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추가합니다
댓글달아주신분들 감사합니다
대부분의 분들이 넷 만불가져오는 상황에서 페이먼트 7-8천은 무리라고 하시는데 그부분은 저도 동의합니다
그렇기때문에 멀티패밀리를 1밀리언짜리를 사는것은 어떤가 조언을 구하고 싶었어요
싱글 1밀리언 사면 나혼자 7-8천불 내야하니 론이 나온다고는 하지만 너무 빡빡할것 같은데
멀티패밀리 1밀리언 언저리정도로 (듀플렉스나 렌트줄수있는 adu가 있는 싱글패밀리) 테넌트한테 2천불정도는 받을수 있는매물을 찾아서 제가내야하는 금액은 총 5천불밑으로 셋업을 해두면..
70만불정도의 집을 사는거랑 내주머니에서 나가는 돈은 비슷하지만 더 큰 자산을 가지게 되는것 같아서요 (물론 20프로 다운페이를 해야하니 돈을 더 많이 써야하긴 하지만요)
하지만 렌트시세 2-3천불짜리를 저는 5천불을 내고 살아야 한다는점, 모든 하우스관련 비용을 제가 내야한다는 점, 테넌트 관리 등등이 걸리는데.. 이게 잘하는 짓인가 아닌가 잘 모르겠어요
현재 인컴으로는 60-70만불정도를 보는게 맞는데 그가격대에서는 살만한게 없구요, (지금사는 곳보다 환경이 많이 나아지지 않는데 페이먼트는 몇배가 되서요)
-----------
안녕하세요
부동산 투자를 시작해보고싶은데 엄두가 나질않아요.
제상황에서 부동산투자를 할수있는 방법을 고민해보고 있는데 오랫동안 투자 해오신분들의 조언을 얻고싶어서 글을씁니다
좀 더 정확한 조언를 얻기위해 제 상황을 설명하자면..
지역은 남캘리이고 현재 거주하는곳에서는 아주아주 저렴하게 살고있습니다, 하지만 너무 좁아서 이사를 나가고 싶은 상황이에요.
현재 다운페이로 쓸수있는돈이 20만불이 있고, 몇명의 론 오피서들과 구두로 대충 상담해본 결과 80만불정도까지 론이 나온다고 합니다(맞벌이 인컴)
그래서 최대 1밀리언하우스까지 볼수있다고 하는데요
그래서 90만불-1밀리언정도 하우스 보니 제 마음에드는 집들이 꽤 많았습니다.(대부분 고쳐야할부분이 있는집들, 즉 돈이 더 들어가야할집들입니다)
문제는 그렇게 한다면
1. 페이먼이 부담이 됩니다. 세이빙을 다운페이로 다 털어 넣는것+ 현재 이자율로 한달에 7천불가량을 매달 집에 내야하는것이 굉장한 부담으로 느껴져요 (모기지 원금+이자+재산세+보험 다 합한금액)
세금내고 건강보험료 내고 하면.. 넷페이가 한달에 1만불정도 되는것 같은데 (401k은 하나도 안넣은금액) 7천불을 집에 써야하면 앞으로 은퇴준비는 물건너 가는것 같고 현실적으로 3천불로 살수있을지도 걱정이에요 (애는없지만 계획은 있습니다)
냉정하게 봤을때 앞으로 큰 연봉상승은 없을것 같고 부부중에 한사람이라도 일을 그만두거나 해야하는 상황이 있으면 정말 답 없을것 같아요
(---> 다른분들은 정말 이런식으로 영끌해서 해서 집을 사나요 ㅠㅠ?)
2. Dti를 전부 다 사용하게 되니 그게 마지막집이 될것같고 앞으로 부동산투자는 못할것 같습니다
저는 부동산 투자에도 관심이 많아서 가능하면 집 많이 많이 사고싶거든요..
