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부동산에 관련해서 예전에도 글을 쓴 적이 있습니다.
제목: 주식, 코인 말고 이제 부동산 이야기를 해볼까요?
https://www.milemoa.com/bbs/board/4463591
금년에 2유닛(듀플렉스) 렌탈 프라퍼티를 새로 구입해서 렌트 줬습니다. 그 후기를 써 보도록 하겠습니다.
자세히 쓰려고 하다보니 글이 너무 길어지고 읽기 힘들어지는 거 같아서, 그냥 모든걸 간단하게 씁니다.
![ROI.png](https://www.milemoa.com/bbs/./files/attach/images/53/209/647/005/00983e217125d7789beea7abd360fc63.png)
이자율은 투자용 집은 내가 실거주할 집보다 넉넉잡고 1%정도는 더 높여서 계산해야 하겠더라고요 (현재 시세가 30년 fixed 가 3.75%라면 투자용집은 4.75%라고 가정)
그렇게 찾아보던 중, 60만불 초반대의 듀플렉스 (2유닛) 를 하나 발견합니다.
각각의 유닛이 4베드/2바쓰 라서 각각 2600불씩 = 합해서 5200불 렌트수입이 들어올 거 같더라고요. 모기지+세금+보험이 매달 3천불씩 나간다고 치면 월 2천불정도 수익이 나겠네요?
그래서 이거 오퍼 넣었습니다.
엘에이의 경우, 1978년 이전에 지어진 다세대 주택은 렌트컨트롤이 적용이 되어서, 매년 렌트를 3%까지밖에 올리지 못하고, 집주인이 마음대로 렌트계약을 해지할 수도 없게 되어 있어요. 그중에 어떤 집은, 지금 집 주인이 렌트 올리기 귀찮아서 20여년 렌트를 올리지 않아서 테넌트가 월 500불 내고 살고 있는데 새 주인이 맘대로 렌트 해지하지도 못하는 난감한 상황이 되기도 하니까, 렌트컨트롤 관련해서 꼭 확인해봐야 합니다. 제가 산 집은 다세대 주택이긴 하지만 2000년대에 지어져서 렌트컨트롤이 적용되지 않는 집이예요.
![20190410_160055.jpg](https://www.milemoa.com/bbs/./files/attach/images/53/209/647/005/5057791cba8b9a61567625786b70ea27.jpg)
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![20190410_162927.jpg](https://www.milemoa.com/bbs/./files/attach/images/53/209/647/005/079995e4fedffe310a3432809393fbb7.jpg)
괜찮아보이죠?
![20190428_165207.jpg](https://www.milemoa.com/bbs/./files/attach/images/53/209/647/005/48ae1e303b312cd5cb9f14ab9940392e.jpg)
경찰이, 자기들이 갖고 있는 bolt cutter 로는 그 큰 자물쇄를 부술 수 없다고 소방관을 불러다가 자물쇄를 부숴주는 사진입니다.
경찰 부르면서 중요한걸 배웠는데, 중산층 거주지역에선 조금만 무슨 일 있어도 금방 달려오는 경찰이, 저소득층 거주지역에선 일이 너무 바빠서 그런지, 경찰 인원이 부족해서 그런지 경찰 도움을 받기가 참 어렵다는 겁니다. 미국에 평생 살아도 중산층 지역에서만 살다보면 저소득층 지역의 현실은 모르고 살 거 같아요.
자물쇄 채워져서 못들어가고 무단점유자와 언성 높이고, 경찰 왔다 가고 하는 소동이 벌어지고 난 뒤, 경찰이 돌아가고 나서 제가 길가에 멍하니 서 있는데, 옆 건물에 사는 어느 흑인 아저씨가 와서 말을 겁니다. 무슨 일이냐고, 그래서 이러저러한 일이고 내집인데 저 사람들이 무단점유 하고 있다 하니, 이 아저씨가 다음에 자기가 도울 수 있는게 있으면 꼭 도와주고 싶다고 하네요. 그러면서 자기 전화번호를 알려줍니다. 그러면서 꼭 꼭 자기 도움 필요하면 자기를 부르라고 당부하네요. 알았다고 하니, 그래도 마음이 안놓이는지 나보고 잠깐 이쪽으로 오래요. 그래서 엥? 왜? 했지만 굳이 싫다고 하면 기분 상할 거 같애서 오라는 데로 쫓아가봤어요. 그랬더니 자기 차 있는데로 데려가네요. 그러더니 자기 차 뒷문을 열고 바닥에서 구두상자 하나를 집어듭니다. 그리고 그 구두상자 뚜껑을 살짝 열어서 저에게 보여주는데..... 헉!! 권총입니다. 그걸 보여주면서 자기 도움이 필요하면 꼭 도와줄테니 연락 달라는 말을 다시한번 하네요. 아 이런게 험악한 동네에서 살아가는 방식인가봐요.
