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* 1호 캐빈 (7호집) 간략 정리
2월 말에 오픈한 첫번째 캐빈 에어비앤비는 원활하게 돌아가며 6,7,8 여름 성수기에는 안정되게 돌아갑니다. 7월은 심지어 풀부킹 나서 7월 인컴은 $11,000불 매출이 넘어갑니다.
에어비앤비 오토메이션 시스템 hospitable, price lab, shalage 도어락 오토메이션 등으로, 부킹에서 메시지 관리, 첵인 및 첵아웃, 클리너 메시지까지 모두 자동으로 이루어져서, 이젠 한달에 한번 정도 방문해 점검하는 정도가 되었어요.
가끔 오는 "Congraturation!~~" 하는 예약 문자와 첵인-첵아웃 한 게스트들의 문자와 리뷰는 제게 힐링을 주고 있어요.
지난 가을에 집을 구매해서, 겨울에 클로징하고 꾸미고, 봄에 오픈해서 이제 여름을 맞아보니, 한사이클 지나며 부족한점 더 추가할 어메니티들 하고싶은게 몇개 더 남아있고,
작은 캐빈을 큰캐빈 북킹에 함께 넣을지, 분리할지 등 기숙적인 몇가지들이 남아있지만, 일단락 첫 에어비앤비 프로젝트는 얼추 90% 정도 마무리를 한 셈입니다.
캐시플로가 어느정도 모이면, 아웃도어 핫텁, 아웃도어 패티오, 가제보, EV charger 등을 추가하면 마무리가 될것 같아요.
* 2호 캐빈 (8호집) 구입과정
1호집 근처에 A frame cabin 이 하나 나왔습니다.
운좋게도 매물 올라온날 바로 봤어요. 그리고 리얼터 컨택해서, 바로 약속 잡고 이틀후 주말이 되어 제이로 달려갔어요.
집을 사고 싶을때는 간절함으로 적극적으로 부지런히 움직여야 해요.
집 보고, 오퍼 넣자마자 바로 억셉 되었어요
셀러는 다른 오퍼있다고 연막을 쳤는데, 엑셀러레이션 가자는 제쪽 에이전트랑 이야기하다가 43만까지 올라올수 있겠냐 해서, 그럼 리스팅에서 시작하자 하고
415k 올라가면 안살거다 했더니, 415k에서 억셉되었어요. 다른 오퍼 보자니깐 안보여줘요
그냥 리스팅 가격에서 깍아서 400k에 오퍼넣을걸 그랬나, 오퍼되고 지나고 나니 만오천불 디게 아까와요.
셀러 에이전트가 사진을 구리게 찍고, 셀러의 인테리어 감각이 영 올드한 취향은 바이어에겐 축복이 될수 있어요.
내가 꾸미면 어떻게 꾸며 보겠다 하는 각이 서면, 갬성이 살아있는 구조의 집은 아주 훌륭한 에어비앤비가 될수 있어요.
이 에이 프레임 캐빈은 경사진 곳에 지어졌고, 뒤로가면 아랫층이 오픈된 구조라 방3개 화장실 2개 1152sqft 이라 적당한 사이즈의 좋은 캐빈이예요.
셀러가 초록색 라인으로 프레임을 해서 너무 눈에 거슬리죠. 저건 나중에 검정으로 페인팅 하면 되요. 뒷쪽 에이프레임과 덱이 예뻐서, 외관 페인팅과 페티오 가구 그리고 조명 추가하면 아주 갬성 살아날것 같아요.
위치가 커뮤니티 호숫가 근처이고, 아주 깊숙이 들어가지 않는데, 골목이 데드엔드 이고, 끝집은 빈랏이라 이집이 마지막집이예요.
즉 아주 프라이빗 하게 숨어있죠. 휴가오는 사람들은 사람 피해 프라이빗한 숲속을 너무 좋아해요.
