매달 70% 를 모기지로 넣는건 좀 쎈데요. 만불 수입이면 5천불정도에는 막으셔야 할거 같은데, 그러면 70-80만불 집이 맥시멈 같네요. 사과님이 쓴 글에서 처럼 학교근처 멀티홈을사셔서 한집 렌트를 주면서 살수 있다면 베스트 같아요. 그러다 자산이 어느정도 모아지면 본인은 싱굴홈으로 옮기시고 나머지도 렌트 주는거죠 

Primary residence 사는걸 부동산 투자라고 부르지는 않죠. 지금 상황에서는 버짓에 맞는 타운하우스를 사는것이 가장 바람직해보이네요. 남가주에서 밀리언 하우스 버짓이면 맞벌이로 벌면서 지금 이율로 힘든건 누구나 마찬가지구요. 대신 버짓을 낮추고 70~80만불 가량 오래된 타운하우스를 구매한다면 페이먼트가 조금 내려가니까 숨통이 트일거같아요. 첫집을사면서 테넌트 관리까지해야되는 듀플렉스는 추천 못하겠어요. 일단 타운하우스에서 살다보면 집을 보는 안목이 생길거라 생각되네요. 

매달 들어오는 돈의 70%가 모기지로 나갈정도면 DTI 때문에 대출이 안 나올텐데요. 확실한가요? 정말 수입의 70%라면 좀 생각해보셔야겠지만, 장기적으로 너무 무리라고 생각될정도면 보통 대출이 안 나오던데요. 대출이 나올정도면 괜찮을 텐데. 이상하네요. 혹시 15년상환으로 계산하신건가요?  은퇴준비라는게 보통 자기집이 제일 먼저 해결되야죠. 보통은 렌트살면서 은퇴준비됐다고 말하기는 힘들죠. 그리고 어차피 따지고 보면 렌트도 빚입니다. 홈리스로 살게 아닌이상 어차피 나가야 매달 내야 되는 돈이면 그게 빚이랑 뭐가 다른가요? 그리고 심지어 내야할 돈이 계속 오르는 빚이죠, 10년 20년후에는 지금 렌트보다 2배정도 더내야 할 가능성이 많죠. 반면에 모기지는 고정된 빚이죠. 심지어 이자가 내려서 리파이낸스 하면 더 줄어들죠. 그래서 단기적으로는 모기지가 비싸보여도, 장기적으로 보면 어차피 이득인 경우가 대부분입니다. 특히 자기 살집이라면요.

여러분 Net으로 1만불이잖아요.... DTI는 Gross를 기준으로 잡는답니다.

첫 집은 영끌로 사는 경우도 많이 있습니다.

특히나 이자율이 높을땐 영끌로 사게되면, 추후 이자가 내려갔을때 Refinance를 통해 월 페이먼을 낮추는 것을 기대할 수 있습니다.

그럼 DTI에 여유가 생기고, 또한 리파이넨스 캐쉬아웃 옵션을 선택해 투자용 집을 위한 다운페이를 어느정도 마련할 수 있게 돼죠.

요즘 남가주쪽은 칼스배드, 얼바인, 터스틴, 레이크 포레스트 정도만 집가격이 오르고, 그 외에는 어느정도 집값 상승이 이전보다 둔화 된 시점이긴합니다.
 

일단 집을 사게되면 이자 + 재산세는 텍스 감면의 효과를 주고, 또한 Room Rent를 주실 계획이니 소소하게 들어오는 캐쉬가 생기기때문에 생각보다 생활에 여유가 없지 않을 것 같습니다.

만약 머뭇거리시다가 올해 말부터 금리 인하가 들어가고 다시 집 값 상승으로 연결된다면 후회할지도 모릅니다 ㅠㅠ

한 달에 3k로 사는 것이 어떻게 느껴지는지 dry run을 몇 달 해보시는게 어떨까요? 실제로 돈이 더 있어도 3k밖에 없다고 생각하고 시뮬레이션 해보는 겁니다. 물론, 예기치 못한 지출 상황들이 있지만 일반적인 상황하에 3k 버짓이 한달에 어떻게 느껴지는게 경험해보시는게 좋을 것 같아요. 제가 원글님과 지금 굉장히 비슷한 상황에 놓여있는데, 몇 달 정도 이렇게 타이트하게 살아봤어요. 빡빡하지만, 시간이 지날수록 더 빡빡해지지는 않겠다라는 생각에 집을 샀거든요. 넷페이의 몇%가 집관련된 고정비용으로 나가는지는 중요척도긴 하지만, 실제 인컴 크기에 따라서 남는 가격이 같은 %더라도 천차만별이기 때문에- 실제 손에 쥐어진 금액이 내 한 달 버짓이 되는가 안 되는가 확실하게 판단해보시면 go/no go가 감이 잡히실 것 같아요.

일단 좋은 고민이시니 축하드립니다.  살아보니 초반에 확 고치고 들어가지 않는다면, 집은 소소 하게 계속 돈이 들어가는 존재 인것 같습니다.

모기지 원금+이자+재산세+보험 <-- 이것 이외에도 뜻하지 않는 일들로 $000~$0000 의 금액들이 들어가게 되거든요.

