PMI 모기지에서 없애기

2012 년 9월에 집 구입했습니다. 구입했다기 보다 큰 커뮤너티의 건축회사 집을 새로 지어서 샀습니다. Conventional Loan 이고 425K 에 5% 다운페이하고 APR 3.375% 였습니다. PMI 도 % 로 나왔는데 기억은 잘 안나구요 한달에 180 불 정도씩 나왔습니다. 

최근에 2만불 원금 상환해서 제가 구입했을 당시 Appraisal Price (약 458K) 기준으로 Loan to Value 가 80% 아래로 떨어져서 모기지 컴퍼니에 이메일 했더니 이런 답변이 왔습니다 (여기서 Value= Appraisal value 의미하고 구매가격이 아닙니다). 

Based on your original appraisal of $458,000, your loan-to-value (LTV) ratio is 85.3%.  According to the Homeowner’s Protection Act of 1998, your PMIwill automatically fall off based on your original natural amortization at 78%.  Your account will hit the 78% mark on November 1^st, 2020.  If you think your house has increased in value, you can request for it to be removed now but you would have to pay for an appraisal to have you house assessed at the new value.  Since your loan is less than 5 years old, your LTV on the new appraisal has to come in at 75% or less to get the PMI removed from your account.  Your house would have to appraise for at least $484,000 to be at 75% you need. 

우선 LTV 를 85.3% 로 잘못 계산했길래 엑스트라로 낸 2만불로 계산하면 79.1% 라고 했더니 이런 답변을 하는 군요. 

Hi Mr. Lee,

The homeowners protection act is based on your original natural amortization so paying extra does not help you on this.  So that date is firm at 11/1/2020.  Basically what that means is your PMI will automatically fall off based on when your loan reaches 78% on your original amortization of your loan and extra principal payments are not taking into consideration. 

Your original appraisal was $458,000 so I take $362,310.42 divided by $458,000 and you get 79.1% so you are correct their but that is based on the extra you have paid.  The 85.3% is based on your natural amortization. 

Since you are under 80% based on your original appraisal, you would still need to have an appraisal order to confirm the value is at least $458,000 and then your PMI will be removed.  That can be done at that same email address. 

여기서 중요한 것은 추가로 원금을 갚아서 LTV 가 이미 80% 이하로 떨어져도 이전에 결정된 스케쥴에 따라 PMI 를 계속 내야 한다는 겁니다. 단, 따로 요청이 있을때를 제외하고는요. 그리고 저처럼 추가로 원금을 갚은 경우는 5년이 경과 안했어도 75% 가 아니라 80% 미만으로 Appraisal 이 나오면 되는 거지요. 즉 처음 론 당시의 어프래이절 이상으로만 나오면 PMI 가 없어지는 거지요. 한편, 추가로 원금을 상환한 경우가 아니고 5년 미만일 경우 어프래이졀이 484,000 이상이 되어야 75% 아래까지 LTV 가 되서 PMI 가 없어지게 됩니다. 한편 Appraisal 은 일년 동안 유효해서 설혹 조금 모자란다고 해도 추가로 원금 갚아서 요구조건 만족시키면 역시 PMI 가 없어지게 됩니다. 

아무튼 Appraisal 신청해서 다행히도 458K 보다 높이 나와서 다음달부터는 PMI 를 드디어 드랍하게 됬습니다. 마나님께서는 다달이 180불로 뭐하실까 궁리하시고 오랜만에 칭찬들었습니다. 

마모회원님들도 혹시 집 밸류가 올랐다고 생각하시고 2년이 경과했다면 모기지 회사에 문의해서 PMI 로 나가는 피같은 돈 아끼시길 바랍니다.