛 주택 구매 후 차차 계속해서 부동산을 늘려 real estate professional 로 프라펄티 관리를 제가 하는걸로 투자 방향 생각하고 있었습니다
이사갈 곳은 플로리다에 지난 5년간 집값이 상승이 엄청난 곳이며 현재 동부에 거주중이라 사실상 타주 투자와 마찬가지일 정도로 그 지역을 잘 모릅니다
고수님들이 늘상 강조하시는 캐쉬플로우가 나오는 다운타운 근처 4유닛 하우는 1%룰은 안되지만 0.2~0.5%의 캐쉬플로우가 나오지만 집값이 1.4M 정도로 첫집 투자로 매우 부담스런 금액이며 우리 가족이 살고싶은 지역과 컨디션은 아닙니다
첫째 아이가 곧 만4세가 되어 킨더에 들어갈 예정이며 내년초에 뱃속의 아이도 태어날 예정이라 학군과 집 컨디션을 무시할 수 없는데....학군 좋은 지역은 2bed,1bath 싱글하우스800~950k, 2unit 하우스는 1.4M 정도로 헉소리 납니다.
회사에서 제공하는 Relocation 혜택이 부동산 에이전트fee 전액지원, 크로징코스트 5만불까지 커버되며
론을 알아보니 싱글하우스는 800K, 4멀티유닛은 1.5M까지 론이 나온다고 합니다. (보너스는 일 시작 후 2년후부터 DTI에 포함되며 2년후엔 DTI가 두배가 될 예정)
회사에서 제공되는 해택도 있고, FHA론을 최대한 이용하여 첫집을 멀티패밀로 구매하고 픈데 리스트가 상당해보여 겁부터 납니다
제 상황을 고려했을때 하기 2안이 최선일 것 같은데...
1. 투자를 위해 FHA론으로 캐쉬플로우가 나오는 후진 지역의 1M 이상의 4유닛을 구매해 한유닛에 거주하며 2년간 꾹 참고 2년 후 원하는 지역의 싱글 하우스 구매
VS
2.첫투자고 잘 모르는 지역이니 일단 우리 가족이 편하게 살 수 있고 첫째아이 보낼 킨더가든이 있는 학군좋은 지역에 800k 싱글 하우스 구매하고 살며 그 지역이 익숙해지면 4유닛 멀티패밀리 하우스를 구매한다 (FHA론 및 자가 몰기지 못 받음)
오랫동안 꿈꾸던 첫투자인데 막상 큰돈을 넣을려니 겁이 나네요
첫단추를 잘 끼울 수 있게 부동산을 고수님들의 조언 부탁드립니다.
저라면 무조건 2번 고를 것 같은데요. 사실 개인 취향에 따라서 1번도 가능하다면 금전적으로는 1번이 더 유리할지도 모르겠네요.
4유닛 지역이 어느정도로 후진지역인지 모르겠지만 위험한 곳이라면 2년이 아니라 이틀도 살기 힘들지않을까요...
후진지역은 범죄율이 높고 테넌트들도 질이 안좋은 사람들이 들어올 확률이 높아요. 차라리 복층구조로 1층에 거라지와 방이 따로 분리되어 있어 Airbnb 처럼 방 하나만 렌트 줄 수 있는 그런 집 찾아보시는 것도 나쁘지 않을것 같아요.
저도 무조건 2번입니다.
저희도 최근에 집을 구매 및 클로징한 케이스인데, 학군 좋고 주변 환경 좋은 곳으로 사람들이 몰리고 집값이 오르는 이유는 분명 있습니다. 후진 지역이 어느정도인지는 모르겠지만 삶이라는게, 맞지 않는 지역에서 단 1주일도 버틸 수 없는 상황도 있을 수 있기에 가족 전체가 사는곳에 설령 1% 확률이라도 그런 risk는 걸지 않겠습니다.
뜬금없는 질문인데요. 부동산으로 캐시 플로우를 만드는게 주식에다 묻어두는 것 보다 더 큰 이득인가요? 물론 부동산은 그만큼 노동력이 들어가기 때문에 같지는 않겠지만 ROI가 나오는지 궁금하네요. 아니면 순전히 집 값이 오를 것을 배팅하는게 근본 이유인가요?