지역이나 집을 타협을 보더라도, 조금 돈에 버퍼를 두시고, 3~5년 살아 보신후, 새집으로 가셔도 좋지 않을까 하는 생각이 들기는 합니다 =)

저랑 비슷한 고민하시네요 저도 학군좋은 부자동네 싱글하우스를 매매할려는데 1M인데 동일 조건에 렌트를 알아보니 3500불 밖에 안해요 다운페이를 20%하고 월 내주머니에서 7600불이 나가는데 이걸 매매하려는게 맞는건가 차라리 다운페이먼트+차액 4100(매매 시 월페이먼트-렌트비)를 장기투자하는게 가정살림에 더 보템되지 않을까 싶은데...위 댓글보니 모기지이자,재산세는 세제해택이 있다고 하니 정확한 득실 계산이 안되네요 ㅜㅜ

대도시에서도 모기지로 나가는 이자 + 재산세를 itemized deduction으로 계산해서 tax benefit을 받으시려면, 생각보다 쉽지 않아요.

전 작년 재작년에 프라퍼티 택스가 많이 오르고 모기지 이자도 많고 해서 기대했는데, 4인가족에 standard deduction하고 거의 비슷하더라구요...

일단 새로운 일에 고민하고 생각을 하신다는 점에 축하드립니다.

하지만 primary residence는 부동산 투자 관점이 아닌 내가 살 집에 초점을 맞추시고 인플레이션 헷징 정도의 기능을 하는 자산이라고 생각하시는 것이 좋습니다. 부동산 가격 상승으로 인한 equity가 폭증하는 것이 아니라면 초기에는 이자, 세금, 보험 등등을 생각하면 크게 이익이 아닙니다.

짠팍님께서 말씀하신 것처럼 원금+이자+재산세+보험 이걸로 끝나는 것이 아니라 single family는 지속적으로 maintenance 비용이 들고 아파트 같은 곳에서 이사하시는 경우라면 유틸리티도 생각보다 많이 나옵니다. 1mil 집을 영끌해서 들어간다면 여유 자금 없이 모든 저축액이 집으로 들어가고 생활비도 힘들게 될 가능성이 있습니다. 게다가 누구하나 레이오프라도 당하는 상황이 온다면 집은 어떻게 될까요? 어떠한 분들은 영혼까지 끌어모아서 베팅해야 한다는 분들도 계시지만 투자에서도 한 바구니에 모든 것을 담지 말라고 하는데 부동산도 결국은 마찬가지입니다.

Rent vs Buy라는 질문은 항상 갑론을박이 있는 주제지만 one size fits all 같은 답변은 없습니다. 무조건 부동산이 답이다, rent는 남의 mortgage만 지불하고 나는 완전하게 손해 보는 것이다 등을 말하는 분들도 계시는데 전혀 아닙니다. 부동산이라는 큰 물건을 구매하는데 leverage 최대로 끌어올려서 가는 것은 리스크를 엄청나게 지는 행동입니다.

부동산 구매와 관련된 추가적인 고려 사항을 살펴보면, 다음과 같은 점들을 들 수 있습니다:

1. 시장 변동성: 부동산 시장은 주식 시장보다는 덜해도 변동성이 있을 수 있습니다. 경제 상황이나 지역 개발 계획에 따라 집값이 예상치 못하게 떨어질 수도 있습니다. 이런 경우, 높은 leverage로 구매한 집은 자산 가치가 대출금보다 낮아지는, 즉 '언더워터' 상태가 될 수 있습니다.

2. 재무 유연성 감소: 높은 leverage로 집을 구매하게 되면, 매달 갚아야 하는 원리금 상환 부담이 커지면서 재무 유연성이 크게 줄어듭니다. 이는 비상 상황에서의 대응 능력을 약화시키고, 생활의 질을 떨어뜨릴 수 있습니다.

3. 유지 비용: 주택은 시간이 지남에 따라 유지 보수 비용이 들기 마련입니다. 이러한 비용은 예상치 못한 큰 지출로 이어질 수 있습니다. 아파트에 살 때와는 달리, 이러한 유지 비용은 전적으로 본인의 책임입니다.

4. 투자 다변화: 투자에서 한 바구니에 모든 것을 담지 말라는 조언은 부동산에도 동일하게 적용됩니다. 높은 leverage로 집을 구매하면 자산이 한 가지에 집중되어 다른 투자 기회를 놓칠 수 있습니다.

5. 임대의 장점: 임대는 이동의 자유를 제공합니다. 직장이나 개인 사정에 따라 지역을 옮겨야 할 때, 집을 소유하고 있으면 이를 매매하거나 임대해야 하는 번거로움이 있습니다. 반면, 임대 생활은 이러한 문제에서 자유롭습니다. 또한, 임대료가 집값 상승률보다 낮을 경우, 남는 자금을 다른 투자에 활용할 수 있습니다.

결론적으로, 부동산 구매는 신중하게 접근해야 하는 문제입니다. 높은 leverage는 잠재적인 위험을 증가시키며, 모든 상황에서 집을 소유하는 것이 최선의 선택은 아닙니다. 자신의 재정 상황, 시장 전망, 라이프 스타일 등을 종합적으로 고려해 결정하는 것이 중요합니다.

암튼 실제로 베이에서는 저런식으로 집장만 하시는 분이 있긴하더라구요. 정상적으로 집 마련은 워낙 힘든 곳이니. 렌트 관리 잘하고 본인이 끌고 갈 의지만 있으면 방법이긴 하죠. 근데 멀티 패밀리는 살려는 사람도 또 비슷한 마음이라 (비싸면 살 필요가 없으니까요) 가격은 좀 덜 오르는거 같긴해요. 

렌트보다 모기지가 싸면 사시고, 렌트보다 모기지가 비싸면 사지 마시고 남는돈으로 주식투자하시는게 수익률이 높습니다.