한국에 부동산 구매, 옳은 결정일까요

미혼 20대말에 부모님이 물려주신 아파트...

>>> 이분 낫어요!

아뇨 제가 20대 말은 아니고... 그때 건너왔다는 뜻이고요.. 지금은 혼기놓친 삼십대중반 입니다.. 허허...

(그래도) 사장님 여기 났어요!!!

실거주 목적이 아닌 투자용 부동산을 지금 사기에는 한국에 살아도 적기가 아니라 생각해요. 금리는 싸지만 대출도 쉽지않아 레버리지 효과를 노리기도 어렵구요. 차라리 미국에서 투자하시는게 나을 것 같네요. 영주권자는 해외 부동산 신고의무는 없습니다만, 투자 수익이 나오는 경우 미국에 세금도 내야하죠. 

묻어가는 질문입니다만 저도 궁금한 점이라 질문 드립니다.

혹시 부동산 투자 수익 (예를 들면 상가건물)이 있는경우 한국에 세금을 내는데 미국에도 내면 이중 과세가 아닌지요? 아님 한국에 안내고 미국에 내게 되는건가요?

federal tax는 한국에서 낸 만큼 공제가 됩니다만, Taxas등 몇몇 주는 제외하고 state tax는 별도로 내야 하는 것으로 알고 있어요.

공제되서 약간의 절세는 있는듯 하지만 혹시 그 수익이 미국 수입하고 합산되서 과세 구간이 올라가면.....

세금을 더 내야 되는 효과를 보시게 됩니다. ㅠ

+ 한국에서도 미국의 수입이 합해져서 한국에서 내야 하는 세금도 많아집니다.

한국/미국 양다리 걸치면 여러가지 귀찮고 혜택 놓치는게 많아요 ㅠ.

한국에서는 거주자/비거주자로 구별하기 때문에 미영주권자/미시민권자는 거의 묶음으로 취급됩니다 ㅎ.

통상 1년에 183일을 한국에 살지 않으면 비거주자구요, 다른 상황 (직장, 가족 거주 등등)도 종합적으로 고려되기 때문에 실제로 한국 살지 않으면 거주자로 간주되는것이 불가능할껍니다.

비거주자는 증여, 상속도 거주자 공제 혜택을 거의 못 받습니다.

(특히 상속세는 거주자는 기본 공제가 5억인가 7억을 받는데 이걸 거의 못 받아서 상속세는 아~~주 차이가 많이 납니다.)

상속은 예측이 불가능하니 상속세 절세는 포기해야 되는 부분이겠죠.

한국 금융거래, 세금 지불을 위해서 공인인증서, OTP관리는 필수구요.

요정도는 인터넷으로 쉽게 확인 가능한 정보에요^^

상속세 차이가 어마어마하네요. 증여의 경우는 어떤가요? 현재 미국거주중인데 증여를 받는게 나으려나요?

그래서 이번에 저도 한국 들어가서 증여세 내고 마무리 지었습니다 (토지).

증여세, 취득세, 법무사 수수료등등 내니까 총 공시지가의 25~30%정도가 세금이더라구요. 그나마 부부공동 증여로 조금 줄은게 이정도에요.

한국 거주자는 세금면에서는 상속이 훨씬 유리하지만 비거주자는 그나마 혜택도 못 받아서 증여/상속 세금 차이가 별로 없는걸로 알고 있어서요.

간단하게 비거주자 증여/상속세 차이 뭐 이렇게 찾아보시면 대략적인 그림 그릴 수 있는 정보가 쉽게 나올꺼에요. 

그렇군요

몰랐습니다

한국 세무소에서 거주자 인지 비거주자 인지는 어떻게 판단하나요?

출입국 기록을 가지고 있나요?

답장이 늦었네요.

원칙적으로는 출입국 기록으로 1년에 183일인가 한국에 거주해야 되고...

이것 말고도 직업, 나머지 가족들 주거등을 종합적으로 고려하기 때문에..

잠시 한국가서 날짜만 채운다고 거주자로 인정해 주는것 같진 않는것 같더라구요.

거주자/비거주자는 피상속인을 말하는거 아닌가요? 그러니까 상속을 해주는 사람(부모님)의 경우 거주자/비거주자냐에 따라서 세금 공제가 2억이냐 아니면 더 할 수 있냐로 알고 있었는데요. 상속인(자녀)는 거주자든 비거주자든 상관 없는거 아닌가요? 일반적인 경우 부모님이 한국에 계시고 자녀들이 외국에 나와서 살다가 영주권/시민권 따는 경우라고 생각할 경우 피상속인은 어차피 거주자이고 상속인은 비거주자니까 세금 관계가 크게 차이가 날 일이 없는거 같은데 제가 잘 모르고 있는건가요?

