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사과입니다.
LLC로 투자 부동산을 사고, 그 구조와 성격을 이해하는 공부를 하고 있습니다.
간략하게나마 제공부를 위해 정리를 해보고 몇자 적어 나눕니다.
많이 부족하니, 틀린점 지적해주시고, 수정해 가겠습니다.
그리고, 제 지식이 미천하니, 전문가와 상담해주세요.
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1. 도입- LLC는 무엇인가?
-미국에서 비지니스의 유형은 간략하게 Corporation (회사, 파트너쉽에 따라 ..아래 분류 참고), Limited Liability Company (법인사업자, 유한 합자 회사), Sole Proprietor (개인 사업자) 등으로 크게 구분하고 있습니다. 일단, Limited Liability Company, LLC는 말 그대로 라이어빌러티를 제한하는 회사란 뜻입니다.
-간단한 규모의 개인사업을 할때는 개인이 세금보고하고, 라이어빌러티도 무한책임으로 지는 반면, LLC는 법인격체로서 따로 택스 틴넘버 (EIN)를 가지고, 책임도 제한되고, 세금보고도 원칙적으로는 따로 합니다만, 편의를 위해, 일인One Member LLC, 부부가 공동인경우 Two member LLC with joint tax return의 경우는 Schedule C로 개인의 택스보고와 같이 묶어서 하기도 합니다. (세금보고는 아래 따로)
아래는 책에 나온 내용입니다.
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* 비법인 회사(Unincorporated Business Entities)
개인 회사(Sole Proprietorship)
합명 회사(General Partnership)
*법인 회사(Incorporated Business Entities)
유한 합자 회사(Limited Partnership: LP)
주식 회사(Corporations)
o C 주식 회사(C Corporation)
o S 주식 회사(S Corporation)
o 유한 책임 회사(Limited Liability Company: LLC)
------------------------------------------
* LLC의 소유주를 멤버 Member 라고 부릅니다. LLC 의 수명은 보통 구성원들이 회사 설립 서류를 제출할 당시에 결정됩니다. 그러나 기한이 만료되는 시점에 구성원들이 투표를 통해 연장하기로 결정하는 경우 기한을 연장할 수 있습니다. LLC 는 법인 회사들 중 가장 유연한 형태입니다. 회사 구조 상, 구성원들은 경영 책임, 수익 분담, 자금 조달 의무, 존속, 해산 등을 원하는 대로 나누고 결정할 수 있습니다. LLC 는 주식 회사 보다 설립하기 쉽고 합명 회사 보다는 설립 절차가 더 복잡합니다. 서면 운영합의서가 필요한 것은 아니지만 사전에 각 구성원별로 초기 및 향후 잠재적 기여도, 사업 운영 개입 수준, 경영 구조, 그리고 사업체 청산 시 어떻게 할 것인지를 명확하게 정해 둘 것을 강력히 권장합니다. (설립시 각 단계별 간단한 규정을 정하여 Operating Agreement를 정할수 있습니다.)
변호사 법률 웹사이트에서 적은 수수료로 모든것을 편리하고 가능하게 자동 설립되는 시스템을 이용해도 편리하고, 처음이신 경우는 전문 변호상와 상담하여 진행하닌것을 매우 추천드립니다. 저는 비용면에서 아직 소규모이므로, 직접+회계사의 도움받아 저렴한 비용으로 LLC를 설립을 해보았습니다.
2. LLC는 누가 왜 필요한가? 과연 필요한가
(1) 누가 왜 LLC를 필요로 하는가?
-투자용 부동산과 작은 법인 사업체에 LLC를 세우는 이유는 미국이 소송이 아주 많은 나라이기 때문입니다. LLC란 개인의 자산과 구분되는 법인격체 이므로, LLC가 소유한 자산은 LLC 주인인 멤버 (Member)의 개인 자산과 분리가 됩니다. 예를들어, 차사고, 투자집에 불이나거나 사람이 넘어져 크게 다치는 경우, 발코니가 부서져내려와 지나가는 행인이 다치는 경우 등 수많은 프라퍼티 내의 사고에서 Liability 이슈가 되는 문제들이 있을경우에 LLC가 가진 자산 한도에서만 책임을 지는 것입니다. 물론, 차보험 집보험이 다 있으므로, 일단 보험 처리하지만 보험의 라이어빌러티 커버리지를 넘어가는 큰사고의 경우, 개인 자산으로 압류가 들어오는데, LLC에 속한 자산들은 별개로 분리되어 보호받게 됩니다. 개인이 사고를 낸경우 (차사고 같은 경우) 또는 LLC에 속한 자산에서 사고가 나는 경우, 서로의 자산에는 압류할수 없으며, 각자의 자산에서 처리하게 됩니다.
-자, 그럼 주로 자산의 보호가 목적인 LLC는 개인 비지니스에도 세우고, 부동산에도 적용할수 있습니다.
