부동산 투자를 시작하려고 하는데 엄두가 나질 않습니다 조언부탁드려요

매달 70% 를 모기지로 넣는건 좀 쎈데요. 만불 수입이면 5천불정도에는 막으셔야 할거 같은데, 그러면 70-80만불 집이 맥시멈 같네요. 사과님이 쓴 글에서 처럼 학교근처 멀티홈을사셔서 한집 렌트를 주면서 살수 있다면 베스트 같아요. 그러다 자산이 어느정도 모아지면 본인은 싱굴홈으로 옮기시고 나머지도 렌트 주는거죠 

네 맥시멈 5천정도가 제가생각하는 최대 금액같아요

그래서 멀티패밀리를 구해서 테넌트가 모기지를 좀 내주게 하고 제 페이먼트는 실직적으로 5천정도 될수있는 멀티패밀리를 사는건 어떤지 조언 구하고싶어서 글올렸어요

Primary residence 사는걸 부동산 투자라고 부르지는 않죠. 지금 상황에서는 버짓에 맞는 타운하우스를 사는것이 가장 바람직해보이네요. 남가주에서 밀리언 하우스 버짓이면 맞벌이로 벌면서 지금 이율로 힘든건 누구나 마찬가지구요. 대신 버짓을 낮추고 70~80만불 가량 오래된 타운하우스를 구매한다면 페이먼트가 조금 내려가니까 숨통이 트일거같아요. 첫집을사면서 테넌트 관리까지해야되는 듀플렉스는 추천 못하겠어요. 일단 타운하우스에서 살다보면 집을 보는 안목이 생길거라 생각되네요. 

멀티패밀리를 사서 실질적으로 제가 내야하는금액을 70만불 짜리 사는거랑 비슷하게 맞춰보면 어떨까 하는데 이게 잘하는 짓일까요 ㅠㅠ?

그러지말고 그냥 70만불대를 사는게 나을려나요...

매달 들어오는 돈의 70%가 모기지로 나갈정도면 DTI 때문에 대출이 안 나올텐데요. 확실한가요? 정말 수입의 70%라면 좀 생각해보셔야겠지만, 장기적으로 너무 무리라고 생각될정도면 보통 대출이 안 나오던데요. 대출이 나올정도면 괜찮을 텐데. 이상하네요. 혹시 15년상환으로 계산하신건가요?  은퇴준비라는게 보통 자기집이 제일 먼저 해결되야죠. 보통은 렌트살면서 은퇴준비됐다고 말하기는 힘들죠. 그리고 어차피 따지고 보면 렌트도 빚입니다. 홈리스로 살게 아닌이상 어차피 나가야 매달 내야 되는 돈이면 그게 빚이랑 뭐가 다른가요? 그리고 심지어 내야할 돈이 계속 오르는 빚이죠, 10년 20년후에는 지금 렌트보다 2배정도 더내야 할 가능성이 많죠. 반면에 모기지는 고정된 빚이죠. 심지어 이자가 내려서 리파이낸스 하면 더 줄어들죠. 그래서 단기적으로는 모기지가 비싸보여도, 장기적으로 보면 어차피 이득인 경우가 대부분입니다. 특히 자기 살집이라면요.

넷금액으로 치면 70프로이긴한데

그로스로 하면 46퍼센트 입니다 그래서 론은 나온다고 하네요

그래도 영끌이니 많이 부담되는 금액이에요 ㅠㅠ

여러분 Net으로 1만불이잖아요.... DTI는 Gross를 기준으로 잡는답니다.

첫 집은 영끌로 사는 경우도 많이 있습니다.

특히나 이자율이 높을땐 영끌로 사게되면, 추후 이자가 내려갔을때 Refinance를 통해 월 페이먼을 낮추는 것을 기대할 수 있습니다.

그럼 DTI에 여유가 생기고, 또한 리파이넨스 캐쉬아웃 옵션을 선택해 투자용 집을 위한 다운페이를 어느정도 마련할 수 있게 돼죠.

요즘 남가주쪽은 칼스배드, 얼바인, 터스틴, 레이크 포레스트 정도만 집가격이 오르고, 그 외에는 어느정도 집값 상승이 이전보다 둔화 된 시점이긴합니다.
 

