2006년도에 지어진 타운하우스 2010년에 사서 지금 14년째 살다가 이번에 집 지어서 싱글홈으로 8월 중순에 이사갈 예정입니다. 지금 2000sq되는 3층 타운홈은 올해초에 페이오프가 다 된 상태이며 학군, 로케이션은 이 부근에서 가장 핫한 지역이라 매물이 나오면 바로 나가고 렌트도 잘 나가는 지역입니다. 참고로 여기는 동부입니다. 집은 계단 빼고 라미네잇으로 처음부터 깔고 들어 왔으며 맨 갓집에 창도 많아 밝은 집입니다. 집은 1~2년 사이에 지붕, 댁, 히터, 에어콘, 냉장고, 디쉬워셔, 세탁기, 건조기, 부엌 카운터 탑 쿼츠로 업그레이드 등등...다된 집입니다.
새 집으로 이사를 가면서 지금 살고 있는 집을 렌트를 줘야 할지 팔아야 할지 계속 갈등이 됩니다. 남편이랑 저랑 둘다 맞벌이 부부이구요. 남편은 50대초, 전 40대 후반 입니다. 아이는 8th 올라가는 아들 한명입니다. 둘다 401k맥스, roth IRA, HSA, 529 등등 다 넣은 후 넷으로 $10,000 정도 들어옵니다. 새로 이사갈 집은20% 다운페이하면 30년으로 했을 경우 다 합쳐서 대략 $5,600 전, 후로 나갈것 같습니다.
1. 렌트로 할 경우: 한달에 이곳 렌트 시세가 $2000-2200정도 렌트가 나가는 곳입니다. 저희집 같은 경우는 갓집이고 업그레이드 관련해서 $2200정도는 받을 수 있을것 같습니다. HOA랑 재산세 등등 제한 후 $1500정도는 새 집에 보탤 수 있을 것 같습니다. 18년 다 되어가는 집을 안 팔고 계속 렌트로 돌릴 경우 나중에도 집값이 계속 오를까요? 2010년도에 산 집은 지금 2.5배 정도 오른 상태입니다.
2. 타운 홈 팔 경우: 집을 팔아서 새로 이사가는 집 다운페이에 보태서 30년 대신 15년으로 하려고 합니다. 15년으로 하면 이자율이 1% 정도 더 내려 갑니다. 그런데 한달에 나가는 돈을 계산해 보면 집을 렌트 주고 30년 해서 렌트 수입금 $1500정도 보탠 금액과 집을 팔아서 15년으로 한 경우의 토탈 금액이 $300-400정도밖에 차이가 안납니다. 물론 30년과 15년 이자 계산하면 더 크겠지만요. 예를 들면 5,600-1,500 =4,100정도? 집 팔고 15년하면 매달 3,700? 정도 이렇게 돈이 나간다고 가정할 경우 입니다.
사실 집을 팔기로 마음을 먹고 진행 하고는 있는데 막상 이것 저것 고치고 업그레이드 해 놓은것 생각하니 너무 아깝기도 하고 최근에 제 월급이 10% 오르기도 해서 갈등이 생기내요. 1년이라도 렌트해 보고 팔아야 할지... 그냥 지금 계획대로 팔아야 할지....하루에 몇 십번씩 마음이 왔다 갔다 합니다. 현명하신 고수님들 의견이 궁금합니다.
추가 질문요~
집 이사가면서 이것 저것 고치고 살게 많아서 카드를 오픈 하려고 합니다. 남편이랑 저랑 둘다 크레딧 800 이 넘지만 론 받기 전이라 카드는 클로징 하고 바로 오픈예정입니다. 그런데 사실 새집 이사라 냉장고 ,세탁기, 건조기, 블라인드, 가구 등등....클로징 전에 또 사아 할게 많내요. 크레딧에 영향 미치니 참아야 하는게 맞는거죠? 전 지금 샤프랑 비지니스 잉크캐쉬, 프리덤 3개로 UR만 모으고 있습니다. 지금 계획은 남편리퍼럴 해서 잉크 언니를 열려고만 생각하고 있습니다. 혹시 추천해 주실만한 카드가 있을까요?
행복한 고민 부럽습니다ㅜㅜ2010년에 고등학교를 다니지말고 집을 샀어야...
저라면 팔꺼 같습니다. 집값이 얼마 인지는 모르겠지만 2.5배 오른 상태에서 한달에 $2,200 월세 받고 HOA, Property Tax, Insurance, maintenance 등등 뺀 annuallized net income 에서 집을 팔았을때 나오는 현금의 기회비용으로 ROI 를 계산하면 몇 프로 안나올꺼 같습니다. 지금 팔면 이익에서 $500K 까지 세금을 낼필요 없고 집 상태가 좋아서 좋은 가격에 잘 팔수 있지 않을지요.