-투자부동산
-커머셜 (상업용) 부동산
-해외투자 부동산 : 해외 투자자의 경우에는 미국내에 세금보고를 해야하므로, LLC를 세운후 그 이름으로 미국내 부동산 투자를 할수 있습니다.
-집집마다 각각 따로 LLC를 세우는 경우, 그렇게 세운 여러개의 LLC를 또 다른 홀딩 LLC로 세워 모두의 지주회사가 되게하는 방법,
한 LLC에 여러개의 집을 넣는 경우 여러가지 경우가 있습니다. 처음에는 순진하게 각 투자집마다 LLC를 세워 3개의 LLC를 먼저 세우고, 집의 타이틀을 이전하는 과정을 거쳤는데, 여간 불편하고, 너무 정신없었습니다. LLC도 한번에 하나씩 하나씩 하시기를 추천드립니다.
(2) Tax benefit: 원멤버 LLC는 Sole Proprietor와 같은 개념으로 보고를 합니다. 투멤버 이상일경우, LLC는 Pass through 형태로 각 멤버의 비율에 따라 LLC의 정한바대로 세금보고를 하게 됩니다. Schedule C로 보고합니다. LLC 자체만으로는 Pass thru이므로 연방정부 인컴택스를 내지 않고, 개인의 1040 세금보고와 합산해서 인컴보고를 하게 됩니다. ** (Asset님 댓글) : Single Member LLC 의 경우에는 Rental Activity 세금보고할때 Schedule E 로 하시게 됩니다. (Business Income 은 Schedule C 맞으시구요.^^) Multi Member LLC는 Default 는 Partnership Tax Return 을 해서 K-1을 받은 뒤, 개인세금보고를 하시면 되시고, S-Corporation 혹은 C-Corporation 으로 선택을 할수도 있습니다~~
(4) 마적질 : LLC하며 제일 좋은것은 마적질입니다. 아래 은행 부분에서 다시 말씀드리겠지만, EIN이 나오므로 비지니스 카드 만들어 마적질 하기에 아주 좋습니다. 물론 스팬딩은 좀 됩니다만, 투자집고치고 수리하고 유지하는데 스팬딩이 들고, 렌트인컴으로 그부분이 상쇄되므로, 머 괜찮습니다. 개인이 마적질 할때보다 아주 더 쏠쏠하게 들어옵니다. 비지니스로 하니.
(5) LLC의 단점: 제일 큰 단점은 집살때 론을 받는데 다른 카테고리로 가서 이자율이 높다는 것과 론을 받는 프로세스가 달라서 조금 까다롭게 느껴질수 있습니다. 변호사들은 무조건 집집마다 LLC를 따로 세우라고 하는데, 그말을 무조건 들을 필요는 없습니다. 3채 이상 투자집이 늘어가면, 그때가서 LLC 하나씩 하셔도 됩니다. 그리고 해마다 유지비 세금 내고요, 보고서도 내고, 일이 손에 익기까지는 유지비도 들고 많이 구찮습니다. 좀.
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변호사가 말하는 LLC의 장점
LLC 는 조직적 측면과 경영관리 측면에서 유연성이 매우 큽니다. 구성원들은 자신들이 적절하다고 생각하는 대부분의 방식으로 조직을 설계할 수 있습니다. LLC 는 구성원들이 경영할 수도 있고(자신들이 적합하다고 생각하는 방식으로) 경영관리자 (매니저)가 경영할 수도 있습니다. 매니저는 반드시 LLC 의 구성원이 아니어도 무방합니다. RI는 매니저와 현지 에이전트는 주에 주소가 있는 사람으로 하도록 규정한다고 합니다. 다른주도 그러한주가 많아서, 현지 오피스 주소가 있는 매니저를 지정해야 한다고 들었습니다.
LLC 구성원이 지는 법적 책임은 그 구성원이 개인적으로 회사에 투자한 금액으로 한정됩니다. (설립시 초기 투자비의 산정이 이래서 중요할수 있군요. 그만큼만 책임을 지므로....)
LLC 는 조합의 경우처럼 구성원들에게 도관(pass-through) 과세 방법을 적용시킬 수도 있고 그 외 다른 방법을 선택할 수도 있습니다.
LLC 는 주식 회사에 적용되는 엄격한 형식적 기업 절차를 똑같이 따르지 않아도 됩니다.
LLC 구성원 자격 여부 또는 LLC 구성원 수가 얼마나 많고, 얼마나 적어야 한다는 데 대한 제한은 전혀 없습니다.
단점
LLC 는 다른 회사 형태에 비해서 세금 신고 제도가 훨씬 더 복잡한 경향이 있습니다(저는 개인이 투자부동산을 소유할땐 터보택스로 직접 보고하다 LLC 설립 이후로 회계사님과 일하고 있습니다. 세금보고는 늘 부담이죠. 제가 계산할때보다 늘 그렇듯이, 드리는 수수료 $600보다 더 많은 금액을 돌려받고 세이브 하고 있습니다. ).
