[사과의 부동산 이야기] 8호 두번째 A frame 캐빈 이야기

* 1호 캐빈 (7호집) 간략 정리

2월 말에 오픈한 첫번째 캐빈 에어비앤비는 원활하게 돌아가며 6,7,8 여름 성수기에는 안정되게 돌아갑니다. 7월은 심지어 풀부킹 나서 7월 인컴은 $11,000불 매출이 넘어갑니다. 

에어비앤비 오토메이션 시스템 hospitable, price lab, shalage 도어락 오토메이션 등으로, 부킹에서 메시지 관리, 첵인 및 첵아웃, 클리너 메시지까지 모두 자동으로 이루어져서, 이젠 한달에 한번 정도 방문해 점검하는 정도가 되었어요.

가끔 오는 "Congraturation!~~" 하는 예약 문자와 첵인-첵아웃 한 게스트들의 문자와 리뷰는 제게 힐링을 주고 있어요.

지난 가을에 집을 구매해서, 겨울에 클로징하고 꾸미고, 봄에 오픈해서 이제 여름을 맞아보니, 한사이클 지나며 부족한점 더 추가할 어메니티들 하고싶은게 몇개 더 남아있고,

작은 캐빈을 큰캐빈 북킹에 함께 넣을지, 분리할지 등 기숙적인 몇가지들이 남아있지만, 일단락 첫 에어비앤비 프로젝트는 얼추 90% 정도 마무리를 한 셈입니다. 

캐시플로가 어느정도 모이면, 아웃도어 핫텁, 아웃도어 패티오, 가제보, EV charger 등을 추가하면 마무리가 될것 같아요.

 

* 2호 캐빈 (8호집) 구입과정

1호집 근처에 A frame cabin 이 하나 나왔습니다.

운좋게도 매물 올라온날 바로 봤어요. 그리고 리얼터 컨택해서, 바로 약속 잡고 이틀후 주말이 되어 제이로 달려갔어요.

집을 사고 싶을때는 간절함으로 적극적으로 부지런히 움직여야 해요.

집 보고, 오퍼 넣자마자 바로 억셉 되었어요

셀러는 다른 오퍼있다고 연막을 쳤는데, 엑셀러레이션 가자는 제쪽 에이전트랑 이야기하다가 43만까지 올라올수 있겠냐 해서, 그럼 리스팅에서 시작하자 하고

415k 올라가면 안살거다 했더니, 415k에서 억셉되었어요. 다른 오퍼 보자니깐 안보여줘요

그냥 리스팅 가격에서 깍아서 400k에 오퍼넣을걸 그랬나, 오퍼되고 지나고 나니 만오천불 디게 아까와요. 

 

    

셀러 에이전트가 사진을 구리게 찍고, 셀러의 인테리어 감각이 영 올드한 취향은 바이어에겐 축복이 될수 있어요.

내가 꾸미면 어떻게 꾸며 보겠다 하는 각이 서면, 갬성이 살아있는 구조의 집은 아주 훌륭한 에어비앤비가 될수 있어요.

이 에이 프레임 캐빈은 경사진 곳에 지어졌고, 뒤로가면 아랫층이 오픈된 구조라 방3개 화장실 2개 1152sqft 이라 적당한 사이즈의 좋은 캐빈이예요.

셀러가 초록색 라인으로 프레임을 해서 너무 눈에 거슬리죠. 저건 나중에 검정으로 페인팅 하면 되요. 뒷쪽 에이프레임과 덱이 예뻐서, 외관 페인팅과 페티오 가구 그리고 조명 추가하면 아주 갬성 살아날것 같아요.

위치가 커뮤니티 호숫가 근처이고, 아주 깊숙이 들어가지 않는데, 골목이 데드엔드 이고, 끝집은 빈랏이라 이집이 마지막집이예요.

즉 아주 프라이빗 하게 숨어있죠. 휴가오는 사람들은 사람 피해 프라이빗한 숲속을 너무 좋아해요.

 

    

A frame  캐빈치고 거실 공간이 좁지 않아요. 거실에 긴 다이닝 테이블과 소파들을 적절하게 배치하면 멋지게 나올텐데, 셀러는 가구에 그리 힘을 주지 않았고, 대신 개스 스토브를 새로 설치해 놓았어요. 가구와 부엌이 좀 올드해요. 