렌트를 하실꺼면 장기 렌트가 좋습니다. 1년씩 주는거는 정말 일만 많고 테넌트 나가면 무조건 수리할꺼 생기고 청소비용 또 새로운 테넌트 구하는 비용, 시간, 에너지 등 등 신경쓰일꺼 많고 완전 비추 입니다.
아 그렇군요~ 렌트 하게 되면 주위에 학교가 몇개 있었서 비지팅으로 오시는 가족들 상대로 내 놓을 계획이었습니다. 그런데 지금 당장 렌트 내 놓게 되면 8월 20일 정도라 시기가 안 맞아서 한국 분들 상대로는 힘들것 같고 그냥 질로우에 올려서 내 놓아야 할것 같습니다. 렌트 단점에 대해서 생각안해 본건 아닌데 제가 너무 아끼고 좋아하는 집에 다 고쳐진 집이라 생각이 많아 졌었요~ 이 부분도 무시 못하죠~감사합니다
집팔고 30년은 옵션에 없으신건가요? 리파이할 기회가 돌아오지 않을까싶은데.. 저는 15년 한 거 후회해요 ㅜ
쎄쎄쎄님~당연히 리파이할 생각 갖고 있습니다. 지금 이율이 높기도 하고 집을 빨리 갚는게 나을것 같아서 15년 바이 위클리로 페이 하다가 리파 할 생각 이었거든요. 지금 타운홈도 그런 케이스예요. 2주에 한번 15년 하니 12년? 정도로 줄거든요. 라파 계획 있을 경우 15년 하면 안되는 이유가 있을까요?
맞벌이에 고등학생 자녀가 있고, 연봉 10프로 오를 정도로 커리어도 잘되고 있으면, 월 2천불짜리 푼돈 용돈벌이는 안합니다. 그거 관리하는 시간에 커리어 관리해서 연봉 20프로 올려서 이직하는게 이득입니다.
학교 1년 비지팅이나 한국분들 상대로 렌트 하시려는 등, 렌탈 비지니스에 대한 감이 전혀 없으신 것 같은데, 하다가 스트레스만 받고 커리어집중도 못하고 승진도 밀리고 하면 소탐대실입니다.
집가격에 비해서 렌트가 좀 낮네요. 3천불은 받으셔야 될거 같은데요. 저도 궂이 가지고 갈 필요없을거 같아요. 모기지 이자도 높은데 원금최대한 갚으시죠.. 7% 모기지면 렌트이익보다 이자 비용+렌트관리비용이 너무 높아요..
다른건 잘 모르겠고 "제가 너무 아끼고 좋아하는 집에 다 고쳐진 집이라 생각이 많아 졌었요"라고 말씀하신데에서 렌트 주시는 거 절대 반대합니다. 렌트는 렌트일뿐, 스트레스 엄청받으실거 같아보여요.
저도 다른 건 모르지만.
"제가 너무 아끼고 좋아하는 집에 다 고쳐진 집이라 생각이 많아 졌었요" 일 때 좋은 가격을 받고 팔 가능성이 높습니다. 주인 입장에서 팔기 아깝다.. 싶은 집이 잘 팔리더라구요.
부동산 투자 경험은 없지만, 감히 제 의견을 말씀드리면 현 거주 중 타운하우스 가치에 근거해서 결정하시는게 좋을것 같습니다.
현 타운하우스를 $500K에 판매 가능하다면, 렌트 연 수익율은 3.6% (=1.5k×12mo/500k)인데, 모기지 이자율은 7%라고 하면, 타운하우스 판매 후 새 집에 넣어두면 약 3.4%p의 수익율 알파를 창출할 수 있는 것 같아요.
물론 타운하우스가격이 연 7% 이상 성장 가능성, 정들었던 집을 판매해야하는 감성적인 부분도 분명 고려하긴 해야할테지만 이 부분은 big if 부분이네요
저는 펄다에 한 표 던집니다. 지금 집을 또 하나 사시고 자녀도 한명 이시고 또 자녀를 가지실 생각이 없스시다면 재산으로 집을 하나씩 나눠 줄 필요도 없구요. 두분이 캐리어 좋으시고 잘 버시고 은퇴 준비도 맥스로 하시는 경우이기에 처음 집을 굳이 렌트 주시면 수입에 보탬이 되지만 항상 집과 테난트 관리도 하셔야 하구요 골치 아픈일이 생길 수도 있구요. 전 렌트 주고 관리하는 일은 부부 중 한명이 일을 안 하는 경우나 자녀가 다 커서 시간이 남는 경우 일때가 좋을껏 같아요. 물론 가지고 계시면 집값은 올라가지만 지금 퍄셔도 그 돈을 맥스로 이용하실 수 있슬껏 같아요.
저도 파는거에 한표 얹고 갑니다. 이자율이 너무 높네요.
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