그리고 지금 워낙 저렴하게 살고있다보니 버짓을 낮춰서 한 60-70만불대인곳들을 보면 지금 살고있는 곳과 그닥 차이가 없거나 더 안좋은 곳인데도 페이먼트는 몇배로 높아져서 이 이자율에는 갈 이유가 전혀 없어보입니다
그래서 생각해낸게
캐쉬플로우가 나지 않는 듀플랙스나 adu가 있는 싱글패밀리를 1밀리언 언저리로 구매하면 어떨까 싶어요
테넌트가 2천불-2천5백불정도 낼수있는 곳을 찾으면 제 페이먼트를 4천5백불-5천불정도로 낮출수 있으니까요
그런곳들은 렌트를 주면 5천불은 절대 못받는 곳들이지만(렌트 시세로는 한 2-3천불정도 내야하는 곳들일거같아요) , 어차피 나도 지금 이사를 해야하는 상황이고 어떤걸 사도 최소 그정도는 들고.. 그리고 렌트는 앞으로 점점 오르니까 점점 나아지지 않을까. 중간에 가끔 공실이 생겨도 몇달정도 7천불은 감당할수 있을것 같구요
게다가 혹시 나중에 기회가 되면 리파이넨스할수 있게되면, 그리고 렌트도 조금씩이나마 오르면 캐쉬플로우가 나는 곳으로 변할수도 있을것 같고..
그때되면 원하는 싱글패밀리로 이사갈수 있지 않을까..하는데
제가생각했을때 단점은..
1. 테넌트와 함께 살아야 한다는점
2. 그래도 안전하고 내가 살고싶은곳에 구해야 한다는점
3. 멀티패밀리라면 싱글보다는 나중에 팔기가 힘들수도 있지 않을까 (이점은 제가 잘 모르겠어요..)
4. 제가 지금 부동산 법, 테넌트의 권리, 랜드로드의 권리 등등 법적인 부분을 잘모른다는점
5. 렌트시세 2-3천불인곳에 나는 5천불가량을 내면서 집에대한 모든책임을 다해야 한다는점(고장나거나 그런경우)
제가 여기서 혹시 놓치는게 있을까요?
이 계획이 좋은지 아닌지 잘 모르겠습니다.
아님 론나온다는데 그냥 맘에드는 원밀리언 하우스 질러버릴까 하루에도 수십번씩 왔다갔다 하네요 ㅠㅠ
부동산 투자하시는 분들의 의견을 듣고싶어서 글 올려봅니다
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18 댓글
Oneshot
2024-06-17 15:26:49
매달 70% 를 모기지로 넣는건 좀 쎈데요. 만불 수입이면 5천불정도에는 막으셔야 할거 같은데, 그러면 70-80만불 집이 맥시멈 같네요. 사과님이 쓴 글에서 처럼 학교근처 멀티홈을사셔서 한집 렌트를 주면서 살수 있다면 베스트 같아요. 그러다 자산이 어느정도 모아지면 본인은 싱굴홈으로 옮기시고 나머지도 렌트 주는거죠
runner
2024-06-17 16:14:32
Primary residence 사는걸 부동산 투자라고 부르지는 않죠. 지금 상황에서는 버짓에 맞는 타운하우스를 사는것이 가장 바람직해보이네요. 남가주에서 밀리언 하우스 버짓이면 맞벌이로 벌면서 지금 이율로 힘든건 누구나 마찬가지구요. 대신 버짓을 낮추고 70~80만불 가량 오래된 타운하우스를 구매한다면 페이먼트가 조금 내려가니까 숨통이 트일거같아요. 첫집을사면서 테넌트 관리까지해야되는 듀플렉스는 추천 못하겠어요. 일단 타운하우스에서 살다보면 집을 보는 안목이 생길거라 생각되네요.