아무튼, 변호사 사서 법원에서 강제퇴거 명령을 받아 내서, 결국은 강제퇴거 시켰습니다. 2달 넘게 걸렸고, 변호사비+법원 비용이 한 800불쯤 들었네요 (생각보다는 많이 안들었어요) 그런데 그보다 그 기간동안 받지 못한 렌트가 더 큰 손실어었지요.
2달이 넘게 무단점유 하고 있던 일가족을 쫓아내려고 sheriff officer 들이 그 집에 들이닥쳤는데...
그동안 무단점유 하고 있던 무단점유자 일가족은 이틀전에 이사갔다고 하고,
그 무단점유자가 집주인인 척 하고, 3개의 방을 따로따로 서브리스를 줘서 처음보는 사람들이 방마다 살고 있는 겁니다.
물어보니 각각 방 하나당 디파짓 600+렌트 800씩 내고 며칠전 이사 들어와서 살고 있다는 거예요. 자기는 나한테 렌트 한푼도 안내고 살았으면서, 애꿎은 피해자들에게 방3개 합쳐서 4,200불 챙겨서 날라버린 겁니다. 피해자들은 어린아이가 있는 젊은 커플, 어린아이가 있는 싱글맘 등등이네요. sheriff officer 가 자초지종을 설명하고 너희들은 이제 당장 나가야 된다 하니까, 펑펑 울기 시작합니다. 아 진짜 마음이 아프네요. 보니까 가구들도 다 새로 산거예요.
이사람들이 이사짐 챙길 시간을 하루만 달라고 해서 고민을 좀 하다가 하루 시간을 주기로 했습니다. 그리고 나서 변호사하고 통화하고 부동산 에이전트하고 통화하니 하나같이, 절대 그러면 안된다 당장 내보냈어야 한다고 하네요. 강제퇴거 집행이 이루어진 후, 제가 허락해서 하루 더 살게 해줬다가 그들이 다음날 약속대로 안나가고 버팅기면 그 모든 절차를 다시 시작해야 할수도 있다는 거예요. 그런데 그렇게 하기엔 너무 마음이 아프죠. 아무튼간에 다행히도 그사람들은 다음날 약속시간이 되니 짐 전부 빼고 약속대로 나갔네요.
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118 댓글
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삼유리
2019-09-09 12:26:38
소증힌 경험 공유 고맙습니다. 예전에 먼나라 이웃나라에서 읽었던 네델란드 상황이랑 똑같네요. 크라커 라고 했던가요?
코코
2019-09-09 14:32:54
스릴넘치는 후기 감사합니다!!!
저도 투자용 부동산 생각만 몇년째인데다가 리세션 온다고들 해서 더더욱 몸사리고 있는데 맥주한잔님은 이미 수익을 보고 계시네요.
무단점거는 상상도 못할 일인데...대단하십니다. HELOC은 생각하고 있지 않았었는데 공부해봐야 겠다는 생각이 듭니다.
유한도전
2019-09-09 17:23:26
후기+좋은 정보 나눠주셔서 감사합니다.
얘기만 들어도 가슴이 콩닥콩닥 뛰네요. 렌트 주면서 제일 무서운게 무단 점검+eviction 인데.
혹시 쪽지로 몇가지 여쭤 봐도 될까요? 저도 엘에이에 있고 작은 유닛 하나 렌트 주고 있는데, 리파이너스 할려 하는데 랜더를 찾지 못 하고 있습니다. 모게지나 heloc 하신 랜더나 cpa 정보 있으시면 여쭙고 싶습니다.