일단 집을 사게되면 이자 + 재산세는 텍스 감면의 효과를 주고, 또한 Room Rent를 주실 계획이니 소소하게 들어오는 캐쉬가 생기기때문에 생각보다 생활에 여유가 없지 않을 것 같습니다.

만약 머뭇거리시다가 올해 말부터 금리 인하가 들어가고 다시 집 값 상승으로 연결된다면 후회할지도 모릅니다 ㅠㅠ

맞벌이 넷이 1만불이면 세금 세율이 아주 높을거 같지는 않은데요. 1만불에 7000불이면 70%정도인데. 보통 dti는 36-43%인걸 생각해보면, gross감안해도 좀 높아보이긴 해요. Major은행에서 저렇게까지 빌려주나요?

Dti는 46퍼센트정도해서 론은 나온다고 해요 메이저은행은 아니구요

메이저에서 그만큼 안 빌려준다면 그건 무리하는 거라고 말하고 싶네요. 메이저 은행들은 대출 감당 가능할정도로난 빌려주더라구요. 이율은 메이저보다 낮나요?

네.. 제가 고민하고 있는부분이 이부분이에요

일단 영끌로 사지만, 렌트인컴이 조금이나마 나올수 있는 매물 (듀플랙스나 adu가있는 매물) 을 사서 좀 안전장치를 만들어 놓으면.. 제가 실질적으로 내야하는 페이먼트도 줄어드니 괜찮지 않나 하는 생각인데.. 제가 생각하지 못하는 부분이 있나 해서요

렌트로 2-3천이면 살곳을 내돈에서 5천불가량 나가게 하면서 사는게 맞는건가, 가끔 공실나거나 집관련 고쳐야할일이 생기면 달에 7-8천불이 내주머니에서 다 나가야 하는상황이 생길수도 있는데 그런 리스크도 감안하면서 집을 사는게 맞는가..

또 어떻게보면 앞으로 금리가 내려간다면 집값 더오르면 정말 이젠 포기해야할정도라서 그것도 무섭구요ㅠㅠ

결정하기가 쉽지가 않네요

한 달에 3k로 사는 것이 어떻게 느껴지는지 dry run을 몇 달 해보시는게 어떨까요? 실제로 돈이 더 있어도 3k밖에 없다고 생각하고 시뮬레이션 해보는 겁니다. 물론, 예기치 못한 지출 상황들이 있지만 일반적인 상황하에 3k 버짓이 한달에 어떻게 느껴지는게 경험해보시는게 좋을 것 같아요. 제가 원글님과 지금 굉장히 비슷한 상황에 놓여있는데, 몇 달 정도 이렇게 타이트하게 살아봤어요. 빡빡하지만, 시간이 지날수록 더 빡빡해지지는 않겠다라는 생각에 집을 샀거든요. 넷페이의 몇%가 집관련된 고정비용으로 나가는지는 중요척도긴 하지만, 실제 인컴 크기에 따라서 남는 가격이 같은 %더라도 천차만별이기 때문에- 실제 손에 쥐어진 금액이 내 한 달 버짓이 되는가 안 되는가 확실하게 판단해보시면 go/no go가 감이 잡히실 것 같아요.

네 조언해주신대로 시간이지날수록 더 나아지겠다고 생각되면 해볼만 한것 같기도 하고 또 겁나기도 하네요 ㅠㅠ

조언 감사합니다 집 구매하신것 축하드려요 

일단 좋은 고민이시니 축하드립니다.  살아보니 초반에 확 고치고 들어가지 않는다면, 집은 소소 하게 계속 돈이 들어가는 존재 인것 같습니다.

모기지 원금+이자+재산세+보험 <-- 이것 이외에도 뜻하지 않는 일들로 $000~$0000 의 금액들이 들어가게 되거든요.