랑펠로
2024-06-17 16:26:00
매달 들어오는 돈의 70%가 모기지로 나갈정도면 DTI 때문에 대출이 안 나올텐데요. 확실한가요? 정말 수입의 70%라면 좀 생각해보셔야겠지만, 장기적으로 너무 무리라고 생각될정도면 보통 대출이 안 나오던데요. 대출이 나올정도면 괜찮을 텐데. 이상하네요. 혹시 15년상환으로 계산하신건가요? 은퇴준비라는게 보통 자기집이 제일 먼저 해결되야죠. 보통은 렌트살면서 은퇴준비됐다고 말하기는 힘들죠. 그리고 어차피 따지고 보면 렌트도 빚입니다. 홈리스로 살게 아닌이상 어차피 나가야 매달 내야 되는 돈이면 그게 빚이랑 뭐가 다른가요? 그리고 심지어 내야할 돈이 계속 오르는 빚이죠, 10년 20년후에는 지금 렌트보다 2배정도 더내야 할 가능성이 많죠. 반면에 모기지는 고정된 빚이죠. 심지어 이자가 내려서 리파이낸스 하면 더 줄어들죠. 그래서 단기적으로는 모기지가 비싸보여도, 장기적으로 보면 어차피 이득인 경우가 대부분입니다. 특히 자기 살집이라면요.
Stacker
2024-06-17 17:37:19
여러분 Net으로 1만불이잖아요.... DTI는 Gross를 기준으로 잡는답니다.
첫 집은 영끌로 사는 경우도 많이 있습니다.
특히나 이자율이 높을땐 영끌로 사게되면, 추후 이자가 내려갔을때 Refinance를 통해 월 페이먼을 낮추는 것을 기대할 수 있습니다.
그럼 DTI에 여유가 생기고, 또한 리파이넨스 캐쉬아웃 옵션을 선택해 투자용 집을 위한 다운페이를 어느정도 마련할 수 있게 돼죠.
요즘 남가주쪽은 칼스배드, 얼바인, 터스틴, 레이크 포레스트 정도만 집가격이 오르고, 그 외에는 어느정도 집값 상승이 이전보다 둔화 된 시점이긴합니다.
일단 집을 사게되면 이자 + 재산세는 텍스 감면의 효과를 주고, 또한 Room Rent를 주실 계획이니 소소하게 들어오는 캐쉬가 생기기때문에 생각보다 생활에 여유가 없지 않을 것 같습니다.
만약 머뭇거리시다가 올해 말부터 금리 인하가 들어가고 다시 집 값 상승으로 연결된다면 후회할지도 모릅니다 ㅠㅠ
랑펠로
2024-06-18 00:25:45
맞벌이 넷이 1만불이면 세금 세율이 아주 높을거 같지는 않은데요. 1만불에 7000불이면 70%정도인데. 보통 dti는 36-43%인걸 생각해보면, gross감안해도 좀 높아보이긴 해요. Major은행에서 저렇게까지 빌려주나요?
케이크
2024-06-18 01:55:07
Dti는 46퍼센트정도해서 론은 나온다고 해요 메이저은행은 아니구요
랑펠로
2024-06-18 09:16:05
메이저에서 그만큼 안 빌려준다면 그건 무리하는 거라고 말하고 싶네요. 메이저 은행들은 대출 감당 가능할정도로난 빌려주더라구요. 이율은 메이저보다 낮나요?
양돌이
2024-06-17 17:42:55
한 달에 3k로 사는 것이 어떻게 느껴지는지 dry run을 몇 달 해보시는게 어떨까요? 실제로 돈이 더 있어도 3k밖에 없다고 생각하고 시뮬레이션 해보는 겁니다. 물론, 예기치 못한 지출 상황들이 있지만 일반적인 상황하에 3k 버짓이 한달에 어떻게 느껴지는게 경험해보시는게 좋을 것 같아요. 제가 원글님과 지금 굉장히 비슷한 상황에 놓여있는데, 몇 달 정도 이렇게 타이트하게 살아봤어요. 빡빡하지만, 시간이 지날수록 더 빡빡해지지는 않겠다라는 생각에 집을 샀거든요. 넷페이의 몇%가 집관련된 고정비용으로 나가는지는 중요척도긴 하지만, 실제 인컴 크기에 따라서 남는 가격이 같은 %더라도 천차만별이기 때문에- 실제 손에 쥐어진 금액이 내 한 달 버짓이 되는가 안 되는가 확실하게 판단해보시면 go/no go가 감이 잡히실 것 같아요.
짠팍
2024-06-17 20:24:11
일단 좋은 고민이시니 축하드립니다. 살아보니 초반에 확 고치고 들어가지 않는다면, 집은 소소 하게 계속 돈이 들어가는 존재 인것 같습니다.