맥주한잔
2019-09-09 19:38:32
물론입니다. 쪽지 주세요.
사과
2020-08-14 08:46:21
악질Squatter들에게 당하셨단 이글에 제마음이 다 아프네요. 이빅션 경험에 무단침입까지...큰 공부했다 치시고 힘내세요. 초반에 고생은 장기로 갈때 큰 액땜이라 믿고..화이팅.
재마이
2020-08-14 09:57:01
아 1년후에 다시봐도 명문입니다. 머리속에 Live and let die 노래가 GNR 버전으로 자동 재생되네요....
Eminem
2020-08-14 12:49:44
이거 현실인거죠?? 영화 아니죠?? 어떻게 이런 일이...정말 dynamic 한 CA 군요!!
LG2M
2020-08-14 16:33:06
뒤늦은 글 읽고 많은 걸 배웁니다. 지금은 어떠한지 업데이트 해주시면 더욱 감사하겠습니다!
라이언퀸
2023-02-10 22:26:46
맥주한잔님 글 읽고 너무 많이 배우고 있습니다.
저도 이제 정든 제 첫집에서 새로운 집으로 이사를 가려고 하고 있는데 그동안 맥주한잔님 글을 보고 배운것을 실천하려 렌트를 주고 나가려고 합니다. 이사 갈 집은 아직 오퍼를 넣은건 아니지만 new neighborhood에 짓는 새 집이라 가격이 대충 정해져 있어요. 첫 집을 팔지 않으니 새 집 다운페이할 캐시가 약간 모자른 상황입니다.
HELOC이나 401k론 둘중 하나 하려고 하는데 맥주한잔님께서 경험해보신 각각의 장단점이 있으시면 나눠주실 수 있으신가요?
제 현재 상황은
401k론은 현재 이자율 8.5% 5만불씩 뺄 수 있는 어카운트 2개가 있는데 지금 주식이 많이 빠져 있으니 지금 돈을 빼고 나중에 넣으면 많이 손해일까라는 걱정이 있구요
HELOC은 조건들이 다 다르지만 좁혀진건
은행1. opening 할때 500불 정도 비용, 현재 변동금리 6.5%, 처음부터 interest +principal 페이, primary residence만 가능 -- 혹시 이걸 열고 이사가고 렌트주면 문제가 발생할까요?
은행2. opening 비용 없음, 현재 변동금리 8.5%, draw period에는 interest만 pay, investment property도 가능
이런 상황입니다.
맥주한잔
2023-02-11 00:51:49
401k론은 말씀하신대로 주식이 많이 빠진 상태에서 돈을 뺴고 나중에 넣으면 손해일거 같긴 한데...
많은 사람들이 주가를 나름대로 예측하고서 뭔가 그에 대비해서 이런저런 전략을 세웠을때, 그 예측이 맞기만 하다면 모두가 부자가 되겠지요. 지금 주식이 빠질걸 미리 알았더라면 미리 401k 펀드를 주식에서 뺴서 머니마켓이나 다른 안전한 곳으로 옮겨놓으셨을 거고요. 지금 뺐다가 나중에 넣으면 손해일거라는 것 또한 지금 생각해보면 그럴듯한 예측이지만 그때가서 보면 그 예측이 맞을지 틀릴지는 아무도 모르는 거겠지요.
HELOC 은 열고 나서 이사가고 렌트 줘도 아무 문제 없습니다. HELOC 은 오픈하기만 하면 돈을 꺼내기 전까지는 이자가 나가지 않으니 당장 돈이 필요한 게 아니라 미래에 필요할 지 모르는 자금을 미리 확보해두는 차원에서 열 수 있을 때 무조건 열어놓는 것이 좋다고 생각합니다.
말씀하신 두군데 은행을 생각하고 계시는 듯 한데, primary residence 에만 가능하더라도 LTV 를 아주 높게 해주는 곳은 없었는지요? 지금 상황에는 (살던 집에서 장래에 이사 나와서 렌트주려고 생각하는 상황) primary residence 로 일단 간주하고, LTV 90% 또는 100% 까지 HELOC 을 열어주는 곳이 있다면 그런데서 오픈 해 놓는게 나중에 큰돈을 융통할 수 있다는 점에서 제일 좋을거 같습니다.
