렌트

5년이면 많이 편의를 봐주신거 같아요. 이젠 1년이면 시세와 렌트 차액만 1만불 이상 나는거 같으니 슬슬 테넌트를 바꾸실 때가 되지 않으셨나 싶네여. 

렌트사는 저로써도 생각이 복잡해 집니다. 서로 손해가 없는 선에서...선처를...

본인이 결정하시기 힘드시면 공을 상대에게 넘기시는 건 어떠신지요.

5년간 편의를 봐줬고 지금 맞은 편 유닛은 얼마라는데 어떻게 생각하냐고요.

그 사이 렌트컨트롤 법이 새로 생기거나 하지는 않은 건가요?

한번에 따라잡으려면 20프로 넘게 올리는 게 될텐데요.

테넌트 사정 잘 봐주시고 렌트도 유도리 있게 하시는 것을 보니 '성노'님은 정말 좋은 랜드로드 같습니다. 

테넌트 분도 별 문제 없이 깨끗하게 쓰고 돈 밀리지 않는 것을 보니 좋은 테넌트네요.

양쪽 다 복 받은 것은 맞는 거 같은데요 ^^

돈 거래가 그렇듯이 한 쪽 사정만 봐주면서 그럴 수는 없거든요. 게다가 한 두푼도 아니고 1년에 만달러 넘게 차이가 나면 굉장히 큰건데요.

우선 올린다, 내린다(?) 결정을 하기 전에 한 번 이야기를 꺼내보는 것은 어떨까요?

우선 그동안 깨끗하게 써주고 돈 밀리지 않아서 고맙다. 이왕이면 당신을 계속 테넌트로 하면 좋겠지만 같은 레벨의 맞은 편 콘도랑 우리랑 $1000 넘게 차이가 난다. 이 것이 우리 쪽에서도 재정적으로 부담이 크다. 어느 정도 시세를 맞춰 주는 것이 어떻겠냐 하면서 사정을 이야기 하시면 좋을 것 같네요.

회사 CEO 도 했겠다, 어느 정도 이야기가 통하지 않을까요?

+1

테넌트가 바뀔 때 콘도가 비는 기간이 일반적 (평균)으로 몇 달 되나요?

테넌트가 바뀔 때 수리/청소 등 비용이 얼마인가요?

테넌트가 바뀔 때 리얼터 비용 또는 ads 비용이 얼마인가요?

테넌트 바뀔 때마다 소요되는 정신적/시간적 비용은 제외하더라도 위에 나열한 비용 외 실질 비용을 계산해보시면 도움이 될 거라 생각합니다.

..

노부부님이 소유하신 콘도의 경우 공실률이 0였지만, 일반적으로 주변의 콘도의 공실률을 생각해보세요.

밑에 커클랜드님이 예를 잘 들어놓으셨네요. 제 생각이 그거였어요. 한 달에 700불. 거기에 수리 비용과 기타 비용을 제한 금액이 올릴 수 있는 금액인 것 같아요. 500-700불 정도?

올리고 안 올리고 질문 보다는 얼마를 올리셔야 하는지에 대한 걱정 같아요. 

제 생각에는

4350불과 5500불이 차이가 단순 비교로면 1달 1150불 차이인거 같지만, 

4350불 12개월과 5500불 11개월 (1개월 공실) 비교해보면 8300불정도 나오네요. 

한달, 700불정도 차이 아닐까요? 700불선 안에서 올려 보시는게 어때요?

올린 금액이 여전히 다른데 보다 조금이라도 적으면 남아 있을 확률이 높아지는거 같아요.

저라면 건물주 (콘도주) 입장에서도 Top dollar 받겠다고, 1개월 공실 생겨서 골치 아프고 Cash Flow 방해 되는 거보다는

적당한 조절된 Rent로 좋은 세입자 오래동안 바뀌지 않고 렌트 받는게 Cash flow가 좋더라구요. 

Multi-family Rental Property나 Commercial Property라면 렌트를 안 올릴 수도 없는게 건물 가격이 Net Operating Income에 영향을 많이 받아서 어떻게든 꾸준하게 올려야 하지만, Single Family 나 Condo는 어짜피 주변 시세대로 팔리는거니.. 

당장 파실 계획 없으시면 골치 덜 아픈게 최고죠. 

혹시 임대업하세요? 

네 맞는것 같아요. 

저도 여기한표요.

그리고 회사가 망했어도 WSJ에 망한 뉴스가 나올정도 규모면 CEO는 빈털되진 않을듯요. 오히려 꽤 자산가일수도요. ㅎㅎ

고민이 되실 만한 상황인것 같습니다.

저는 단순하게 판단하는 경향이 있는데요.

현 테넌트가 렌트비 안밀리고 요구사항 별로없는 말그대로 나이스한 분이고,

랜드로드의 재정상황에 문제가 없다면, 그냥 올리지 않고 유지할것 같습니다.  

현재 문제가 없는데 굳이 리스크를 테이크할 필요는 없을것 같아요..

아이 #1 에게 줄려고 오래 전에 사둔 콘도가 있는데

>>> 저를 좀 어떻게 입양을 안될까요?!?

저두요.

공실률이랑 좋은 테넌트 구하는거 고려하셔서 조금만 올려서 타협보시는게 나을거같아요. 그런데 진짜 좋은 랜로드세요!!! 이렇게 오랫동안 세를 안올리시다니..

아이 #1도 부럽고... 세입자도 부럽고... 노부부님도 부럽습니당 ===3333 

근데 이것 땜에, 앞으로도 과연 렌트비 따박 따박 잘 낼까요?

