여러번 오퍼와 카운터 오퍼를 주고 받아, 구두로 일요일 저녁에 합의를 하고, 어제밤에 합의된 내용으로 사인해서 보냈고 오늘 Seller가 Sign할것으로 예상되어서 몇일내에 모기지 선택을 하기 위해서, 총 4곳의 Loaner와 이야기를 하고 있는데, 머리 아프네요.
30 Yr Fixed와 7/1 ARM 중에 어느 옵션이 맞는지 고민중입니다. 작년에 판, 미국에서 첫번째 샀던 집은 30 Yr Fixed를 했더랬습니다.
더 네고가 필요하지만 현재까지 받은 가장 좋은 딜은 30 Yr Fixed은 3.75% Interest Rate/3.737% APR, 7/1 ARM은 Interest 3.25% (클로징 10일전에 $500K의 다운페이먼트를 계좌를 열고 옮기면 0.25%를 더 낮춰서 3.00%)/APR 4.190%입니다.
APR이 Interest보다 낮을수도 있는걸 처음 알았고, ARM의 경우에는 Interest rate하고 APR차이가 (0.94%) 꽤 나네요.
그런데 차이가 나는 부분에 대해서 Loaner들이 서로 다른 의견을 줘서 헷갈려서 마일모아 고수님들의 의견을 듣고 싶어서 글을 씁니다.
APR이 왜 높냐고 문의를 했더니, ARM을 제안한 2명의 Loaner들은 "ARM assume some higher rates over the course of the time frame that rate first adjusts. ARP on ARM is pretty useless"라고 답이 왔고, Monthly Pay는 Interest Rate로 계산하니 걱정하지 말고, 7년이 지난후에 이자율 변동을 최악의 시나리오로 가정하고 계산해서 그런거니 신경을 안 써도 된다고 하네요. 마일모아에서도 검색을 해보니 비슷한 의견을 발견할수 있었습니다.
그런데 30 Fixed 를 제안한 다른 Loaner들은 "High 4.190% sounds like you would be paying a lot of closing costs for the diffrence in rate and APR" 라고 하고, 마일모아에서도 그런 의견을 본것 같습니다.
일단 Closing Cost의 디테일을 달라고 요청을 한 상태인데요. 어느 말이 맞는걸까요?
Rate만 보면 만약 3.0%로 갈수 있다면 ARM로 가야할것 같은데, 7년에 되었을때 여러 상황들이 어떨게 될지 몰라서 어느 쪽으로 선택을 해야 할지도 고민이 되네요.
고수님들의 조언 부탁 드립니다.
APR 만 가지고 비교하시면 헷갈리시는 경우가 많은데요. APR 은 간단히 말씀드리면 이자+클로징 비용 이라고 생각하시면 됩니다. APR 이 높으면 수수료가 그만큼 많다는 얘기지요.
좀 더 이해하기 쉽게 비교하시려면 Loan Estimate 이라는 서류를 받아보셔야해요. 여기 보시면 이자 및 항목별 수수료가 자세하게 나와있습니다. 너무 APR 에만 연연하시기보다 Loan Estimate 을 가지고 차근차근 비교해보세요.
Loan Estimate 에서 중요하게 보셔야할 항목이 바로 포인트/리베이트 인데요. 포인트가 있으면 이자가 내려가고 리베이트가 있으면 이자가 올라갑니다. 포인트는 대부분 비추구요. 리베이트가 조금 있으면 클로징할때 부담이 좀 덜하겠죠? (참고로 포인트도 없고 리베이트도 없는 이자는 Par Rate 이라고 합니다.)
30년 고정이 좋은지 7년 변동이 좋은지는 완전히 본인의 판단과 선택사항입니다.
자세한 정보 감사드립니다. ARM을 제안한 쪽에서는 왜 다르게 설명해서 헷갈리게 만드는지... T.T Closing cost를 Break down해서 알려 달라고 했는데, 앞으로는 Loan Estimate달라고 해야겠네요. 30yr Fix제안한 쪽은 Lender Credit으로 $10K준다고 하고, 7/1 ARM 제안한 쪽도 지금 제안하는 Rate가 $10K에 해당하는 이자를 줄인셈이라고 주장을 해서 더 결정이 힘드네요.
저도 글로만 배워서 도움이 될지 모르겠지만 일단 아는대로 말씀드려보면요,
둘다 맞는 말입니다. ARM을 보내는 쪽에서 말한 대로 7년 이후 ~ 나머지 30년간 이자율을 예상해서 APR을 계산하는데 이 예상이라는게 틀리기 쉽죠. 그리고 7년 안에 집을 팔게 되실 수도 있구요. 즉 ARM에 대해서는 APR이 좀 쓰잘데기 없는 수치인건 맞습니다.
반면, 30년 모기지 제안한 쪽에서 한 말도 맞는 말입니다. ARM 을 파는 입장에서는 interest rate 와 APR 사이의 간극이 큰게 지극히 정상적이기 때문에 이것을 이용해서 엄청난 closing cost 를 숨기고 있을 수 있습니다. 즉, ARM 은 낮은 interest rate 와 높은 closing cost 로 이루어져 있는 경우 이것을 APR 에서 잡아내기가 힘듭니다. 왜냐면 7/1ARM같은 경우 애시당초 APR 계산에 8년차 ~ 30년차 까지의 매우 높은 interest rate 예측치가 들어가기 때문이예요.
자세한 댓글 감사드립니다. 양쪽 모두 자기가 제안한 모기지를 받도록 한쪽 측면만 이야기를 해준 셈인것 같네요. 7년안에 집을 팔건지 아닌지에 대해서 제 입장 정리를 먼저 해야겟네요. 좀전에 7/1 ARM에 대한 클로징 코스트를 받았는데, 다른 lender들한테 받아서 서로 비교를 해봐야 할것 같구요.
Bank Cost
Loan origination: $ 1275
Appraisal fee: $ 875
Credit Report Fee: $ 15.43
Total Wells Fargo fee: $ 2165.43
Third Party Fee: (This is the fee that is the same regardless of any lender, it related to Title/Escrow, Lender’s title insurance)
Title-Lender’s Policy $ 1584
Title-Courier fee $ 100
Tax Service $ 80
Recording Fee-Title $ 100
Record-Mortgage $ 131
Title-Closing/Escrow $ 850
Total 3rd Party Fee: $ 2845
Total Closing Cost: $ 5010.43
Then there is the additional cost in Pre-paid interest (depends on closing date), Setting up Escrow account for Monthly property tax and Home owner’s insurance.
3.75 면 그냥 30년 가시죠. 7년 내로 폭락 해도 무조건 팔아야되는 경우가 아니라면요. 나중에 이사가도 그냥 가지고 렌트 돌려도 이득이겠네요.
원래 애들이 커서 독립하면 괜히 두명이서 큰집에 살 필요가 없으니 팔고 두명이 살기 좋은곳으로 옮길까라고 생각은 했었는데, 인생이 계획한대로 흘러가는것도 아닌것 같고, 이번에 집 팔고 사는거 해보니깐, 또 이짓(?)을 해야 하나 싶기도 하고, 말씀하신대로 렌트로 돌려도 될것 같기도 해서 살짝 30년으로 기울고 있긴 합니다.
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