LLC 에 대한 과세 및 책임은 주마다 다릅니다.
LLC 의 경우 소유권 양도에 일부 제약이 따를 수 있습니다.
LLC 는 반드시 발생 주의(accrual basis) 회계 방식을 사용해야 하며, 현금(cash basis) 또는 수정 현금 주의(modified-cash basis) 회계 방식을 사용할 수 없습니다. (이말은 먼말일지 전혀 모르겠습니다. 일단 패쓰...)
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* 난 LLC를 세우기 싫은데? 처음 한두채는 굳이 LLC를 하실 필요 없습니다. 하셔도 되지만, 안하셔도 되고, 대신 라이어빌러티 보호를 위해 투자집의 집보험의 라이어빌러티를 1M로 늘리시고, 정 불안하시면, 추가로 Renter's Insurance를 테넌트에게 꼭 사라고 하거나 집주인이 사주고 (lemonade 이용, $80-$120/유닛), 그다음도 더 불안하면, Umbrella Insurance라는 추가 보험이 있습니다. (일년에 $7001-$1000불 정도)
3. LLC 섿업하는 방법
(1) LLC set up: 각주의 Department of Business Regulation 홈페이지에서 비지니스 이름, 멤버 (주인) 정보, 비지니스 주소, 현지 매니저 정보 (이름, 주소) 등을 넣고, 비용을 지불하면 LLC의 설립이 되는데, 홈페이지에는 부동산 전문 변호사의 도움을 받으라고 씌여있습니다. * 제가 문의한 변호사들은 $1500-$2000의 수수료를 요구했습니다. 회계사 CPA도 설립을 할수가 있고, 비용은 회계사가 훨씬 저렴하고 (저는 지인찬스로 $150)을 지불했는데, 보통 수수료는 주에내는 수수료 제하고 $500-$600 정도라고 합니다. 온라인 법률회사에서도 각단계마다 정보를 입력하고, 본인이 직접 LLC를 섿업할수 있는 곳도 있습니다. (incfile.com, $150, Rocketlawyer ($99.99~)에서도 가능합니다. 생각보다 간단하게 LLC 섿업이 되며, 등록하고 하루 이틀이면, 바로 나옵니다.
*저는 여러 변호사에게 문의해 보았으나, 가격이 너무 쎄고 바로바로 대답을 잘 안해주는 변호사들이 많아서, 소통이 잘되는 타주회계사의 도움을 받아 섿업을 하였고, 비용면에서도 엄청 절약했습니다.
(2) EIN number: 직접 주정부에서 DIY로 신청하신 경우, IRS에 직접 접속해서 employee identification number (EIN)을 신청할 수 있고, 대행 변호사나 회계사와 작업하시는 경우 (1),(2),(3),(4)를 모두 작성하여 줍니다.
(3) Article of Incorporation: 주정부 비지니스 디파트먼트에 설립을 신청하면 나오는 비지니스의 증명서 같은 것입니다. 비지니스의 형태, 오피스 주소, 이름 등등이 포함되어있습니다.
(4) Operating Agreement: 비지니스의 운영방식을 정하는 것은 변호사/회계사와 잘 상의하고 본인이 신경을 써서 직접 만드는것도 좋습니다. 저는 Incfile, Rocketlawyer 두가지 다 사용해서 만들어 보았는데, 매단계 기본질문마다 답을 하면 됩니다. 멤버의 구성, 지분, 운영의 방식, 멤버가 나가고싶은때 지분 정리 기간, 나머지 멤버가 그지분을 몇일내로 다시 살것인지, 처분할 것인지에 대한 내용, 이윤이 나면 멤버에게 얼마나 자주 배분할것인지에 대한 내용 (Distribution 이라고 하는데, 매달, 분기별, 6개월, 1년마다 할것인지 정할수 있습니다. 디스트리뷰션은 인컴텍스에 관계되니 신중히 정해야 겠죠), 회사의 운영방식 등에 대한 내용을 정할수 있고, 멤버 전체의 사인을 하며 다시 변경하고 추가할수 있습니다.
4. Banking
(1) Open LLC checking account: EIN 넘버를 받으면, 은행으로 가서 비지니스 체킹 어카운트를 엽니다. 저는 마적질을 위해 체이스로 갔습니다.
(2) Online account & Zelle: 온라인 폰 섿업, 이메일 섿업하고, 젤도 섿업합니다. 렌트받는데는 Zelle이 최곱니다. 비지니스가 여러개인 경우 어카운트를 하나로 묶어 볼수있게 부탁하니, 세개의 LLC를 하나의 로그인 아이디에 묶어 주어 쉽게 관리하게 해주었습니다. 개인 어카운트와도 연동이 되지만, 일부러 개인과 비지니스 어카운트는 로그인을 분리했습니다.