A frame 캐빈치고 거실 공간이 좁지 않아요. 거실에 긴 다이닝 테이블과 소파들을 적절하게 배치하면 멋지게 나올텐데, 셀러는 가구에 그리 힘을 주지 않았고, 대신 개스 스토브를 새로 설치해 놓았어요. 가구와 부엌이 좀 올드해요.
방은 흰색으로 꾸며져 있어서 베딩과 벽에 그림만 바꾸면 되요. 사이드 테이블에 충전기 놓고, 러기지 놓을 벤치 하나정도 추가하면 되겠어요. 티비와 가구는 판매에 포함되었어요
로프트가 뾰족하니 아주 예뻐요. 방과 클라짓 공간은 나뉘어 있고, 작은 거실에 책상과 책 빈백 (bean bag)등으로 놓으면 아주 훌륭한 작은 추가 거실이 될것 같아요.
조명들은 다 구려요. 조명을 모던하고 예쁘게 다 바꾸려고요.
부엌에 노란 씽크 참 독특하죠. 좁은 부엌에 기역자 모양 맘에 안들어요. 캐비넷도 다 너무 우드우드해요. 어플라이언스는 새것들인데 왜 다 흰색인지. 이왕 사는거 조금 더써서 좋은것 사지...맘에 안들어요. 그래나잇 돌로 바꾸고 씽크 바꾸고, 포셋 모던하게 검정거로 하고, 기역자 캐비넷 버리고 일자로 탁 트이게 하고, 전자렌지는 스토브 위에 달아야 겠어요. 어플라이언스 흰색 맘에 안드는데.... 바꽈 말아 고민되는데, 중고시장에 내다팔고 이왕이면 좋은걸로 바꾸면 좋겠어요.
캐비넷은 하드웨어만 바꾸죠모. 캐비넷은 하드우드라 또 단단하고 상태가 괜찮네요.
악 인테리어 최악.. 초록색 솔방울 카펫, 초록색 푸톤, 의자들, 그림 다 맘에 안들어요.
인테리어만 구리고, 집은 인스펙션 하니 걸리는거 거의 없이 통과되었어요
인스펙션 컨틴전시 어프레이절 컨틴전시 다 있는데, 집가격을 하나도 못깍았고, 오퍼 낸대로 클로징 들어가고 있어요 (망 ㅠㅠ)
아랫층으로 가니, 덱 자리가 있고, 덱을 추가하며 아웃도어 핫텁을 추가할 자리가 보여요.
* 다운페이
(이 악어는 6/7일날 Q를 그린 악어예요. Q 한장 샀어요)
지난 하락장에 피바다를 겪으며 모은 세배 레버리지들이 잘 올라주었어요. TQQQ, SOXL, BULZ, FNGU 있는데, 엔비디아가 열일 해줘서 6월 첫째 둘째주에 티큐와 싹쓸이를 20% 정도 일부 수량 세번에 걸처 잘 팔았어요. 불쯔는 고민됬지만, 집을 사기위해 전량 털었어요. 168% 정도 올랐어서 세배까지는 안되고 두배는 좀 넘게 성장해 있어서, 잘 팔았어요. 지나고나면 아쉬울거 분명하지만 그냥 뒤돌아보지 않기로 했어요. 뿡구라고 부르는 FNGU 남겨놨으니, 불쯔는 정떼기로 했어요.
지나고 나니 $63불 부터 $66불까지 세번에 걸쳐 싹쓸이 팔았는데, 악어 입 벌리고 엔비디아가 열일할때라, 잘 판거 같아요.
엔비디아 테슬라는 한주도 안팔았어요. 끝까지 버텨볼거예요.
지난번에 피투가 10만불 제가 5만불 (401k에서 빌렸어요) 꺼내 7호집을 사서, 이번엔 제가 10만불 마련하고, 피투가 5만불 마련하기로 했어요.
10만불어치 주식을 팔았는데, 주식이 흐름이 좋으니, 다시 전고점을 넘어가서, 계좌의 총액은 유지가 되는 신기한 일이 벌어졌어요.