모기지 원금+이자+재산세+보험 <-- 이것 이외에도 뜻하지 않는 일들로 $000~$0000 의 금액들이 들어가게 되거든요.
지역이나 집을 타협을 보더라도, 조금 돈에 버퍼를 두시고, 3~5년 살아 보신후, 새집으로 가셔도 좋지 않을까 하는 생각이 들기는 합니다 =)
olivia0101
2024-06-17 22:13:58
저랑 비슷한 고민하시네요 저도 학군좋은 부자동네 싱글하우스를 매매할려는데 1M인데 동일 조건에 렌트를 알아보니 3500불 밖에 안해요 다운페이를 20%하고 월 내주머니에서 7600불이 나가는데 이걸 매매하려는게 맞는건가 차라리 다운페이먼트+차액 4100(매매 시 월페이먼트-렌트비)를 장기투자하는게 가정살림에 더 보템되지 않을까 싶은데...위 댓글보니 모기지이자,재산세는 세제해택이 있다고 하니 정확한 득실 계산이 안되네요 ㅜㅜ
하얀말
2024-06-17 22:30:14
대도시에서도 모기지로 나가는 이자 + 재산세를 itemized deduction으로 계산해서 tax benefit을 받으시려면, 생각보다 쉽지 않아요.
전 작년 재작년에 프라퍼티 택스가 많이 오르고 모기지 이자도 많고 해서 기대했는데, 4인가족에 standard deduction하고 거의 비슷하더라구요...
케이크
2024-06-18 02:03:51
ㅠㅠ 네 그렇군요.. 집사면 세금혜택도 있다고 들었긴한데 정확히 어떤식으로 되는지 잘 몰라서 결정하기가 힘드네요 크게 차이없다고 하시니..
랑펠로
2024-06-18 09:12:35
이자 낸 만큼 소득이 준것처럼 되죠. 그러니 이자*자기 세율 정도 절약되겟죠. 이자가 6%고 자기 세울이 22%라고 하면 한 1%정도 절약?
하와와
2024-06-17 23:20:27
일단 새로운 일에 고민하고 생각을 하신다는 점에 축하드립니다.
하지만 primary residence는 부동산 투자 관점이 아닌 내가 살 집에 초점을 맞추시고 인플레이션 헷징 정도의 기능을 하는 자산이라고 생각하시는 것이 좋습니다. 부동산 가격 상승으로 인한 equity가 폭증하는 것이 아니라면 초기에는 이자, 세금, 보험 등등을 생각하면 크게 이익이 아닙니다.
짠팍님께서 말씀하신 것처럼 원금+이자+재산세+보험 이걸로 끝나는 것이 아니라 single family는 지속적으로 maintenance 비용이 들고 아파트 같은 곳에서 이사하시는 경우라면 유틸리티도 생각보다 많이 나옵니다. 1mil 집을 영끌해서 들어간다면 여유 자금 없이 모든 저축액이 집으로 들어가고 생활비도 힘들게 될 가능성이 있습니다. 게다가 누구하나 레이오프라도 당하는 상황이 온다면 집은 어떻게 될까요? 어떠한 분들은 영혼까지 끌어모아서 베팅해야 한다는 분들도 계시지만 투자에서도 한 바구니에 모든 것을 담지 말라고 하는데 부동산도 결국은 마찬가지입니다.
Rent vs Buy라는 질문은 항상 갑론을박이 있는 주제지만 one size fits all 같은 답변은 없습니다. 무조건 부동산이 답이다, rent는 남의 mortgage만 지불하고 나는 완전하게 손해 보는 것이다 등을 말하는 분들도 계시는데 전혀 아닙니다. 부동산이라는 큰 물건을 구매하는데 leverage 최대로 끌어올려서 가는 것은 리스크를 엄청나게 지는 행동입니다.