제 비 전문가의 소견상 부동산의 가장 큰 장점은 20% 다운페이먼트만 투자하면 된다는 레버리지 효과인 것 같습니다. 반면에 주식은 하락기에 추가 매수등을 고려해야 하므로, 계좌에 가진 모든 돈을 풀로 묻어둘 수 없잖아요? 그러니 투자 계좌에 있는 돈 모두에 대한 수익율이 될 수 없고, 예를 들어 계좌의 1/3을 준비금으로 둔다면 실제 수익률은 더욱 떨어질 수 있을 듯 합니다. 부동산의 급상승은 자주 보기는 어렵지만, 판데믹 후 상승장에서 많은 분들이 높은 수익률을 얻었다고 생각됩니다.
주식을 선호하는 저도 비슷한 의문을 가지고 있었고요, 그래서 비슷한 종목을 찾아서 한 번 비교를 해보았습니다.
"Realty Income (O)" 이 회사는요, 주주들에게 돈을 받아서 약 5.5배의 레버리지로 (a leverage ratio of 5.5x based on net debt and preferred equity divided by its annualized adjusted EBITDAre) 상업용 부동산을 구매해서요, 렌트를 돌리고, "관리 비용"을 제하고, 나머지를 주주들에게 나눠주는 기업입니다.
개인이 돌리는 렌탈 프로퍼티 대비 다른 점이 있다면 크게 (1) O의 주주들은 노동력을 투입하지 않기 때문에 "관리 비용" 부분이 발생한다는 점, 그리고 (2) 대부분의 개인 투자자들과 다르게 상업용 부동산 (office는 아니고요. 주로 Dollar Tree같은 테넌트가 입점하는 단독 점포라고 합니다) 에 투자한다는 점 입니다. 어떻게 보면 (1)번 특징 때문에 인덱스 펀드와 비교하기 오히려 더 적절합니다. 주주들에겐 임차인 구하고, 테넌트 관리하는 부담이 전혀 없으니깐요.
해당 종목은 13.6% Compound Annual Total Return Since '94 NYSE Listing 이고, 이는 sp500보다 더 나은 수익률이었다고 하네요. 다만 최근 5년으로 한정해서 보면 고금리와 상업용 부동산 위기에 직격탄을 맞고 sp500대비 상당히 안좋았습니다. (O -4.5%, SP500 +102%)
ROI가 지금 이자율로는 별로 재미가 없어요.
하지만 지금도 부동산을 늘리는 이유는, cash flow때문에 그렇습니다.
집값이 오른다면, 후에 이자율이 낮아졌을때 캐쉬아웃 리파이 해서 하나 더 늘리구요.
저는 부동산과 주식 둘다 하지만, 한가지가 다른 하나보다 월등히 좋다...라고 생각하지는 않아요.
부동산이 좋은게 레버리지 (OPM, OPT), 절세효과, 분산투자를 할수 있다는점,
그리고 제가 최근에 부동산에 조금 더 집중하게 된 계기인 cash flow에요.
AI 발전 속도가 가속화되면서 직업이나 직종이 언제 사라질지 모르니,
부동산 유닛을 늘려나가면서 언제 어떻게 될지 모르는 미래에 대비한다 생각 하고 있어요.
캐플이 생활비를 넘어서는 수준이 온다면 FIRE 할수있는 옵션도 생기구요.
부동산을 하다보니 세금 공제 부분이 생각보다 달콤하고,
매달 통장에 들어오는 렌트비도 W2 체크만큼이나 좋고,
혹시모를 리세션에 대해 방어도 가능하고 (하우징 받는 테넌트)
인플레가 가속화 된다면 집값도 오르니 그에대해 방어도 가능하니까요.
부동산 장점만 쓴거같은데, tax sheltered 주식도 부동산 만큼이나 좋아합니다!
모든 가족 구성원이 투자에 대해 매우 강한 열망이 없지 않는 이상 무조건 2번입니다. 사실 호텔 1박도 안전하지 않은 동네에 머물러 보면 잠이 제대로 잔거 같지 않습니다. 투자보다는 안정이 먼저입니다 특히 새로운 동네로 가실때는요.
인생에서 정말 큰 결정 중 하나인데 저는 거기서 risk를 감수하고 싶진 않네요..
저도 2번입니다. 특히 새로운 지역으로 가시는거라면 투자도 중요한 일이겠지만 정착 역시 더 중요한 일이 될테니까요. 정착 하신후에 투자를 하셔도 늦지 않을꺼라 생각됩니다.
첫집이시라면 무조건 2번 입니다.