1. 부동산 전세금은 디파짓금액인데 이게 과세대상인가요? 그리고 집을살때 내돈+전세금=집값 인걸 사면?

2. 양도소득세는 어차피 오른것에 대한 세금이기때문에요, 이건 아까워할건 아닌거 같아요.

3. 시민권자가 한국의 부동산에 대해서 불편한건.. 한국에 없을경우 위임장 준비하기가 좀 귀찮고.. 전세줄경우, 전세입자가 전세대출 못받는 어려움이 있고.. 몇가지 있는데.. 

이런 귀찮은일이 있음에도 잘만 고르면!! 괜찮다 봅니다.

영주권 또는 시민권자가 아닌 경우에는 2년 이상 보유시 1가구 1주택 비과세 혜택 적용을 받습니다. (9억 미만)

그런데 2년 거주 요건을 언급하신걸 보면 조정대상지역 내 부동산을 구매하시려고 하는것으로 보입니다.  조정대상지역은 2년 거주 요건이 있습니다.

영주권을 취득시 2년 이내 매도하면 비과세 적용 받을수 있습니다. 시민권의 경우, 당연히 영주권 취득후 5년 이후의 일이니 비과세 적용 없겠죠.

부동산 매도와 관련한 포스팅이 있네요.

https://www.milemoa.com/bbs/board/3330580

부동산 운영 및 유지의 경우 재산세 납부와 전/월세 계약 및 갱신이 있는데요.

재산세 납부는 위택스를 통해 온라인으로 쉽게 할수 있습니다. 

전세는 세금보고 대상이 아니며, 월세의 경우 한국에서는 세금보고를 하지 않지만 (다주택 임대사업자가 아닌 경우), 미국에서는 월세수입을 합산하여 세금보고 하는것이 원칙입니다.

문제는 전월세 계약과 관련한 여러가지 귀찮고 복잡한 일이 있을수 있다는것을 염두에 두셔야 합니다.

여러가지 이상한 요구를 하거나, 애완동물 등 이유로 집을 엉망으로 만들거나, 계약만료 전에 나간다고 하거나, 등등

예측 불가능한 일에 대한 대처방안이 있어야 합니다. 이런 일을 맡아서 해줄수 있는 한국 친인척이 있으면 베스트죠.

부동산 가격이 관건인데요. 

한국은 부동산 시장의 Sensitivity가 높아서 부동산 가격이나 전/월세 가격 등락이 아주 심한것 같습니다.

예를들면 본인 소유 아파트 바로 근처에 신규 아파트 단지가 들어서면 전세가는 바로 영향을 받고 회복하기 힘들어지죠.

(강남권은 타 지역 대비 Sensitivity가 낮은것 같긴 합니다)

저도 nysky님과 동일한 결론입니다. 시세 차익에 대한 불확실성이 낮으면 나쁘지 않을것 같습니다.

"전세는 세금보고 대상이 아니며" ---전세, 보증금도 원칙적으로는 신고하고 통상적인 은행이자 수준의 세금은 내야 된다고 알고 있는데 아닌가요? 아마 대부분 그렇게 하지 않는듯 하구요 (딴지는 아닙니다^^)

전세금 자체는 디파짓 개념이므로 과세대상이 아니구요. 다만 일부 혹은 전체 금액을 다른곳으로 투자하여 투자이익이 발생하면 세금보고를 하는것이 맞는거죠.

소중한 답변들 정말정말 감사드립니다!!!!!!! 신중히 고민 해 볼 문제일 것 같긴 하나 귀찮음만 극복하면 크게 나쁘지 않은 옵션이군요!

복잡한 상황이라 묻어가는 질문인데요, 미국 거주 중인 레지던트 에일리언이 2020년 1월 한국 부동산을 매도하고 2020년 11월에 한국으로 영구 귀국하면, 2021년 미국에 해당 소득에 대한 (시세 차액이 발생한다고 가정할 시) 세금을 보고, 납부할 의무가 있는 건가 해서요. 

네 당연히 tax year 2020년은 resident이시기 때문에 (영구귀국을 감안한다고 해도 11월까지는) 그 사이에 발생한 worldwide income에 대해서 세금을 납부해야 합니다. 

네 그럴 것 같다고 생각하긴 했지만 경험자나 전문가분들의 고견이 궁금했습니다. 답변 감사드려요! 

영주권자가 되실 예정이라면 나오기전에 처분하시는게 더 좋을거 같아요.  특히 몇몇주는 연방세야 한국에서 낸 세금으로 퉁칠수 있다지만 주세는 그런게 안되니까요.