판 주식은 정떼기 힘들었지만, 이제 매달 월세 받고 에어비앤비 캐시플로 받아서 도토리 모으듯 차곡차곡 다시 모으면 되요.
30% 다운페이를 해야해서, 124.5k 다운페이, 이중에서 5% EMD는 오퍼넣으며 멀티홈 캐시플로에서 땡겨서 미리 넣었고요. 클로징비용 대충 2만불 들거 감안하면
3만불 정도 수리비 버짓 안에서 캐빈 꾸미기를 마무리 해야해요. 핫텁과 부엌이 가장 크고, 나머지는 가구와 조명 페인팅 기타등등 자잘한 인테리어들이니 가능할것 같아요.
* 론
집을 매년 사다보니 제 소프트한 DTI는 이미 3호집에서 다 찬것은 안비밀..
그럼에도 계속 집을 샀던 이유는 론에 있어요.
4,5,6호 집은 커머셜론이라, 그 사는집 자체에서 나오는 렌트 인컴만으로 DTI가 추가되어 론이 잘 나왔어요
7호는 개인이름으로 사는 캐빈이라 그간 다시 모은 DTI를 짜내서 샀어요.
8호는 7호를 산지 6개월 만에 사는 집이라 DTI가 꽉찼다는 사실을 이미 알아서 애초부터 Non qm loan으로 진행했어요.
DSCR론으로 론 에스티메잇을 세군데 받았지만, 이 지역이 Rural area 라서 롱텀 인컴이 턱없이 낮은 지역이라는걸 알았어요.
다행이 지난 열쇠콘에서 만난 Bank of Hope 론 오피서께서, 제 강연을 들으시고 제 포트폴리오를 아시는터라, 다른 형태의 론을 추천해서 진행해 주셨어요
Asset program 이라고 부르는데, 가지고있는 프라이머리 홈과 인베스트홈 (3호) 그리고 LLC로 넘어갔지만 살때 개인 이름이던 2호 집의 인컴과 몰게지 보험 PITI 대비로 해서 퀄러파이 되게 잘 맞추어 주셨어요.
Non qm 론은 프라이머리 홈 이자보다는 살짝 높지만, Bank of Hope 은행은 수수료가 타 렌더 콘보이나 놀스포인트 등보다 월등하게 낮아서 클로징 비용을 상당하게 절약할수 있었어요. 이자는 7.33%, 5년 ARM으로 했어요. 향후 이자 낮아질때를 대비해서 리파이낸스 하려고요.
논큐엠 론이라 들어가는 서류도 적도 언더라이터가 제로밸런스 맞추라고 하지 않아서 참 편하게 론 얻네요. 제로밸런스 정말 극혐이예요. 7호집 살때 이자도 비싼 8% 꼭지점에 사는데 개인이름으로 사느라 제로밸런스 하느라 아주 고생했어요. 마모인이라 카드가 많고, 지난시절 닫은 카드중 AU가 안닫힌 카드가 튀어나와서 정리해주는 업체랑 제3자 컨퍼런스콜까지 하고, 카드 내용 verify 하고 0 밸런스 입증하느라 애먹었어요. 그리고 자동차 론도 갚으라고 해서, 클로징 일주일전 막판에 자동차론 다 갚느라고 아주 난리법석 이었거던요.
-------------------------
이렇게 8호집을 또 덜컬 질렀어요.
그리고, 풀타임 직장이 정리가 되어가고 있어요. 그랜트 끝나는 기간까지 재택하라고 허락 떨어져서, 일주일에 한번 정도 나가, 남은 일들만 정리해 주기로 하고, 학생 하나 오는거 가르치고요. 여름이라 포닥 펠로우들이 랩으로 몰려와서 자리 달라 아우성이라, 아주 모양새 좋게, 우아하게 제자리를 양보해 주기로 하고 책상에 짐을 냉큼 잽싸게 치웠어요.
제가 워낙 펼쳐놓고 써서, 제물건 치우니 두세사람 사용할 공간이 나오는것 같아요.