 

방은 흰색으로 꾸며져 있어서 베딩과 벽에 그림만 바꾸면 되요. 사이드 테이블에 충전기 놓고, 러기지 놓을 벤치 하나정도 추가하면 되겠어요. 티비와 가구는 판매에 포함되었어요

 

    

 

로프트가 뾰족하니 아주 예뻐요. 방과 클라짓 공간은 나뉘어 있고, 작은 거실에 책상과 책 빈백 (bean bag)등으로 놓으면 아주 훌륭한 작은 추가 거실이 될것 같아요.

조명들은 다 구려요. 조명을 모던하고 예쁘게 다 바꾸려고요.

 

    

부엌에 노란 씽크 참 독특하죠. 좁은 부엌에 기역자 모양 맘에 안들어요. 캐비넷도 다 너무 우드우드해요. 어플라이언스는 새것들인데 왜 다 흰색인지. 이왕 사는거 조금 더써서 좋은것 사지...맘에 안들어요. 그래나잇 돌로 바꾸고 씽크 바꾸고, 포셋 모던하게 검정거로 하고, 기역자 캐비넷 버리고 일자로 탁 트이게 하고, 전자렌지는 스토브 위에 달아야 겠어요. 어플라이언스 흰색 맘에 안드는데.... 바꽈 말아 고민되는데, 중고시장에 내다팔고 이왕이면 좋은걸로 바꾸면 좋겠어요.

캐비넷은 하드웨어만 바꾸죠모. 캐비넷은 하드우드라 또 단단하고 상태가 괜찮네요. 

 

     

악 인테리어 최악.. 초록색 솔방울 카펫, 초록색 푸톤, 의자들, 그림 다 맘에 안들어요. 

인테리어만 구리고, 집은 인스펙션 하니 걸리는거 거의 없이 통과되었어요

인스펙션 컨틴전시 어프레이절 컨틴전시 다 있는데, 집가격을 하나도 못깍았고, 오퍼 낸대로 클로징 들어가고 있어요 (망 ㅠㅠ)

아랫층으로 가니, 덱 자리가 있고, 덱을 추가하며 아웃도어 핫텁을 추가할 자리가 보여요.

 

* 다운페이

(이 악어는 6/7일날 Q를 그린 악어예요. Q 한장 샀어요)

지난 하락장에 피바다를 겪으며 모은 세배 레버리지들이 잘 올라주었어요. TQQQ, SOXL, BULZ, FNGU 있는데, 엔비디아가 열일 해줘서 6월 첫째 둘째주에 티큐와 싹쓸이를 20% 정도 일부 수량 세번에 걸처 잘 팔았어요. 불쯔는 고민됬지만, 집을 사기위해 전량 털었어요. 168% 정도 올랐어서 세배까지는 안되고 두배는 좀 넘게 성장해 있어서, 잘 팔았어요. 지나고나면 아쉬울거 분명하지만 그냥 뒤돌아보지 않기로 했어요. 뿡구라고 부르는 FNGU 남겨놨으니, 불쯔는 정떼기로 했어요.

지나고 나니 $63불 부터 $66불까지 세번에 걸쳐 싹쓸이 팔았는데, 악어 입 벌리고 엔비디아가 열일할때라, 잘 판거 같아요.

엔비디아 테슬라는 한주도 안팔았어요. 끝까지 버텨볼거예요. 

지난번에 피투가 10만불 제가 5만불 (401k에서 빌렸어요) 꺼내 7호집을 사서, 이번엔 제가 10만불 마련하고, 피투가 5만불 마련하기로 했어요.

10만불어치 주식을 팔았는데, 주식이 흐름이 좋으니, 다시 전고점을 넘어가서, 계좌의 총액은 유지가 되는 신기한 일이 벌어졌어요.

판 주식은 정떼기 힘들었지만, 이제 매달 월세 받고 에어비앤비 캐시플로 받아서 도토리 모으듯 차곡차곡 다시 모으면 되요.

 

30% 다운페이를 해야해서, 124.5k 다운페이, 이중에서 5% EMD는 오퍼넣으며 멀티홈 캐시플로에서 땡겨서 미리 넣었고요. 클로징비용 대충 2만불 들거 감안하면

3만불 정도 수리비 버짓 안에서 캐빈 꾸미기를 마무리 해야해요. 핫텁과 부엌이 가장 크고, 나머지는 가구와 조명 페인팅 기타등등 자잘한 인테리어들이니 가능할것 같아요.

