J1으로 집 구입 Closing 경험 공유 (H-1B 승인 전)

안녕하세요.

 

항상 마모에서 도움만 받다가 조금이나마 다른 분들께 도움이 되고자 제 경험을 공유합니다.

 

제목에서 언급했다시피, 저는 J-1 상태로 모기지를 받고 며칠 전 Closing까지 마무리 했습니다. 다만 제가 H-1B 신청 '준비'중이라는걸 렌더가 고려해서 승인을 받았구요. 

 

준비하면서 알게된 몇가지를 공유합니다.

 

- Chase 의 경우 J-1도 비자 유효기간이 2년 이상 남은 경우 Mortgage 가능합니다.

- 대부분의 lender 의 경우 J-1만으로 mortgage 를 받는 것은 어려운 것으로 보입니다.

- H-1B 가 없거나 H-1B approval 전 이어도 모기지를 받을 수 있다고 하는 경우가 3가지 있었습니다.

1. H-1B petition (I-129) 을 제출하였으나 승인이 나지 않은 상황. I-129 사본으로 모기지 가능.

2. H-1B petition 은 제출하지 않았으나 H-1B를 준비중이라는걸 입증할 수 있는 서류로 모기지 가능 (저의 경우). 저는  직장에서 써준 H-1B support letter 를 제출하였습니다.

3. I-485 를 제출하였고 EAD 까지 승인된 경우 (I-485 제출만으로는 어려움).  Better에 문의했을때 이 방법이 가능하다고 했습니다.

- H-1B가 이미 있다면 모기지 승인에 별 문제가 없는 것 처럼 보였습니다만, 남은 H-1B기간에 따라 다를 수 있으니 미리 렌터측에 문의하셔야 합니다.

- 렌더와 얘기할때 본인의 미국 체류 신분에 대해 처음부터 먼저 이야기를 꺼내는 것을 추천합니다. Pre-approval 신청서 작성 과정에서 자세히 적게 되는 경우도 있지만, 그렇지 않은 경우도 있었습니다. Pre-approval letter를 받았더라도 loan을 실제로 받으려 하면 신분 문제가 걸릴 수 있습니다. 저의 경우 신분 얘기를 먼저 꺼내면 처음부터 어렵다고 하던지, 아니면 underwriter 에게 물어보겠다고 하면서 더 자세한 내용을 안내해 주었습니다.

 

대부분 그러시겠지만 저는 또한 online lender인 better의 조건이 너무 좋아서 어떻게든 better로부터 론을 받으려고 여러가지로 노력을 많이 했습니다. 저는 H-1B가 없는 상황에서 Offer가 accept 되었고, better 측과 여러가지로 얘기를 한 끝에  closing 전 H-1B가 승인되는 조건으로 loan estimate을 받을 수 있었습니다 (Better에 정보를 입력해 보신 분이라면 아시겠디만 신분 얘기를 하지 않고도  loan estimate document를 받을 수 있긴 합니다.). 

 

결과적으로 저는 better에서 loan을 받진 않았구요, 리얼터가 소개해준 로컬렌더로부터 loan을 받았습니다. 저는 로컬렌더와 deal 할때 better의 estimate 을 보여주면서 얼마나 맞춰줄 수 있냐고 물어봤었는데요..... 처음엔 로컬렌더가 아주 기겁을 했습니다만, 결과적으로 deal이 잘 풀려서 처음엔 $0 이었던 lender credit을 $5000 가까이 받아낼 수 있었습니다. 물론 AEMX credit 및 better의 lender credit과 rate을 고려하면  better 가 금전적으로 더 이득이긴 했습니다. 하지만 H-1B가 계획대로 나오지 않을 risk를 생각해서 로컬렌더로 결정했구요... 결과적으로 closing 하는 날 까지 H-1B가 나오지 않았기 때문에 옳은 결정이었던 것 같습니다.

 

 

미자막으로 Loan 관련 제 타임라인을 공유합니다.

 

- 1월말: J-1 wavier 신청

- 6월초: H-1B support 받기로 확정 (cap-exempt). 직장으로부터 Support letter 받음

- 6월중순: 다운페이 확보 및 seasoning 시작

- 8월말: Seasoning 끝, 리얼터 선택, 리얼터가 추천해준 lender 에게 pre-approval 받음 (H-1B supporting letter만으로도 loan 가능하다고 underwriter 에게 확인). 

- 9월-10월: Housing hunting

- 9월 중순: J-1 wavier approval. 직장 통해 H-1B 신청 준비 시작

- 10월 중순: 첫번째 오퍼 &수락

- 11월 초: Inspection & 모기지 쇼핑. 렌더 결정

- 11월 15일: Loan approval (loan contingency removed)

- 11월 16일: 직장에서 I-129 file (예상보다 2주가량 늦어짐. 급행)

- 11월 30일: closing

- 12월 2일: H-1B approval. 다음주에 I-797 수령 예상.

 

 

H-1B 예정인 상황에서 집 구하시는 분들께 도움이 되었으면 합니다.