자기집을 갖고 집관리가 어떤지 조금은 맛은 보시고 난다음에나 멀티 페밀리건 렌탈이 가능 합니다.
렌탈의 가장 큰부분은 집에 대한 관리 인데, 자기집도 관리 안해 본 분이 렌탈 관리 힘듧니다.
물론, 다른 사람한테 맡기면 되는데, 그러면 돈 + 시간이 걸립니다.
예를 들자면, 겨울에 힛팅이 안들어 온다면, 자기 집이야 이불 뒤집어 쓰고 누군가 올때까지 견디겠지만,
렌탈은 다릅니다. 힛팅이 안들어 온다는 소리는 테넌트에게 주거 환경을 제공 못하는겁니다.
본인이 어느정도 볼 줄 알아야 혹은 그럴때에 어떻게 처신을 해야 하는지 등을 좀 아셔야 합니다.
1번 투자를 위해 FHA론으로 캐쉬플로우가 나오는 후진 지역의 1M 이상의 4유닛을 구매해 한유닛에 거주하며 2년간 꾹 참고 2년 후 원하는 지역의 싱글 하우스 구매
이건 투자를 책으로만 (또는 유튜브로만) 배운 사람들이 쉽게 하는 생각인거 같아요
막상 후진지역의 4유닛을 한번 가보면 거기서 살기는 커녕 집 앞에 파킹 하기도 불안한 마음이 들 수 있어요.
한번의 잘못된 판단이 매우 타격이 큰데, 낯선동네 가는것도 새로운 경험인데 거기다 투자를 너무 성급하게 결정해서 4유닛 사서 들어가 살기 시작하면 삶이 너무 힘들어질 수 있어요. 최소한 새로운 도시에 적응할 기간을 좀 두고 지역 파악도 좀 하면서 천천히 하시는걸 추천합니다. 그런 차원에서 보면 일단은 2 를 하시고 조금 더 공부를 한 다음에 시작하시는 걸 추천합니다.
플로리다 내에 지역에 따라 집값이 많이 차이가 나서 정확히 말씀드릴순 없지만 제가 사는 south florida 의 집 예를 들어 보면 학군 괜찮은 곳은 3000sf single house가 1.2에서 1.5 mil이 넘습니다
그리고 학군보셔야 하면 multi unit은 없다고 보셔야 해요.
오셔서 살아보시고 집 구하는거 추천드려요.
4살 아이와 뱃속 아기가 있는데, 후진동네 4유닛에서 새로시작한다라... 도시락 싸들고 가서 말리고 싶습니다. 작은 확률이라도 내가 당하면 백프로입니다. 가정의 행복을 위해서 정상적인 싱글하우스 구매를 추천드립니다.
단기적으로 고생을 감수하면서 현금 흐름을 만들고 싶다면 1번, 가족과 안정적인 삶을 원한다면 2번 추천합니다. 그리고, 누구에게 조언을 듣느냐도 중요한 것 같습니다. 1번, 2번 둘다 해본 분들께 조언을 듣는 것이 의미 있는 것 같고, 대부분의 일반인들의 경우 2번을 선택할 것입니다. 때문에 1번을 선택한 사람이 돈을 벌게 되는 것이겠죠.
1번과 2번은 상호 배타적인 조건이라서 애초에 둘 다 해볼 수가 없습니다. 첫 집으로 멀티홈이냐 싱글홈이냐 선택의 문제니까요.
무엇보다 간과하면 안될 부분은, 1번을 선택해서 돈을 버는 경우도 물론 있지만 못 벌고 고생만 잔뜩 하는 경우가 상대적으로 많을 수밖에 없다는 것입니다. 쉽지 않은 길로 성공에 이르려면 단지 용기만 가지는 걸로는 안되고 남들보다 철저한 준비를 갖출 시간과 재능 그리고 운까지 따라줘야 하는 거라서, 많은 분들이 2번을 추천하는 데에는 충분히 그럴만한 이유가 있죠.
제가 이 업계 일을 하고 50+유닛 아파트를 소유하고 있는데요. 코비드 전에는 1번이라고 하겠지만
코비드 후에는 2번을 하라고 하고싶습니다. 그 이유는 바로 insurance인데요.
현재 florida는 계속 오르는 보험금 때문에 investment를 pencil하기가 쉽지가 않네요.