 

* 론

집을 매년 사다보니 제 소프트한 DTI는 이미 3호집에서 다 찬것은 안비밀..

그럼에도 계속 집을 샀던 이유는 론에 있어요.

4,5,6호 집은 커머셜론이라, 그 사는집 자체에서 나오는 렌트 인컴만으로 DTI가 추가되어 론이 잘 나왔어요

7호는 개인이름으로 사는 캐빈이라 그간 다시 모은 DTI를 짜내서 샀어요.

8호는 7호를 산지 6개월 만에 사는 집이라 DTI가 꽉찼다는 사실을 이미 알아서 애초부터 Non qm loan으로 진행했어요.

DSCR론으로 론 에스티메잇을 세군데 받았지만, 이 지역이 Rural area 라서 롱텀 인컴이 턱없이 낮은 지역이라는걸 알았어요.

다행이 지난 열쇠콘에서 만난 Bank of Hope 론 오피서께서, 제 강연을 들으시고 제 포트폴리오를 아시는터라, 다른 형태의 론을 추천해서 진행해 주셨어요

Asset program 이라고 부르는데, 가지고있는 프라이머리 홈과 인베스트홈 (3호) 그리고 LLC로 넘어갔지만 살때 개인 이름이던 2호 집의 인컴과 몰게지 보험 PITI 대비로 해서 퀄러파이 되게 잘 맞추어 주셨어요.

Non qm 론은 프라이머리 홈 이자보다는 살짝 높지만, Bank of Hope 은행은 수수료가 타 렌더 콘보이나 놀스포인트 등보다 월등하게 낮아서 클로징 비용을 상당하게 절약할수 있었어요. 이자는 7.33%, 5년 ARM으로 했어요. 향후 이자 낮아질때를 대비해서 리파이낸스 하려고요.

논큐엠 론이라 들어가는 서류도 적도 언더라이터가 제로밸런스 맞추라고 하지 않아서 참 편하게 론 얻네요. 제로밸런스 정말 극혐이예요. 7호집 살때 이자도 비싼 8% 꼭지점에 사는데 개인이름으로 사느라 제로밸런스 하느라 아주 고생했어요. 마모인이라 카드가 많고, 지난시절 닫은 카드중 AU가 안닫힌 카드가 튀어나와서 정리해주는 업체랑 제3자 컨퍼런스콜까지 하고, 카드 내용 verify 하고 0 밸런스 입증하느라 애먹었어요. 그리고 자동차 론도 갚으라고 해서, 클로징 일주일전 막판에 자동차론 다 갚느라고 아주 난리법석 이었거던요.

 

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이렇게 8호집을 또 덜컬 질렀어요.

그리고, 풀타임 직장이 정리가 되어가고 있어요. 그랜트 끝나는 기간까지 재택하라고 허락 떨어져서, 일주일에 한번 정도 나가, 남은 일들만 정리해 주기로 하고, 학생 하나 오는거 가르치고요.  여름이라 포닥 펠로우들이 랩으로 몰려와서 자리 달라 아우성이라, 아주 모양새 좋게, 우아하게 제자리를 양보해 주기로 하고 책상에 짐을 냉큼 잽싸게 치웠어요.

제가 워낙 펼쳐놓고 써서, 제물건 치우니 두세사람 사용할 공간이 나오는것 같아요.

출근을 안해도 되서, 방학을 맞은 아들과 8호집 클로징하면 제이에 가서 집꾸미며 지내면 될것 같아요.

7월 1일을 클로징 날로 잡아놨는데, 클로징이 잘되면 연휴부터 가고, 한주 늦어져도 7월 8일이면 되지 않을런지.... 

7월은 8호집 꾸미는 노가다 기간이예요.

 

먼길 가있기 위해, 5호집의 빈 유닛들 3개를 7월 1일에 입주하도록 6월에 부지런히 집수리하고 잘 마무리해서 테넌트를 구했어요.

2호집의 방방이 유닛이 두어개 비긴 했는데, 방방이 유닛은 칼리지 학생들이 돌아오는 8월에 활기를 띠니 급하지 않게 기다리기로 했어요.

 

새집 새 프로젝트가 시작되니 벌써부터 너무 신나요.