2년전에 아마존 때문에 완전히 망해서 회사 문 닫고 (wall st journal 보고 알게됨) 지금은 나이도 있고 해서 그낭 아무 것도 안 하고 있는 것 같아요.

제가 직접 하는 것은 아니지만 주변에 렌트 하시거나 렌트업을 하셨든분들의 경험을 보면 정말 좋은 세입자를 만나는 것이 정말 쉽지 않더군요. 세입자 잘 못 만나서 집 다 망가지고 법원가서 클레임하는 골치 아픈 경우를 많이 보았습니다. 물론 렌트비가 비교적 높은 콘도라서 앞으로도 좋은 테넌트를 만날 가능성이 크겠지만 현재 테넌트가 별 문제없이 집을 사용해준다면 윗분들 말씀대로 적당한 가격선에서 올리시고 유지하시는게 어떨까 싶네요. 

"성실한 노부부"님 정말 좋은 랜드로드같아, 지나가다 응원의 메세지 보냅니다. 세입자 또한 꽤 괜찮은 사람인거 같습니다. 저도 처음 병원 개업할때 여러가지 문제가 있어서 오픈이 늦어질때 랜드로드가 제 사정을 봐준적이 있는데 꽤 오랜시간이 지나도 잊혀지지 않더라구요.(물론 랜트비는 해마다 오르고 있고요). 감사한 마음에 10일전에 렌트비 invoice 받으면 바로 보내줍니다. 랜드로드는 due day 일주일이상 전에 항상 렌트비 받겠지요. 저는 조언은 못 드리고 그냥 응원만 합니다. 화이팅.....

제가 좀 계산을 해 봤는데요. 월세 = 집값*디스카운트/12 정도가 되더군요. 디스카운트 = 모기지율 + 프로버티 텍스율 + 인플레이션.... 고려해 보시고...

여하간 줄서봄다.

나중에 화근을 없애려면 올리셔야죠. ㅎㅎ 기존에 안올리셨덩강 좋은 방법이 아닌듯 하네요. 저도 렌트 2개 주고 있는데 저보다 더 부동산 투자 선배님들이 하는 말들이 렌트비 꼬박꼬박 잘 내는 사람들이 얼마나 고마운지, 밀리고 안내고 sue하면 얼마나 골치가 아픈지 알거다 라고 항상 하는데요. 그래서 일말의 고마움때문에 어느정도 사는 사람들은 (at least 5 years) 그 후 렌트비를 조금 올리거나 잘 안올리는 건물이 많죠. 만약 안올리시다가 그분들이 몇십년동안 뿌리내리며 계속사시면...ㅎㄷㄷ 그때 내쫓으려고 하면 감당안되요.

렌트주는 저로써도 생각이 복잡해 집니다. 서로 손해가 없는 선에서...선처를... 9년 렌트 속썩이지 않은 세입자가 없었습니다.

첫번째 세입자. 레이오프 되어 렌트비 6개월 안내고 버티다, 떠난후 집은 난장판에 냉장고에 쌓여 있던 고급 샴페인 들.... 결국 뱅크럽시 하고 한푼도 못받음.

두번째 세입자. 일년후 디파짓 이자 못받았다고 소송걸고, (이자 안주면 디파짓의 세배 줘야 하더라구요 ), 

세번째 세입자. 이년째 계약중 직장 때문에 파기하고 떠나고,

네번째 세입자. 전자레인지에서 전자파가 많이 나오는거 같다 엉?  도어벨 소리가 작다?  엉?? 화장실 전구 갈아줘? 엉??? 창의적인 컴프레인 만들어가는 이사람들 나가는날만 기다리고 있습니다.

저도 같은 고민 끝에 이번에 많이 올렸습니다. 그래봤자 평균 시세보다 낮은수준이지만 다른 분들보다 많이 낮거든요. 다행이 계약은 연장 됐는데 역시 돈을 안주시네요.... 아나... 골머리 썩을까봐 걱정됩니다.

적당한 선에서 올리는거 중요한거 같아요 

전 중간금액인 600불 정도 올려보시는게 어떨까 생각해 봅니다.  

저랑 비슷한 고민을 하시네요.

투자용으로 다운타운 엘에이에 산 콘도가 가격은 안오르고, 랜트비는 몇년째 안올리고 있거든요.  테넌트가 큰 문제없이 몇년 사니깐 갑자기 올리기 어렵네요..

좋은 테넌트 구하는것도 정말 힘들어요. 오랫동안 문제없이 집을 깨끗하게 잘 사용하고 있다면 많은 랜드로드들이 렌트비 많이 안 올리는 경우 꽤 많이 봤어요. 저희 남편도 싱글일 때 콘도렌트를 한군데에서 12년동안 했는데, 렌트비 전혀 안 올리고 나올때도 디파짓 다 받았다네요. 랜드로드가 문제없이 살아줘서 고마웠다고..ㅎ

만약 이미 올리시기도 계획하셨다면, 한꺼번에 올리는 것보다는 해년마다 갱신할 때  200-300불정도씩 올리면 어떨까요?

오래 말썽없이 살면 시세대비 10% 깎아줍니다. 20%는 안깎아 줍니다

저희는 세입자인데 집 주인이 1년 갱신 때마다 100불 75불 이런 씩으로 올려서 렌트비 오르는데에 대한 거부감도 적고 매년 갱신 때마다 100불 정도는 오르는걸 당연한듯 생각하는데 앞으로 매년 갱신시 200-250불씩 올려 주변 시세에 맞춰 나가시면 세입자가 렌트비 오르는것에 대한 저항심리를 낮출수 있으니 서로 윈윈 아닐까 싶네요.