(3) Open a business credit card (마적단 궁극의 목표 마적질): 그간 다년간의 마적질로 개인 카드가 엄청 많아진 가운데 아멕스의 평생한번 사인업보너스와 체이스의 5/24 규정으로 한동한 강제 동굴생활을 했는데, LLC를 세우고 나니 별도의 EIN 이 생겨, 완전 신나게 비지니스 카드를 오픈할수 있습니다. 제일먼저 체이스 계좌열며 잉크카드 10만오퍼를 받고, 스팬딩이 다 차가는 즈음, 다음 다른 LLC로 힐튼 비지니스카드를 열었습니다. 다만, 관리매물이 많아질 경우 투자집의 유틸리티와 세금 보험등은 매번 내기 귀찮을수 있으므로, 연회비 안내는 잉크카드나, 아멕스 비지니스 블루 카드등을 차후 열어, 장기관리용 다달이 나가는 물세, 하수도세, 쓰레기, 전기세등을 엮어 놓으면 편합니다.
5. Property purchase & Hold title under LLC
집을 사는 과정은 이전에 올린 투자매물 찾기 글을 참조하시기 바랍니다.
(1) Find a property: 적당한 매물을 먼저 찾으시고, 오퍼 넣고 굳럭!
(2) Find a lender for commercial loan: 프리어프루벌은 은행의 커머셜론을 주는 에이전트와 일하셔야 합니다. Better.com 등은 개인론만 다루므로, 커머셜론을 다루는 은행을 찾으셔야하고, 개인의 DIT에 크게 좌우되지 않고, 투자매물/비지니스의 재무재표 Income/Expense를 봅니다. 파는 셀러의 재무재표에서 캐쉬플로우가 론의 몰게지를 상회해야 합니다. 렌트인컴이 집값보다 낮은 비싼 마이너스 집들은 론이 나오지 않을수 있습니다.
-론 서류는 개인 인컴 및 자산 서류 외에, Environmental questionaire, Rent roll (Income&Expense)등이 추가로 들어갔습니다.
-Appraisal: 개인론보다 상업용론의 어프레이절이 살짝 더 비쌋습니다. (6유닛$1250, 4유닛 $850, 2유닛 $680)
(3) Closing: Hold title under LLC: 오퍼 억셉되면 클로징 변호사를 선임하고, 클로징할때 타이틀을 LLC로 해달라고 하면 됩니다.
(4) 기존에 산집의 타이틀을 LLC로 넘기기 : 기존 개인 명의로 산집의 타이틀을 LLC로 넘길때는 반드시 몰게지 컴퍼니의 허락 (Lender approval)을 받아야 합니다. 렌더에 따라 허락하지 않을 확률이 큽니다. (지금까지 일단 몰게지 하고나서, 차후 타이틀 크게 신경 안쓰는데는 체이스 한군데 보았습니다.) 제 렌더 Newrez는 허락을 안해주고 커머셜 몰게지로 리파이낸스 하라고 해서, 캐쉬아웃 리파이낸스를 진행하고 타이틀을 넘기는 과정을 진행하고 있습니다.
(5) Quit claim deed: 먼저 개인이 소유한 집의 타이틀을 넘길때는 간략하게 큇클레임 디드라는 형식을 이용해서 넘긴다고 합니다. 변호사가 진행합니다.
6. LLC 비용 얼마나 드는가?
(1) Set up cost 초기 섿업 비용: Filing fee (RI $150)
(2) Annual report (RI $50) 매년 유지비, 매년 2월에 보고서를 온라인 제출하고, $50불을 내야 비지니스가 Good Standing으로 잘 유지됩니다. 해외 거주자는 현지 매니저 오피스를 지정하고, 서류 우편을 받도록하고, 매년 애뉴얼 레포트를 보고해야 합니다.
(3) LLC Taxation (RI $400) 매년 LLC 택스, RI가 LLC 세금이 조금 비싼듯 합니다. 오하이오에서 오신 양반이 자기는 매년 $150불 택스유지비 냈다고 하더군요.
7. LLC와 세금보고
* 이부분은 따로 글을 만을어야 할만큼 방대한데요.
일단 간략하게,
-투자부동산의 인컴은 렌트
-익스펜스는 PITI 중 원금 빼고, 이자, 세금, 보험, 유틸리티 (전기세, 개스, 히팅오일, 물세, 하수도세, 인터넷), 관리비 (쓰레기, 렌스케이핑 (야드 클리닝), 눈치우기), 광고비, 수수료 (변호사, 회계사, 전문기사), 집수리 (Repair), 홈오피스 (오피스의 비용-저는 사는집의 12.5% 25%를 홈오피스로 처리-개인 셀폰, 히팅비, 전기세, 컴퓨터, 티비, 넷플릭스, 집관리비, 등등의 집에관련된 영수증 처리), 오토 (법인 소유 또는 개인 이름 차량 리스, 차량 개스비, 수리비, 보험료 등등)
-투자부동산은 Depreciation이 있습니다. 집가격에서 27.5년을 나누어 감가상각 하는데, 35만불 이상 하는 멀티홈의 경우 대략 만불정도 감가상각에서 제합니다. 굵직한 집수리 Improvement (지붕, 사이딩, 보일러, 구조변경 등등)은 리페어로 넣지않고, improvement로 넣으면, 향후 집의 Appreciation을 증가시벼 27.5년동안 나눠 감가상각을 받습니다.