지역이나 집을 타협을 보더라도, 조금 돈에 버퍼를 두시고, 3~5년 살아 보신후, 새집으로 가셔도 좋지 않을까 하는 생각이 들기는 합니다 =)

네 조언 감사합니다

지금은 콘도에 살고있어서 그닥 나가는돈은 없는데 말씀하신대로 하우스면 예상치 못한 지출이 있을수도 있으니 이머전시펀드가 중요한것 같아요

저랑 비슷한 고민하시네요 저도 학군좋은 부자동네 싱글하우스를 매매할려는데 1M인데 동일 조건에 렌트를 알아보니 3500불 밖에 안해요 다운페이를 20%하고 월 내주머니에서 7600불이 나가는데 이걸 매매하려는게 맞는건가 차라리 다운페이먼트+차액 4100(매매 시 월페이먼트-렌트비)를 장기투자하는게 가정살림에 더 보템되지 않을까 싶은데...위 댓글보니 모기지이자,재산세는 세제해택이 있다고 하니 정확한 득실 계산이 안되네요 ㅜㅜ

맞습니다 ㅠㅠ 렌트는 3천불대에 구할수있는데 사려면 두배네요

게다가 고장나면 내가 다 고쳐야하고.. 

말씀하신대로 그냥 렌트살고 그돈으로 상대적으로 안전한 etf같은거에 꾸준히 장기투자하는게 나을려나.. 싶기도 하고 고민이 많습니다 ㅜㅜ

대도시에서도 모기지로 나가는 이자 + 재산세를 itemized deduction으로 계산해서 tax benefit을 받으시려면, 생각보다 쉽지 않아요.

전 작년 재작년에 프라퍼티 택스가 많이 오르고 모기지 이자도 많고 해서 기대했는데, 4인가족에 standard deduction하고 거의 비슷하더라구요...

ㅠㅠ 네 그렇군요.. 집사면 세금혜택도 있다고 들었긴한데 정확히 어떤식으로 되는지 잘 몰라서 결정하기가 힘드네요 크게 차이없다고 하시니.. 

이자 낸 만큼 소득이 준것처럼 되죠. 그러니 이자*자기 세율 정도 절약되겟죠. 이자가 6%고 자기 세울이 22%라고 하면 한 1%정도 절약?

일단 새로운 일에 고민하고 생각을 하신다는 점에 축하드립니다.

하지만 primary residence는 부동산 투자 관점이 아닌 내가 살 집에 초점을 맞추시고 인플레이션 헷징 정도의 기능을 하는 자산이라고 생각하시는 것이 좋습니다. 부동산 가격 상승으로 인한 equity가 폭증하는 것이 아니라면 초기에는 이자, 세금, 보험 등등을 생각하면 크게 이익이 아닙니다.

짠팍님께서 말씀하신 것처럼 원금+이자+재산세+보험 이걸로 끝나는 것이 아니라 single family는 지속적으로 maintenance 비용이 들고 아파트 같은 곳에서 이사하시는 경우라면 유틸리티도 생각보다 많이 나옵니다. 1mil 집을 영끌해서 들어간다면 여유 자금 없이 모든 저축액이 집으로 들어가고 생활비도 힘들게 될 가능성이 있습니다. 게다가 누구하나 레이오프라도 당하는 상황이 온다면 집은 어떻게 될까요? 어떠한 분들은 영혼까지 끌어모아서 베팅해야 한다는 분들도 계시지만 투자에서도 한 바구니에 모든 것을 담지 말라고 하는데 부동산도 결국은 마찬가지입니다.

Rent vs Buy라는 질문은 항상 갑론을박이 있는 주제지만 one size fits all 같은 답변은 없습니다. 무조건 부동산이 답이다, rent는 남의 mortgage만 지불하고 나는 완전하게 손해 보는 것이다 등을 말하는 분들도 계시는데 전혀 아닙니다. 부동산이라는 큰 물건을 구매하는데 leverage 최대로 끌어올려서 가는 것은 리스크를 엄청나게 지는 행동입니다.

부동산 구매와 관련된 추가적인 고려 사항을 살펴보면, 다음과 같은 점들을 들 수 있습니다:

1. 시장 변동성: 부동산 시장은 주식 시장보다는 덜해도 변동성이 있을 수 있습니다. 경제 상황이나 지역 개발 계획에 따라 집값이 예상치 못하게 떨어질 수도 있습니다. 이런 경우, 높은 leverage로 구매한 집은 자산 가치가 대출금보다 낮아지는, 즉 '언더워터' 상태가 될 수 있습니다.

