금리가 내려가면 또 집값이 뛸까요?

연준이 내릴것이라 예고하고 있는 금리는 만기 하루짜리 국채금리입니다. 기준금리라고도 하죠.

반면 모기지 금리에 가장 큰 영향을 주는 국채 금리는 만기 10년물입니다 (us10y). 흔히들 시장금리 또는 장기금리라고도 하죠. 이 장기금리는 이미 연준이 예고한 금리인하를 적절하게 반영하고 있습니다. 따라서 연준이 이자율을 내려도 모기지 금리가 떨어질 가능성은 거의 없습니다.

모기지 금리가 떨어지려면 연준이 "예상보다" 더 빠르게 강하게 금리를 내리면 가능합니다. 하지만 그것은 현재 시장이 예상하는 (연준이 예고하는) 일이 아닌 의외의 일 (예상보다 심각한 경기 침체 등) 이 발생해야 가능한 것이고요. 

저는 반대로 현재의 집값이 현재의 금리 수준을 전혀 반영하지 못하고 있다고 봅니다. 금리 인하에대한 과도한 기대감 때문이죠. "연준이 금리를 내렸으나 모기지 금리는 그대로네?" 를 시장이 소화하는데 시간이 상당히 걸릴 뿐, 집값은 크게 오를 일은 없다고 저는 개인적으로 보고있습니다.

몰랐던 내용인데 알려주셔서 고맙습니다!

몰랐던 사실을 배웠네요 감사합니다 

이론적으로는 몰랐지만 체감상으로 사실 집값이 너무 뛴곳이 많아서 좀 심하지않나싶은곳도 많고해서 

금리가 내려간들 더 뛸수있을까싶긴하거든요 

정말감사합니다!!

이건 보기 나름인거 같아요. 금리를 내리면 집값이 어느정도는 뛰긴 할거라고 생각합니다. 지금은 말씀하신대로 금리인하에 대한 과도한 기대감이 있는건 맞는데 동시에 그 희망고문에 지쳐서 슬슬 매물이 나오고 있습니다. 그러다가 금리 인하되면 위로 뛸 수도 아래로 갈 수도 있는 상황이 될거라 정확히 딱 말하기가 어렵네요. 근데 결정적으로 예전에 좋은 rate을 갖고 있던 사람들은 그걸 포기하기가 어렵긴 할거 같아서 (2.5-3% under) 공급이 여전히 많을지는 모르겠습니다.

금리가 내리면 일단 단기적으로는 집값이 뛸거에요.

지금 집 옮기려는 사람들  많거든요. 집을 새로 사려는 사람,  집을 새로 팔고 옮기려는 사람등  수요는 많이 있어요.

금리가 어지간히 내리지 않는한 사람들은 집을 팔고 옮기기 보다는 그냥 놔두고 옮길거구요. (렌트로 돌리려는거죠)

렌트로 돌릴까해도 사실 관리나 이런게 쉽지않고 돈이 더 깨질것같고 

어떤사람이 들어오냐에 따라 문제가 많을수도 있고해서 고민중이긴합니다 

금리가 내리면 집사려는 사람들이 늘겠죠.. 근데 파는 사람들은 많이 늘지 않을거 같아요. 윗분 말처럼 집을 렌트로 돌리고 새로 사려는 사람도 많아졌고, 금리 3%의 추억때문에 5%대가 되도 급하지 않으면 집을팔고 새로 사려고 안하는거 같아요..

그쵸 3%의 추억은 참 달콤했죠 

그 3%를 버려야하는 저는 참 슬프네요 ㅠ

근데 괜찮은 집을 경쟁없이 사려면 지금 사야합니다. 그리고 금리 내리면 리파이넨스 한다라는 맘으로 버텨야지.. 금리내려가면 사야지 하면 박터져요. 많은 사람이 경쟁하면 집값은 올라가게 되있죠.. 대부분 상한가를 부르니까요.

제생각에도 모기지 금리가 내린다면 집값은 오를거라고 생각합니다.

Income 이 그대로라는 가정하에 afford 할수 있는 집의 가격이 높아지니까요.

다만 금리가 내려가는 이유가(경재문제 등등) income 이 그대로라는 가정이 성립되지 않는경우도 많기때문에...