-비지니스는 벌어들인 수입에서 바로 세금을 내지않고, 모든 비용과 감가상각을 다 제한후에 총 남은 수익에 대해 세금을 매기므로,
원천징수 당하는 샐러리맨들의 세금에 비해 결과적으로 훨씬 적은 비율을 내게 됩니다.
-세금보고할때는 LLC는 Schedule C를 별도로 작성하여 보고합니다. 인컴택스는 개인과 합쳐지는 pass thru 형태입니다.
https://www.sos.ri.gov/divisions/business-services/business-basics/costs-and-fees
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부동산 하시며 많이들 하는 고민이 개인으로 할지 회사로 할지 입니다.
변호사들은 늘 LLC를 세워 개인의 자산과 투자용 자산을 Liability 로부터 보호하라고 말합니다.
늘 그렇듯이 모든 투자용 부동산을 다 LLC로 하실 필요는 없습니다.
한 3개쯤 되어 개인 DTI가 꽉차가서 론이 잘 안나와서 상업용 커머셜 론이 필요할때 쯤, 자산이 너무 많아져서 전문 관리가 필요할때쯤
그때 한번에 하나씩 만들어 자산을 넘기시면 됩니다.
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*비지니스 시작할때 스타트업 LLC 웰컴 패켓을 아래 파일로 첨부했습니다.
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내용이 많아 좀 간략하게 짚어봤지만, 각 부분의 디테일이 또 많습니다.
차후 부족한 부분, 틀린부분 알려주시면 추가하고 보완해 보도록 하겠습니다.
저도 배우는 입장이라 배운대로 정리해 봤는데, 자세한 내용은 전문가와 상담하세요 ^^
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Q&A
1. Q: 여러채의 집에 여러 LLC를 세워도 되나요?
A: 네, 각 집당 하나씩 LLC를 세워도 되고, 한 LLC에 서너개의 집을 여러채 넣어도 되고,
LLC 여러개를 소유한 지주회사 LLC를 세워도 됩니다. 시리즈 LLC란 개념으로 세울수 있는 주가 있습니다. 주별로 규정이 약간씩 다릅니다.
저같은 경우는 2,4,5호의 집을 각각 LLC1,2,3에 자산으로 타이틀을 이전하고, 현재 리파이낸스에 무리가 있는 3호는 개인이 소유하고 있습니다.
향후, LLC1에서 2호집을 리파이낸스 하여, 추가로 사는 자산 6호에 대해서는 LLC1 안에 두집을 넣을 생각입니다. 이렇게, LLC2에 4호를 리파이낸스 해서 다음집을 산경우 자산 7호를 또 넣구요. LLC는 3개로 유지하며, 그안에 자산을 늘려가려고 합니다.
아주아주 나중에, 자산이 많이 늘면, 부동산 홀딩스 지주회사 LLC Holdings 까지 생긴다면 좋겠습니다.
제가 진행중인 투자부동산과 LLC의 구조도 1,2,3 입니다. 1은 현재, 2는 목표1, 3은 목표2 입니다.
* 목표1
최근 판데믹 이후의 주택경기와 부동산 시장의 여파로, 지난 십여년간 침체된 프라비던스의 집값과 렌트비가 많이 올랐습니다. 현재 진행중인 캐쉬아웃 리파이낸스를 기존 집들로 진행하면, 다음 부동산의 다운페이먼트로 활용이 가능합니다. 투자는 눈덩이와 같이 불어난다고 했던가요. 현금 유동성이 커져가고, 커머셜라인과 LLC의 세팅으로 인해, 올해 택스보고까지 잘 마치고나면, 각 LLC의 이름으로 그안에 홀딩된 집들의 캐쉬아웃 리파이낸스를 진행하면, 또하나의 투자집을 생성시켜볼수 있을것입니다. 한집당 구입및 공사, 테넌트 안정화되는 6-7개월의 텀을 감안하면 두채정도 진행해 볼수 있을것 같습니다.