출근을 안해도 되서, 방학을 맞은 아들과 8호집 클로징하면 제이에 가서 집꾸미며 지내면 될것 같아요.
7월 1일을 클로징 날로 잡아놨는데, 클로징이 잘되면 연휴부터 가고, 한주 늦어져도 7월 8일이면 되지 않을런지....
7월은 8호집 꾸미는 노가다 기간이예요.
먼길 가있기 위해, 5호집의 빈 유닛들 3개를 7월 1일에 입주하도록 6월에 부지런히 집수리하고 잘 마무리해서 테넌트를 구했어요.
2호집의 방방이 유닛이 두어개 비긴 했는데, 방방이 유닛은 칼리지 학생들이 돌아오는 8월에 활기를 띠니 급하지 않게 기다리기로 했어요.
새집 새 프로젝트가 시작되니 벌써부터 너무 신나요.
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26 댓글
jelly
2024-06-25 17:47:16
사과님 댓글 일등 드디어 해봅니다!!!
jelly
2024-06-25 17:48:42
선댓글 후감상입니다
사과님 예ㅔㅔ전에 SAT 학원 글 올리셨을때부터 읽고 부동산 글들 읽으면서 저도 부동산 투자의 꿈을 키웠는데 이렇게 쭉쭉 도전해나가시는 걸 보면서 자극 많이 받아요🩷
내년즈음엔 사과님 에어비엔비 가볼 수 있으려나요? ㅎㅎ
사과
2024-06-25 19:28:01
클로징하면 한달 빌때 오시라니깐여.... 웰컴이예요. 내년엔 풀부킹 나면 오기 힘들텐데 ㅎㅎ
이성의목소리
2024-06-25 17:59:55
공유 감사드립니다. 쉽게 쓰셔서 운이 좋다고 하셨지만 그만큼 준비 많이 하셔서 기회를 잘 잡으신 것 같습니다.
주식도 타이밍 잘 잡으셨네요. 축하드립니다!
사과
2024-06-25 19:28:45
어쩌다보니 타이밍이 운이 맞았네요. ^^ 감사합니다.
엘스
2024-06-25 18:13:15
와우 축하드려요!! 이렇게 매번 세세한 후기를 남겨주시니 저도 언젠가 때가 오기를 기다리며 정독합니다. 뾰족한 캐빈 너무 예쁘네요
사과
2024-06-25 19:29:24
캐빈은 뾰족한게 갬성이 좋죠.... 열효율 공간활용은 영 꽝인 A frame 집 놀러가기는 좋습니다. ^^
테크니션
2024-06-25 21:59:42
좋은 글 잘 봤습니다. 저도 부동산 투자를 생각하고 있는데 사실 DTI에서 좀 이해가 어려운 부분이 있어서요. 투자집을 사서 렌트비 수입이 매달 나가는 비용과 같다고 하더라도 DTI에는 보통 손해가 되잖아요. 렌트비 수입은 70-80프로정도만 잡아주기도 하고요. 그렇다면 결국 직장에서 나오는 수입 기준으로 약 40% DTI 이상으로는 투자집 대출이 나오기 어렵다는 건데, 이미 primary residence로만 DTI를 40% 차지하고 있으면 사실상 투자집 구매가 어려운 것이 맞지요?
본문에 커머셜 론에 대해서 언급하셨는데 커머셜 론이 DTI 계산에서 어떻게 도움이 되는지 고견을 나눠주실수 있을까요?
사과
2024-06-26 06:49:43
(1) 일단 커머셜 론이란, 커머셜 프라퍼티를 살때 나오는 론인데, 1. LLC 소유의 집 2. 개인 소유라도 유닛중 하나라도 커머셜 상가가 있는집 3. 모두 레지던셜 유닛이라도 5유닛 이상되는집 . 이렇게 커머셜론으로 진행이 됩니다.