왜 금리가 내려가는가가 더 큰영향이 있을것 같습니다.

단편적인 느낌인데 --; 금리가 낮아지면 집값이 오르지만(감당가능 이자액) 지난 2년간 고금리에도 집값은 가파르게 올랐습니다(수급) 에고고

금리가 '얼마나' 낮아지면 집값이 폭등할까가 문제아닐까요? 집값이 폭등하면 인플레로 이자는 더 높여야할텐데요. 아마 고금리 유지 (3-5% fed funds rate 기준) 하면서 갈거같아서 급등락은 없을거같아요 

이게 단순 금리를 기준으로 전망하기는 좀 어려운 문제이긴 합니다. 미국의 왠만한 집은 30년 고정금리 모기지가 가장 일반적인데, covid때 금리가 바닥을 찍었어서, 그 시점의 모기지 리파이넨스 마친 사람들 입장에서, 지금 금리랑 gap이 거의 5프로 정도 나기 때문에, (고금리가 오래가니 경기가 좋긴 쉽지 않고) 이자 차이가 부담되서 이사 가는 모티베이션이 낮아지게 됩니다. 그 결과, 시장에 집 매물이 줄어들게 되며, 그로 인해 수요/공급 상에서 공급이 쪼그라들어서, 현재 집값이 오른 경향도 있습니다. 새로 집을 많이 안짓거나 못짓는 동네일수록 이 경향이 강하고요.

이런 면으로 볼때는, 반대로 금리가 내려가서, 기존의 모기지랑 차이가 별로 없게 된다면, 팔고 다른 동네 가려는 사람들이 늘어나서 시장에 매물이 늘겠죠. 이게 금리가 1% 정도 차이면 모르겠는데, 지금은 저점과 고점 차이가 너무 크고, 저점을 찍은 시점 대비 지금 시점의 시간 간격이 너무 짧아서, 이런 추세 자체는 당장 바뀔거같지 않습니다.

그래서, 금리도 금리인데, 이런 심리도, 인기있는 지역일수록 같이 고려해야 할 가능성이 높습니다.  말씀하신 조건을 들어보면, 나름 인기있는 지역이신것 같은데, 그러면 buyer 입장에서는 지금의 집값이 매물 부족으로 인해 비싸다고 생각할 가능성도 꽤 높습니다.

근데 반대로, 투자하는 입장에서 생각해보면, 인플레이션이 무서울때 햇지하는 개념으로 레버리지 가능한 자산 개념으로 투자가 가능할텐데, 이 경우는 물가에 비례하게 집값이 올라왔던 지역들을 좀 더 공격적으로 매집할 가능성이 높습니다.

결국 집 살 여력이 있냐의 문제인데, 이 높은 금리에도 여전히 오버비딩 되고 치열한 셀러 마켓들은 더 오를 것 같고 (돈 많은 베이지역?), 이미 바이어 마켓인 곳들은 크게 변동을 주진 못 할 것이라 예상하고 있습니다. 저희 동네는 바이어 마켓인 분위기인데 (list 후 sold 되는 시간도 길어지고, price cut 한 후 재 listing도 흔해지고...), 과연 금리가 내린다고 집 값이 오를까 싶네요.

지난 30년간의 기록을 보면 이자율과 집값은 별로 상관관계가 없어보입니다.

그러게요. 생각해보면 지난 2년은 이자율 내려서 집값이 올랐던가요. 

시간차가 있지만 엄청난 돈의 유동성이 풀리고 이자가 내려가면 집값이 올라가는 추세가 더 빨라지는것 같습니다.   경기 침체가 오고 정부가 푼 많은돈의 일부가 확실히 주택시장으로 유입되는거 같은 모양입니다.  경기 침제동안 눌려있던 집의 수요가 몰리고 낮은 이자율로 주택 수요자가 늘어나고 경기 침체동안 빌더들이 집을 짖지 않아서 공급량이 부족하고 해서 2000년 초반과 2020 팬데믹후 수년동안 가빠르게 상승을 했고 2008년 the Great Recession 경우는 주택시장과 그 관련된 파생상품들이 붕괴되어서 회복이 몇년 늦었을 뿐이지 그 이후에는 엄청난 상승이 있었던거 같습니다.  