그리고 들리는 소문에 의하면 insurance premium은 계속 오를거 같다고 하네요. (특히 sunbelt지역은요)
1번 선택지가 어떻게 유의미한 단기 투자가 될 수 있는지요? 2년후 이사한다고 하셨는데 멀티홈을 유지하면서 새집을 사신다는 계획은 아닌 것으로 보이는데요 지금 집하나 사기에도 부담이 있으시면 2년후에 세컨홈을 구입하시긴 어렵다고 생각했습니다.
그럼 모기지 해서 2년 후에 집을 팔고 학군 좋은 지역으로 다시 이사할 계획이실텐데, 가족이 다같이 2년간 고생하는 부분을 빼고도 크게 경제적 이득을 얻으실 수가 있을지 의문입니다. 모기지 첫2년동안 Equity 쌓이는 건 크지는 않을테고, 새로 이사 가실 집값도 2년동안 오를테고, 리얼터 비용 수리비용, 이사비용도 두배로 드니까요.
이게 정답이다 라고 말하기가 자신이 없어서 여러번 댓글을 썼다 지웠다 했습니다.
투자와 삶의 질 두가지 중에서 저울질을 한다면, 사실 삶의 질에 우선을 두고 싶습니다. 저역시, 렌트집 있는 곳으로 이사가 테넌트들 얼굴보고 살려고 생각하니 자신이 없어 지기 때문입니다. 이론상으로는 자산증식에 멀티홈 하우스해킹이 좋은 방법이지만, 현실에서 할수 있을지는 저 자신도 자신이 없기 때문이예요. 제가 너무 클래스 D 렌트 테넌트들의 바닥을 미리 본것이라 기우일수 있습니다.
특히 아이들이 있다면, 첫집으로 멀티홈을 산다면 처음이라 랜로드 스트레스도 많을텐데, 육아스트레스도 만만치 않고, 가족 모두가 힘들어 질수 있습니다.
제가 멀티홈 첫집투자를 추천하는 경우는 아이들이 없을때가 좋을것 같습니다.
그리고, 미국의 클래스 C D 환경에서 이전에 살아본적 없는 분들은 많이 고생하실거예요
젊어서 시간이 많다면, 서두르지말고 시간에 투자하는 옵션도 생각해보세요.
그리고, 정 멀티홈투자로 투자와 삶의 질을 찾고싶다면, 잘 찾아보면 좀 좋은 동네 클래스 B 지역정도에 사이드바이 사이드 듀플렉스는 어떠신가요?
동네는 신중하게 잘 고르시고요, 골목과 이웃을 깐깐하게 고르시면서, 잘 찾아보시는건 어떠실까요?
사실, 삶의 질에 너무 우선해서, 첫집으로 영끌 올인하는 좋은 싱글홈 집을 좋은동네에 비싸게 사면, 아주 오랜시간 고통받을수 있습니다. 물론 그 시간을 보내고나면, 에퀴티가 쌓여 꺼내서 다음 투자집을 살수 있겠지만요.
적절한 선에서, 본인의 재정상태를 돌아보고, 가능한 버짓을 생각하고, 그리고 가족과 상의해서 아이들도 키우며 적절하게 자산도 늘릴수 있는 지역을 찾는 방법을 잘 찾으시길 바랍니다. A 클라스 B클라스 지역 비교 해보시고.
그리고, 집집마다 하나씩 계산기 분석기 돌려가며 본인의 월급에 맞게 시뮬레이션 해보시기를 ...
저도 2번에 한표 드립니다.
2번에 사시다가, 집을 넓히거나 투자 생각 있으실때, 사시던 집을 렌트 주시고 새 집을 사시면 좋을거 같아요.
멀티팸을 처음부터 하기에는 경험이 부족할거 같구요, 하우스해킹 하시면 좋지만 학군이 저도 아이 키우면서 정말 중요하구나 몸으로 느껴봐서요.
많이들 2번을 추천하고, 저도 험지에서 가족과 함께 사는것이 상상은 안되지만...
1번 투자를 하시고, 실제 사는 곳은 안전한 지역으로 렌트로 사시는 방법도 있습니다. 처음 6개월 정도는 안정화 될때 까지 한 유닛에서 거주하고 이사해도 되고요.
첫집을 자가집으로 구매하는 것이 심리적으로 저도 더 좋다라고 생각하지만, 투자집을 먼저 산 다음에 자가집을 구하시는 분들도 계시더라고요
반대로 자가집을 먼저 사고 판 다음에 투자집으로 구매한 후 원하는 지역에 계속 렌트로 사시는 분들도 있습니다.
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