2. 재무 유연성 감소: 높은 leverage로 집을 구매하게 되면, 매달 갚아야 하는 원리금 상환 부담이 커지면서 재무 유연성이 크게 줄어듭니다. 이는 비상 상황에서의 대응 능력을 약화시키고, 생활의 질을 떨어뜨릴 수 있습니다.

3. 유지 비용: 주택은 시간이 지남에 따라 유지 보수 비용이 들기 마련입니다. 이러한 비용은 예상치 못한 큰 지출로 이어질 수 있습니다. 아파트에 살 때와는 달리, 이러한 유지 비용은 전적으로 본인의 책임입니다.

4. 투자 다변화: 투자에서 한 바구니에 모든 것을 담지 말라는 조언은 부동산에도 동일하게 적용됩니다. 높은 leverage로 집을 구매하면 자산이 한 가지에 집중되어 다른 투자 기회를 놓칠 수 있습니다.

5. 임대의 장점: 임대는 이동의 자유를 제공합니다. 직장이나 개인 사정에 따라 지역을 옮겨야 할 때, 집을 소유하고 있으면 이를 매매하거나 임대해야 하는 번거로움이 있습니다. 반면, 임대 생활은 이러한 문제에서 자유롭습니다. 또한, 임대료가 집값 상승률보다 낮을 경우, 남는 자금을 다른 투자에 활용할 수 있습니다.

결론적으로, 부동산 구매는 신중하게 접근해야 하는 문제입니다. 높은 leverage는 잠재적인 위험을 증가시키며, 모든 상황에서 집을 소유하는 것이 최선의 선택은 아닙니다. 자신의 재정 상황, 시장 전망, 라이프 스타일 등을 종합적으로 고려해 결정하는 것이 중요합니다.

조언 감사합니다 말씀하신대로 한바구니에 모든것을 담지 않는것이 좋을것 같아서 렌트 인컴을 조금이라도 받을수 있는 멀티패밀리나 adu가있는 싱글패밀리를 사는것은 어떨까 하는데 이게 잘하는 일인지 아닌지 잘 모르겠어요 ㅠㅠ

1밀리언 집 페이먼트는 너무 부담스러운 상황이지만 테넌트가 2천불이라도 내주게 되면 공실이 가끔 나더라도 감당할수 있지 않을까 해서요..

근데 제가 생각하지 못한 다른 현실적인 부분들도 있을수 있고.. 고민이 많네요

암튼 실제로 베이에서는 저런식으로 집장만 하시는 분이 있긴하더라구요. 정상적으로 집 마련은 워낙 힘든 곳이니. 렌트 관리 잘하고 본인이 끌고 갈 의지만 있으면 방법이긴 하죠. 근데 멀티 패밀리는 살려는 사람도 또 비슷한 마음이라 (비싸면 살 필요가 없으니까요) 가격은 좀 덜 오르는거 같긴해요. 

아 이런방법으로 하시는분들도 있긴 하군요.. 

테넌트관리 집관리 등등 제가 너무 모르니까 할수있을까 걱정도 되는데 안그러면 영영 집을 못살거같아요ㅠㅠ

답답하네요

보통 결혼전 싱글인 사람들이 간혹 있더라구요. 싱글일때는 가족이 없으니 좀 제약이 덜하잖아요. 베이에는 싱글 사서 방 하나씩 렌트주는 사람도 있어요. 보통은 ㅇ싱글인데 돈은 많이 버는 사람이 많죠. 집은 큰걸 사고 싶고 방은 여러개 필요없는 그런. 근데 그런건 특이한 경우라고 봐야지 일반적인 상황은 아니죠. 지금 상황으로는 그냥 70만불대로 사시는게 젤 정상적인 결정일겁니다.  지금 렌트보다 엄청 좋아지지 않는데 페이먼트만 는다고 하셧는데 원래 그런거예요. 대신 원금도 갚는거고 집값도 조금씩 오르면 결국 렌트내는거랑 비슷한 비용으로 조금 좋아지는거죠. 대신 비용이 고정되고 이사를 가지않아도 되는게 장점인거죠. 

렌트보다 모기지가 싸면 사시고, 렌트보다 모기지가 비싸면 사지 마시고 남는돈으로 주식투자하시는게 수익률이 높습니다.