라이언퀸
2023-02-11 03:02:32
감사합니다! 덕분에 가닥이 좀 잡혀가는거 같아요.
아쉽게도 제가 알아본 은행/크레딧유니온들은 LTV 80%까지만 해주네요. 말씀한신것 처럼 미래에 필요한 자금을 미리 확보해 놓는다는 생각으로 HELOC 어플라이 해야겠어요. 미래에 렌트 줘도 지금은 primary residence로 할 수 있다니 그렇게 해야겠네요. 고민 해결 도움주셔서 감사합니다!
맥주한잔
2023-02-11 06:59:39
잘 알아 보시면 LTV 를 90% 또는 심지어 100%까지 해주는 곳이 어딘가에 있을지도 모릅니다.
저도 한참을 찾다보니 찾게 되었습니다. 보통 브랜치 갯수 많지 않은 로컬 크레딧 유니온중에 이렇게 해주는 곳들이 있는 것 같고
전국적인 규모의 은행이나 규모가 큰 크레딧 유니온들은 대체로 보수적입니다.
라이언퀸
2023-02-12 00:14:48
아 ~ 저 위에 말한 두 은행 다 로컬에서 큰 크레딧유니온이에요. 조그만데를 좀 더 알아봐야겠네요. 감사합니다!
clubhouse
2023-02-11 04:50:59
자세한 경험 공유 감사합니다. 읽기만 했지만 당사자가 얼마나 맘고생하셨을지 짐작할수있네요. 전 렌탈 하나 관리하고 더 이상은 힘들겠다 싶어 그이상 늘리는건 포기했어요. Tenant에 따라 다르겠지만 갑자기 주말에 쉬고있는데 연락와서 문제가 있어 사람 부르면 비싸니 직접가서 수리해주는 일이 몇번 있다보니 좀 버겁다던 생각이 들더군요. 암튼 돈버는데 공짜도 없고 지금은 수리요청이 일년에 한번 있을까 말까하는데 집 관리 쉽지않네요. 암튼 부동산 투자 하시는분들 힘내시고 좋은 수익 나셨으면하네요.
포인트로내집장만
2023-02-12 03:38:06
좋은 글은 시간이 지나도 많은 정보를 주네요. 감사합니다! 혹시, 이런 투자 개념이나 시스템을 셋업하는데 있어서 가장 도움됐던 책이 있으셨나요?
한국 책이든, 영어 책이든 상관없이 궁금합니다ㅎㅎ
맥주한잔
2023-02-12 17:56:37
따로 책을 본건 없었고
유튜브에서 이런저런 부동산 투자 관련 유튜브 동영상들을 본 것들이 도움이 많이 되었습니다.
제가 특히 열심히 구독하며 유익했다고 생각하는 유튜브 채널들은 시간이 지나며 점차, 초기의 유익한 개념을 알려주던 느낌에서 벗어나서, 본인들 책장사나 본인들 부동산 컨설팅 장사를 홍보하기 위한 수단으로 전락된지 오래라서 지금 시점에선 누구에게 알려주며 추천해주기엔 적당하지 않게 되어버렸고요.
늘배우(늘배우는이)
2023-02-12 18:21:18
맥주 한잔님 소중한 경험 나눠 주셔서 정말 감사합니다. 투자를 한다는 것은 그냥 종자돈을 마련할 수 있는 능력만 있다고 해서 되는 것은 아닌 것 같습니다. 비슷한 상황에 처했을때 맥주 한잔님같이 차분하게 맨탈 관리하면서 일 처리하기가 쉽지는 않을 것 같아요. 글을 읽기만 했는데도, 저는 심장이 꽉 쪼여지는 느낌입니다. 총을 보여주었다는 이웃은 고맙다는 마음보다, 그 사람도 무섭다는 생각이 먼저 듭니다. 휴우... 정말 애쓰셨고, 경험 나누어주셔서 정말 감사해요!
핏불보리
2023-02-12 21:44:00
법이 참 이상하네요.. 무조건 들어가서 이거 내꺼 찜 하면 이빅션 오더 떨어질때까지 2달정도 무료로 사는건가요;;
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