* 아래그림은 내년 후년 2022-2023까지의 목표를 세워보았습니다. 집관리의 효율성을 위해, 전문 핸디맨을 고용하고, 관리하는 PM 회사의 세팅과, 가끔 단기로 1년씩 진행할 플리핑을 목표로 세워보고, S-corp형태의 LLC를 향한 구조를 구상해 보았습니다. (S-corp은 생각보다 알아볼게 많아서, 일단 빼고, 나중에 플리핑과 PM 용 투자회사의 구조에 대해 다음 글에서 논의해 보도록 하겠습니다. 그림은 약간 수정.)
홀딩스 LLC는 직원을 둔 형태이고, 단기 플리핑과 프라퍼티 매니징 형태의 구조를 띨것이므로, 보다 복잡하고, 형태는 S corp 형태를 생각하고 있습니다.
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54 댓글
shilph
2022-01-05 01:12:19
청오징어청개구리 라서 열어봤... (쿨럭)땅부자
2022-01-05 01:18:04
+1 ㅋㅋㅋ
시놔쓰
2022-01-05 02:31:09
LLC만 보고 일단 들어옴 ㅋㅋ
안그래도 사과님께 물어보려고 했던부분인데 자세히 써주시겠네요 ㅋㅋ
궤른냥이
2022-01-05 06:56:23
ㅋㅋ +1 저두요.. 안그래도 지난번 사고님 글 보고 투자부동산에 겁만 먹고 있다가 좀 관심이 생겼는데 시리즈로 써주세요! ㅎㅎ
사과
2022-01-06 19:33:20
ㅋㅋㅋㅋㅋ 제가 낚시글로 청오징어 (청개구리)를 낚았네요.
shilph
2022-01-06 19:47:26
만선입니다. 선장님!!!사과
2022-01-06 21:22:56
이래서 낚시를 하는군요...낚는 재미 쏠쏠
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
shilph
2022-01-06 22:16:47
사과
2022-01-06 23:02:54
앞으로도 열심히 사람을 낚아 보겠습니다.
여행가방
2022-01-05 03:34:05
마침 관심이 있었는데 사과님 글을 봤습니다. LLC로 할때 융자 부분이 제일 궁금합니다. Residential property를 투자 목적으로 LLC를 통해 가려고 합니다. 개인이 집을 사면 제 소득이 DTI 계산하면 되는데 LLC의 경우라면 회사의 소득만 DTI로 잡히나요, 아니면 개인 소득도 사용할 수 있는지요. 목차 5.2에서 다룰실거 같은데 기대하고 있겠습니다.
사과
2022-01-05 22:51:33
LLC로 집을 사려고 하면, 투자집 자체의 Income Expense에 따라 DTI를 계산합니다. 커머셜 부동산의 론계산 방식을 따르는데, 렌더에 따라 개인이 Collateral 하라고도 한다고 하고요. 일단 저는 여러개의 론으로 이미 DTI가 꽉차가는 상황인데, 커머셜론으로 진행하니 사는집의 셀러의 I&E 만으로도 캐쉬플로우가 나오고 론의 금액만큼 커버가 되어서, 론이 허가가 나왔습니다. 커머셜론이라 이자율은 개인론보다 1-2% 높지만요, 론이 나오긴 합니다. LTV 다운페이 30% 했고, 70% 론 나왔습니다. 최근 12월 클로징 커머셜론 5년 고정 ARM 4.125% 받았습니다. (로컬크레딧 유니온, People's credit union)
여행가방
2022-01-07 05:27:24
사과님, 자세한 설명 감사합니다!
AthenaS
2023-11-12 08:30:00
다운페이 30프로 했다고 하셨는데요. LLC 를 하나 설립 한 직후에 투자집을 이 LLC 로 구입하려고 하는 경우에 이 다운페이는 어떤 방식으로 지불 하나요? 개인 돈으로 지불하는 경우 이 비용을 초기 LLC 설립/투자 비용으로 해서 진행 하나요?
aznstar
2022-01-05 03:36:01
저도 안그래도 궁금하던 내용이라 기대되서 미리 스크랩해놨습니다 :)
blueribbon
2022-01-05 05:03:25
아우- 저도 요즘 다른 용도 때문에 LLC 낼까 고민 중이였는데 사과님 올리시면 cheating 좀 해야 겠네요 ㅎㅎㅎ
셀프메이드
2022-01-05 11:43:49
여기에 프로퍼티가 여러개 생기는 경우를 추가하는 것도 좋을것 같습니다. 예를 들어 부동산 추가시 LLC 를 따로 만들어야 하는지에 대한 고민같은거요.
음란서생
2022-01-05 17:44:11
아직 열어보지 말란 제목을 보았지만, 역시 손이 눈보다 빨라서...
기대됩니다!
돈쓰는선비
2022-01-05 22:03:57
닉을 보니 이해되요 ㅎㅎ (라고 말했지만 열어보지 말라는 제목에 선비도 쫒아 들어왔습니다. ㅋㅋ)
블루칩2011
2022-01-05 19:00:32
사과님 글은 무조건 스크랩 갑니다. 부동산 그리고 DIY SAT까지 유용한 글 정말 잘 읽었습니다. 이렇게 좋은 정보 아낌없이 나눠주셔서 감사드립니다. 이런 아낌없는 나눔이 사과님께 다 몇배의 복으로 돌아가기를..