(2) 커머셜론은 개인 컨벤셔널론과는 다른 오피서가 전담하고, 프로세스도 다릅니다. 론을 알아볼때, 렌더중 아예 커머셜론 디파트먼트로 연결해서 알아봐야합니다. 같은 은행 렌더라도 개인 컨벤셔널 론과는 다른분야입니다.
(3) 개인 컨벤셔널론이 완전하게 빌리는 사람의 수입과 지출에 의존하므로 개인 DTI를 중심으로 보게 됩니다. 하지만, 커머셜론은 사려는 집의 인컴을 중심으로 봅니다. 물론 개인 신용정보 택스 w2 인컴 모두 보지만, 그게 다가 아니므로, 사려는 집 또는 비지니스의 P&L (Profit and loss) report를 봅니다. 사려는 집이 커머셜론이 가능한 멀티홈이면, (즉 5유닛 이상 또는 LLC 소유, 또는 상가가 하나라도 있는 4유닛 이하 집 등, ) 셀러에게 P&L 또는 I&E (income & expense)를 요청해서, 사려는 비지니스 (매물)의 렌트롤이 얼마인지, 그리고 살경우 PITI가 얼마인지로 DIT를 계산을 하게 됩니다. 사려는 집이 계산해서 캐시플로가 남는집인 경우 개인 DTI가 꽉차도 커머셜론이 나옵니다.
커머셜론은 개인론과는 다르므로 개인 크레딧카드나 자동차론 제로밸런스를 요청하지 않고요, 추가로 environmental disclosure를 요청받습니다. 모 별건 아니고요, 오일탱크가 있는지, 주변에 유해 환경이 있는지에 따라 론이 결정되나 봅니다. 제가 사는 집들은 다들 오일탱크나 유해환경이 이웃에 있지는 않아서, 무난하게 넘어갔지만, 렌더에 따라 오래된 방치된 사용하지 않는 오일탱크 (히팅)은 제거하라고 명령이 나올수 있습니다.
프라이머리 홈으로 DTI가 꽉찼다면, 렌트롤 인컴이 큰 캐시플로가 나는 유닛이 많은 커머셜 프라퍼티를 사면, 투자집을 사실수 있습니다.
렌더는 프라퍼티가 있는 주의 로컬 작은 은행이나 크레딧유니온이 더 이자가 좋고 론이 잘나왔습니다. 비지니스 론에 종류가 많으니, 렌더를 찾아 상담해보세요
로디는 아직도 5유닛 이상 6유닛 이상 되는 멀티홈이 종종 나오는데, 요즘 이자율로는 약간 빡빡할수 있습니다. 과거 일부시기에 렌트인컴이 크고 PITI 보험과 택스 이자가 오르기전에 커머셜프라퍼티 론이 잘 나왔었습니다.
테크니션
2024-06-26 12:09:12
친절한 답변 감사드립니다.
남쪽
2024-06-25 22:07:57
무슨 신용카드 새로 여사는 느낌으로 집을 사시네요 ㅋㅋㅋ 요 a frame 집도 버켓 리스트로 넣어봅니다. 한번 다 가봐야 되는데, 도대체 시간이 안 나네요.
사과
2024-06-26 06:53:37
ㅎㅎㅎ 일년에 한채만 사자...하는 저 혼자만의 목표가 있었는데, 프로젝트 식으로 하는게 재미있고 다운페이도 캐시플로와 주식으로 모이다보니, 어쩌다 보니, 사게 되네요 ^^ 운이 좋은것 같습니다. 언제 업스테잇 뉴욕으로 마모회원님들 놀러오시면, 에어비앤비에서 마모 식구라고 알려주세요. ^^ 얼리 첵인 레잇 첵아웃 웰컴드링크 와인 한병더 스모더 하나더 모든 할수있는한 신경 많이 쓰겠습니다. ^^ 가을에 아주 엄청납니다. 겨울도 눈오면 경치 엄청나고요 ^^스키타러 온김에
단거중독
2024-06-26 07:41:13
재테크에 달인이신거 같아요.. 사시는 부동산마다 성공하시고 사시는 주식도 많이 오르고.. 전 20대때부터 한번도 부동산으로 성공해본적이 없어서 이번생은 부동산 그냥 사는집 한채로 만족하며 살려고 합니다. 사과님 글 보면서 대리 만족중입니다. 너무 잘 보고 있어요.