미국시장에서는 주택시장은 적어도 항상 물가 상승률과 그 이상으로 상승했던걸로 보입니다.  꾸준한 경제 성장과 인구 증가가 기반이 된다면 앞으로도 적어도 물가 상승률 이상을 넘어서는 주택시장이 될꺼고 의미있는 이자율 하락이 동반된다면 상승률은 더 가파라질꺼 같습니다. 

(조심스럽게 제의견을 말씀드리자면) 지역마다 다르죠. 수요와 공급의 곡선에 의존하는 집값이라 수요가 많이 일제히 풀리지 않는한 꾸준한 인플레이션 여파로 자산 상승은 이어질것 같습니다. 

동부와 서부 양쪽 해안가쪽 주들이 그간 많이 올랐습니다. 지금이 오히려 약간 쿨다운하는 분위기지요.  

같은 페이먼트 기준으로 금리 1% 내려가는데 10만불의 론의 여력이 늘어납니다. 2% 내려가면 20만불을 더 빌릴수 있다고 하지요. 

이건 단순하게 이야기해서 하는 말이지만, 금리가 이제 올해 두번 내릴지 세버내릴지, 내년까지 1% 내릴지  더내릴지 가지고 왈가왈부 하는데, 일단 내리기 시작하면 그간 대선에 풀린 더 많은 유동성을 반영해서, 자산시장을 또한번 붐처럼 점프하지 않을까 생각됩니다. 특히 부동산 시장은 고금리로 꾹꾹 억지로 눌러서 인플레이션을 잡은 상태라, 금리 하락으로 집이 부족한 지역, 학군이나 인프라가 좋은 지역 우선으로 금리 영향 단기 상승 예상됩니다. 캘리지역 엘에이 베이 샌프란 산호세지역 보스톤 로디 지역 핫하고, 남부 성장도시도 그간 많이 올랐습니다. 마켓에서 느끼기에 여전히 핫한지역은 집 수요가 부족합니다. 금리로 셀러가 이사갈 집을 구할수 있으면 매물이 더 나올것입니다만, 적체된 바이어들과 인플레이션 기대로 자산상승에 투자하려는 투자자들은 여전히 많으니 과거 셀러마켓 유지되던 곳은 쉽게 떨어지지 못하고, 더 오를것 같습니다. 

아무도 미래는 모르는거고 미래 집값도 미래 이자율도 모르는 거지요. 마켓 타이밍에 맞추지 마시고 내 라이프 타이밍에 맞추시면 현재 무엇을 해야 할까가 좀더 확실히 보입니다.  

새로 이사를 가는 다른 주에 집을 사신다고 하셨는데 이거는 고를수 있는 옵션이 아니니 사시는거 확정이신거 같고. 지금 싸게 빨리 팔것인가 렌트를 주고 마켓 타이밍을 기다릴 것인가로 고민하시는듯하네요.  반대로 생각해보자구요. 다른주로 이사를 가셔서 집을 사셨다고 생각해 보세요.   새로산 집의 에퀴디를 빼서 현재집(다른주에 있는) 사서 렌트를 주시겠어요? 아니면 같은 에퀴티로 동네 가까운 렌탈 프로퍼티를 사시겠어요?

이자가 내려가서 집값이 오를거 같다 생각하시면 장거리 집주인 말고 이사가시는 동네에 집을 찾아보시는것도 괜찬다고 생각합니다.  장거리 집관리는 힘들자나요. 

그리고 오퍼가 없다는거는 가격이 비싸서 입니다. 작은 집이라던가 좋은 학군이라던가 비싼 이자율 다 소용 없어오.  가격이 싸다면 여전히 오퍼 받으실수 있으실 겁니다.  

+1 저도 이 글에 공감합니다. 집은 본인이 필요하실 때 사는 거죠. 

주식도 많이들 올랐고 집갑도 여전히 고공행진임을 감안해보면 화폐가치의 하락으로 볼 수도 있을 것 같습니다. 금리가 내리면 집값은 더 오를 수 밖에 없을 것 같아요. 물론 지역마다 천차만별이겠지만요.