가늘고길게
2022-01-05 19:44:28
미리 스크랩합니다 ㅋㅋ
거기가보자
2022-01-05 22:53:43
귀한 정보 셰어해 주셔서 감사합니다.
vj
2022-01-05 22:58:00
역쉬~~~ 사과님 스크렙일단 하고,,,찬찬히 다 읽었네요...
저걸 다 .풀타임하면서 관리하시는 능력 리스펙~
GatorGirl
2022-01-05 23:20:47
역시 믿고보는 사과님 글! 감사합니다.
아페롤
2022-01-06 02:22:10
귀한 정보 감사합니다.
moonlight
2022-01-06 02:55:35
요즘 투자 부동산 보고 있는데 마침 필요하던 정보들을 이렇게 일목요연하게 정리해주시고 정보도 아낌없이 나눠주셔서 너무너무 감사합니다. 앞으로 사과님 글은 무조건 구독입니다. 읽으면서 한가지 궁금했던 부분은 앨엘시 홈오피스 비용을 25% 처리한다 하셨는데 이건 임의로 정하신 퍼센티지인지 세법에서 이민큼 허용하는 건지요, 아마도 자세한 검 회계사랑 얘기해야 부분 같은데 아직 초초기 계획 단계라 화계사기 없어서요.
사과
2022-01-06 18:12:26
IRS에서 택스보고용 홈오피스 계산규정이 따로 있습니다. 간단하게 먼저 말씀드리면, 일단 Exclusive use 를 해야하구요 (집에 방이 5개인데 그중 하나를 홈오피스로 지정하면 1/5 로 계산하거나, 면적에 따라 계산할수도 있습니다. 오피스로 정한 방의 면적이 10x12 ft 이고 전체집이 1200sqft 이면 10%를 적용하면 됩니다. 저도 본문 수정했습니다. 다시 작년 보고를 보니 12.5%를 홈오피스 비용으로 계산했고, 이는 사용하는 오피스의 면적을 계산했습니다.
면적이나 공간 대비 홈호피스 규정이 일단 되고나면, 그걸 엑셀에 일단 기본 베이스 홈오피스 %로 저장하시구요
그뒤는 매년 같은 비율로 적용하시면 됩니다. 일단, 가정경제중 거주하는 곳의 몰게지, 렌트, 유틸리티, 택스, 보험, 등등의 전체 금액을 계산하시고
그 비율대로 LLC나 렌트집에대한 스케줄C, 스케줄 E등에서 Home office expense항목을 넣어 보고하면 됩니다.
아래 글을 보면 사는집의 Depreciation까지 계산하는데, 저는 그부분은 뺐습니다.
참고: https://www.moneycrashers.com/irs-home-office-tax-deduction-rules-calculator/
홈오피스와 자동차는 간단한 정한 비율대로 하는 계산법이 있고, 직접 계산하는 법이 있고 두가지 방법이 있습니다. 구글링 해보시면 아주 많은 자료가 나옵니다.
* 홈오피스는 잘 못하면 오딧 걸릴 확률이 크다고 해서, 너무 무리하지 말고, 최소한으로 소극적이지만 그래도 왠만하게 했습니다.
한동안 터보택스로 직접 보고했었고, 지금은 Depreciation 계산이나 홈오피스, 자동차, 리페어가 나은지 improvement가 나은지 등등 여러가지 모르는게 많아져서 텍사스에 계신 회계사님과 작업하는데, 너무 마음이 편하고 좋습니다. 어차피 다 비용처리 해야해서 ...
셀프메이드
2022-01-06 20:54:59
일목요연한 정리 감사합니다. 몰게지 같은 경우는 이자만 해당이 되나요? 아니면 원금까지 다 해당이 되나요? 예를 들어 홈오피스 면적을 10% 로 잡고 한달 몰게지가 $2,500 이면 $250 을 모두 홈오피스 비용으로 쓸 수 있는건가요?
moonlight
2022-01-07 18:06:38
자세한 답변 감사합니다. 앞으로 배울게 너무 많네요.
Asset
2022-01-06 03:51:00
좋은 글 감사합니다. 그런데 Single Member LLC 의 경우에는 Rental Activity 세금보고할때 Schedule E 로 하시게 됩니다. (Business Income 은 Schedule C 맞으시구요.^^) Multi Member LLC는 Default 는 Partnership Tax Return 을 해서 K-1을 받은 뒤, 개인세금보고를 하시면 되시고, S-Corporation 혹은 C-Corporation 으로 선택을 할수도 있습니다~~
사과
2022-01-06 18:21:57
아하...그렇군요. 저는 항상 투멤버 LLC여서 ^^ 늘 스케줄 C를 했네요. 위에 본문 수정할께요. 감사합니다.