사과
2024-06-26 08:33:53
성공과 실패가 사실 한끗차이 아닌가요. 백척간두에서 줄타기 하는 기분으로, 그냥 절박하니 안망하려고 열심히 하는거죠.
맘편히 사는가 복잡하게라도 벌어보는가..모든건 개인의 차이이니 비교불가이고요. 저는 일단 시작했으니, 재미도 붙이고 스킬도 향상되니 그냥 하는거죠 ^^
어떤날
2024-06-26 08:32:31
멋진곳이네요.
휴식이 필요할 때 가면 마음에 풍요를 얻고 올 수 있을 것 같아요.
사과
2024-06-26 10:24:46
진짜 애드론댁 산속 캐빈은 갈때마다 힐링됩니다 ㅡ 가는길도 풍광이 멋져서 윤전이 지루하지 않습니다.
휴식하고 힐링하고 간다는 리뷰눈 제게도 힐링입니다.
힐링하러 오새요
olivia0101
2024-06-26 11:01:58
첫집도 못 사고있는데 이자율 최고점에도 이런 좋은 매물을 찾아 척척 사시는 사과님 정말 대단하세요 이번글도 스크랩하고 공부할께요 부럽습니다!
사과
2024-06-26 17:36:49
이자율이 낮아지면 리파이낸스 기대합니다. 캐시플로우만 잘나면, 그 시간을 버틸수 있을것이라 생각해서, 이자율 고점에도 집을 삽니다. 열공!
쩰리
2024-06-26 15:31:50
사과님 그 사이에 더 프로페셔널 하십니다! 캐빈도 멋있네요. 전 뉴햄프셔 산속으로 가곤 했는데 업스테이트뉴욕도 좋은곳이 많나보네요. 추진력있게 해나가시는 모습이 정말 대단합니다! 응원하고 있어요!!
사과
2024-06-26 17:37:54
쩰리님. 첫집사기 프로젝트 잘 하고 계신지 궁금합니다. 업스테잇 뉴욕도 경치가 좋습니다. 드라이브 두어시간 더하지만, 휴가 와서 힐링하기 좋아요. 언제 한번 방문해주세요
띵가
2024-06-26 15:36:42
하나하나 어려운걸 굉장히 간결하고 쉽게 설명해주셨네요! 아직은 이런용도의 집을 투자할생각을 해보진 않았지만 나중에 큰 도움이 될꺼같습니다.
사과
2024-06-26 17:38:50
반복되다보면, 일이 쉬워지는것 같습니다. 한번에 하나씩. 나중에 좋은 투자집 잘 사시길 응원합니다.
쌀꾼
2024-06-27 09:42:35
주식까지 잘 하시면 어떻게 하십니까~ ㅎㅎㅎ 멋지십니다!!
무엇보다 항상 일기를 쓰시는것처럼 세세하게 나눠주시니 너무나 감사드립니다!
사과
2024-06-27 15:31:22
기다리고 있는데, 팔때 마침 올라서 운이 좋았어요. ^^
Katie06
2024-06-27 12:42:56
사과님~~~~~ 사과님의 글은 정말 일목요연하게 잘 읽혀집니다!!!! 너무 멋지세요!!!!
저도 아직 에어비엔비 첫집 찾다가 계속 실패해서 매물찾기 권태기가 오고있었는데 사과님글에 힘입어 다시 시작해보려구요~~~~ 멋져요~
사과
2024-06-27 15:32:23
에궁. 집이 잘 안찾아 졌군요. 지역을 단순화 하고, 사고자하는 매물을 미리 공부해서 나오면 바로 달려들어 콱 잡으시기를 응원합니다. 팍팍!