안녕하세요!
생애 처음으로 new cosntruction home 구매중에 있습니다. 빌더 Contract에 사인하고 Initial Deposit만 준 상태입니다. 예상 클로징 시기는 Apr/Mid 2019 이구요. Agent 없이 가니깐 1.5% 를 Base Price에서 더 깎아준다고 했고, 그리고 빌더의 preferred lender랑 모기지 하면 2,500불 크레딧을 준다고 하구요. 토탈 400K 예상에 20% 다운 조건으로 빌더의 Preferred Lender에서 아래와 같이 Preapproval 받았구요. 지금 얼른 rate lock 하라고 조으고 있네요.. 다른 모기지 렌더에도 비교해볼겸 찔러보았으나 별 신통지 않아서 여기에 질문올립니다. 이미 한군데에선 아래 조건을 matching or beating 하기 어려울거같다고 credit pull 도 안하겠다고 연락왔네요..
As of 6/5
15/1 ARM 4.375% for a 360 day lock
10/1 ARM 4.25% for a 360 day lock
"Once you are within 180 days of closing we can switch to the prevailing 30 year fixed rate at that time. You should start with an ARM to have some rate security until then."
>> 여기서 걸리는게... 30년 fixed 로 이따가 바꿀수 있다는데.. 안바꾸고 ARM 으로 계속 갈 수 있는건지..
그리고 아래 질문을 했었는데 답이...
1. Origination/Underwriting/Servicing fee? >> "You are not going to have closing costs if I do the loan. XXX (Bank) and XXX (Build) pay them."
2. Other fees? >> "None"
3. Interest rate, points, total cost to loan >> "None"
4. Prepayment penalty? >> "No prepayment penalty"
No closing cost 라고 하니깐 제 입장에선 듣기는 좋은데.. 얘들이 어디서 남겨먹는지 잘 모르겠네요.. 이미 rate 을 bump up 해서 거기서 이자로 남겨먹는건지.. 오늘 오후에 이 렌더를 만나기로 했는데 ARM 에 관련하서 각종 캡 (Initial adjustment cap, subsequent adjustment cap, lifetime adjustement cap) & Float Down 옵션이 있는지 이외엔 딱히 제가 어떤걸 확실하게 물어봐야 하는지... 제가 무엇을 놓치고 있는지 잘 모르겠어서...고수님들 좀 보시고 조언 해주시면 감사하겠습니다.
저도 예전에 preferred lender 통해서 집 살때 closing cost 없이 했는데 만불 좀 넘게 아꼈던걸로 기억합니다. 특별히 hidden fee 도 없던걸로 기억해요.
만불이라니 엄청나네요. 경험 올려주셔서 감사합니다.
10/1 ARM이 4.25면 이율이 높은 편 아닌가요? 5/1이나 7/1이면 다른 렌더한테도 좀더 다양한 옵션이 있을거같네요.
그리고 ARM을 같은 rate의 fixed로 바꿔준다면야 좋은 건데, at that time이라고 했으니 그 당시의 fixed rate으로 적용한다는 것 같네요. 이건 opt out할 수 있냐고 물어보셔야겠죠. 보통 ARM은 2/5(매 년 2%이상 못 올림/처음 이율보다 5%이상 못 올림) rule이 있는데 그게 적용되는지도 보시고요.
Closing cost estimate sheet를 달라고 해서 얼마를 charge하는지, builder/seller out of pocket으로 나가는게 확실한지 확인해 보세요.
그렇죠..? 저도 이율이 좀 높아서 망설였는데.. 다른곳의 ARM 은 더 높게 부르고 360일 lock 옵션은 아예 없고 260일 이정도로 extended lock 하는걸로 해보니깐 디스카운트 포인트로 클로징에 엄청나게 upfront fee가 많아지길래.. 그냥 프리퍼드 렌더에서 7/1 4.25로 어제 락했습니다. 하루만에 또 올랐더라구요ㅜ Cap은 5/2/5 이고 클로징 30-60일전에 이율이 내려가면 Automatic Float Down at no cost, 빌더랑 렌더가 클로징 코스트 다 커버하는걸로 컨펌받았습니다. 락을 하니 이제 좀 마음이 놓이네요. 조언 갑사합니다!
아, 컨스트럭션 론이라 락이 길게 필요해서 그런가보군요.
와 이자가 많이 올랐네요, 제가 찾던 2015년 초만 해도 10/1 ARM이면 2%대였는데..
부디 잘 되셨음 좋겠습니다!
네.. 작년 3월쯤에도 제 기억에 ARM이 2% 후반대였는데.. 많이 올랐네요..ㅠ 그래도 추세가 계속 오르는지라.. 어제 락을 했고 이제 좀 세틀다운돼고 클로징전에 이율이 좀 내려가길 바래야죠..ㅎ
좋은 조건인듯 싶습니다. 공사가 마무리되기 전에 미리 이자를 365일동안 고정시키는게 현명한 듯 합니다.
네. 어제 7/1 4.25% 로 360일동안 락 했습니다. Automatic Float Down 옵션도 있다고 하니 조금 더 마음이 놓이네요. 감사합니다.
그럼 new cosntruction home 은 지금 이자율을 정해놓고 예상 클로징 시기에 모여서 클로징 한후 그 이후부터 돈을 지불 하는건가요?
360일 처럼 extended lock 옵션이 있으면 지금 이자율 락 을 해놓는거죠. 제 빌더는 컨트랙 사인부터 집 완성을 10.5 개월 이후로 잡더라구요. 물론 빌더마다 다 다르겠지만요. 보통 새집은 컨트랙할때 initial deposit 이 있구요, 그 후 30/60일 이내에 얼마정도 (5% of total purchase) 돈을 더 내라고 요구하기도 합니다. 이건 빌더마다 다르구요. 저희 빌더는 initial deposit외엔 더 추가로 내는건 없었습니다. 그리고 제가 이해하기론 클로징때 다운페이먼트 포함 택스, 보험 등등 일괄로 돈을 내고, 그 다음달이나 다다음달 첫째날 부터 원금+이자, 택스, 보험, etc. 를 monthly payment 로 나갑니다.
이자는 지금보다 더 올라요..
다만 내년에 본인에게 어떤 일이 생겨 집을 못 살경우 처음 이니셜 컨트랙 했을때의 디파짓을 못 받는 경우가 있어요. 이쪽동네 경우 처음 컨트랙 쓸때 오천불 플러스 30일 안에 5프로 다운 디파짓 해야 되는데 넌리펀더블이다라고 빌더측에서 얘기해줍니다.
축하드려요. 새집이 좋져. 100년-200년된 집들 수두룩한 오랜된 동네살아서 새집사는 사람들 부럽습니다.
최근 저는 유툽에 Mortgage pay off in 5-7 years 라는 비디오클립들 보시면서, 원금 빨리빨리 갚아나가시며 언능 페이오프 꿈꾸시길~~~
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