부동산 구매와 관련된 추가적인 고려 사항을 살펴보면, 다음과 같은 점들을 들 수 있습니다:
시장 변동성: 부동산 시장은 주식 시장보다는 덜해도 변동성이 있을 수 있습니다. 경제 상황이나 지역 개발 계획에 따라 집값이 예상치 못하게 떨어질 수도 있습니다. 이런 경우, 높은 leverage로 구매한 집은 자산 가치가 대출금보다 낮아지는, 즉 '언더워터' 상태가 될 수 있습니다.
재무 유연성 감소: 높은 leverage로 집을 구매하게 되면, 매달 갚아야 하는 원리금 상환 부담이 커지면서 재무 유연성이 크게 줄어듭니다. 이는 비상 상황에서의 대응 능력을 약화시키고, 생활의 질을 떨어뜨릴 수 있습니다.
유지 비용: 주택은 시간이 지남에 따라 유지 보수 비용이 들기 마련입니다. 이러한 비용은 예상치 못한 큰 지출로 이어질 수 있습니다. 아파트에 살 때와는 달리, 이러한 유지 비용은 전적으로 본인의 책임입니다.
투자 다변화: 투자에서 한 바구니에 모든 것을 담지 말라는 조언은 부동산에도 동일하게 적용됩니다. 높은 leverage로 집을 구매하면 자산이 한 가지에 집중되어 다른 투자 기회를 놓칠 수 있습니다.
임대의 장점: 임대는 이동의 자유를 제공합니다. 직장이나 개인 사정에 따라 지역을 옮겨야 할 때, 집을 소유하고 있으면 이를 매매하거나 임대해야 하는 번거로움이 있습니다. 반면, 임대 생활은 이러한 문제에서 자유롭습니다. 또한, 임대료가 집값 상승률보다 낮을 경우, 남는 자금을 다른 투자에 활용할 수 있습니다.
결론적으로, 부동산 구매는 신중하게 접근해야 하는 문제입니다. 높은 leverage는 잠재적인 위험을 증가시키며, 모든 상황에서 집을 소유하는 것이 최선의 선택은 아닙니다. 자신의 재정 상황, 시장 전망, 라이프 스타일 등을 종합적으로 고려해 결정하는 것이 중요합니다.
랑펠로
2024-06-18 00:40:08
암튼 실제로 베이에서는 저런식으로 집장만 하시는 분이 있긴하더라구요. 정상적으로 집 마련은 워낙 힘든 곳이니. 렌트 관리 잘하고 본인이 끌고 갈 의지만 있으면 방법이긴 하죠. 근데 멀티 패밀리는 살려는 사람도 또 비슷한 마음이라 (비싸면 살 필요가 없으니까요) 가격은 좀 덜 오르는거 같긴해요.
케이크
2024-06-18 02:15:05
아 이런방법으로 하시는분들도 있긴 하군요..
테넌트관리 집관리 등등 제가 너무 모르니까 할수있을까 걱정도 되는데 안그러면 영영 집을 못살거같아요ㅠㅠ
답답하네요
랑펠로
2024-06-18 09:24:12
보통 결혼전 싱글인 사람들이 간혹 있더라구요. 싱글일때는 가족이 없으니 좀 제약이 덜하잖아요. 베이에는 싱글 사서 방 하나씩 렌트주는 사람도 있어요. 보통은 ㅇ싱글인데 돈은 많이 버는 사람이 많죠. 집은 큰걸 사고 싶고 방은 여러개 필요없는 그런. 근데 그런건 특이한 경우라고 봐야지 일반적인 상황은 아니죠. 지금 상황으로는 그냥 70만불대로 사시는게 젤 정상적인 결정일겁니다. 지금 렌트보다 엄청 좋아지지 않는데 페이먼트만 는다고 하셧는데 원래 그런거예요. 대신 원금도 갚는거고 집값도 조금씩 오르면 결국 렌트내는거랑 비슷한 비용으로 조금 좋아지는거죠. 대신 비용이 고정되고 이사를 가지않아도 되는게 장점인거죠.
블타
2024-06-18 10:04:48
렌트보다 모기지가 싸면 사시고, 렌트보다 모기지가 비싸면 사지 마시고 남는돈으로 주식투자하시는게 수익률이 높습니다.