저도 s corp c corp 이부분이 궁금해서, 공부중인데, 늘 복잡하고 헷갈립니다. 나중에 플리핑을 하거나, 직원을 두게되면 s corp으로 하라는 조언은 받아 기억해두었는데, 아직은 직원이 없는 상태라 .... 거기까지 못간 상태이지만, 앞으로 가기위해 공부해야겠어요.
너무 그세계가 방대하더라구요. 감사합니다. 다음에 도와주세요
눈뜬자
2022-01-06 04:13:44
역시 사과님! 최고! 아는 내용이여도 정리하기 쉽지 않은데 이렇게 정리해주시니 또다른 바이블이 될거 같네요. 부동산 LLC 얘기는 여기저기 듣지만 이렇게 자세히 설명 된 글은 아마 거의 없을꺼에요.사과님 경험이 늘때마다 공짜로 정리된 글을 보니 도움 많이 받습니다. 2022년도도 열쇠 팍팍 늘려가시길!
사과
2022-01-06 18:52:16
뜬자님 눈 팍팍 뜨셧으니, 새해 열쇠 팍팍 같이 늘려갑시다요~
민트초콜렛
2022-01-06 19:52:22
어디서도 듣기 힘든 정보를 일목요연하게 정리까지 해주시다니 감사합니다.
시간탐험
2022-01-06 22:49:04
LLC 의 가장 큰 일반적인 오해가 LLC 만 유한책임이므로 주주(오너)가 보호된다고 생각하시는데 일반 Corporation (c-corp, s-corp)도 법인과 개인이 분리되는 유한책임회사입니다.
연방정부의 법인세 보고에는 LLC 란 entity 가 존재하지 않기 때문에 Single member 는 Schedule C, multi member 는 Partnership 의 Tax return form 을 이용하는것이 default 입니다.
주법인세는 주마다 다릅니다.
렌탈이 아닌 일반비지니스의 경우 Sch C 로 보고하게 되면 FICA Tax (15%가량) 부담이 상당합니다.
변호사분이 말하는 LLC의 장점 은 일반 S-Corp 의 성격과 거의 같으며 다만 S-corp 은 미국세법기준의 외국인이 주주가 될수 없다는 것과 100인이하 주주만 다릅니다.
단점중 세금신고제도가 더 복잡하다고 하셨는데 더 복잡하지 않고 거의 동일합니다.
어차피 Partnership 이나 Corp, Sch C or E의 보고이기 때문에 더 복잡할 이유가 없습니다. (주정부에 따라 조금 복잡할 수는 있습니다만 그리 큰 차이는 아닙니다.)
Accural Basis 와 Cash Basis 는 차이가 많이 있을수도 있지만 Accural Basis 가 관리에 더 용이하며 대부분의 법인은 Accural Basis 를 사용합니다.
LLC 를 연방법인세보고에서 C-Corp 혹은 S-Corp 형태로 법인세보고가 가능하나 이경우 S-corp 을 만드는것과 다를게 없기때문에 LLC 를 굳이 만들필요가 없습니다.
저의 짧은 지식으로 부동산에서 LLC 가 유리한 이유는 파트너쉽을 유지할때 유리하기 때문입니다.
파트너쉽이 조정될때 계산되어야 하는 세금이 합리적인 방법으로 조정될수 있기때문입니다.
그 밖에는 다른 LLC 의 장점을 알지 못하겠네요. (사실 제가 아는 CPA 들은 여러가지 이유로 LLC 를 좋아하지 않습니다.)
혹시 제가 잘못 알고 있는 점이 있을 수 있으므로 "이런 관점도 있구나" 정도로 봐주십시요.
전문적인것은 변호사나 CPA에게 꼭 문의 하시기를 바랍니다.
사과
2022-01-06 23:06:45
우와. 정확하게 짚어주셔서 넘 감사드려요. 저도 변호사가 말한 회사보다 세금이 복잡하다는 이야기를 이해를 못하겠어요. 그냥 비슷하던데요. ㅎㅎㅎ 본문을 수정해야겠네요. 파트너쉽과 세금등 여러면에서 저도 LLC를 선호하는데, 공부하다보니, 플리핑을 하는건 변호사님이 또 S-corp으로 하라고 하시데요
너무 복잡한데 일단 LLC만 세워서 나눠놔 봤습니다. CPA 님도 당장은 S corp필요없다고 하시네요.
케이스가 많고 다 다를테니, 간략하게 개념잡는 용도로만 제글도 이용해 주세요. 저도 비전문가, 마냥 따라가며 배우는 중입니다.
셀프메이드
2022-01-07 00:36:47
플리핑을 할 때 S-Corp 으로 하라는 말씀은 조금 이해하기 힘드네요. 제가 알기로 Built-in captial gain 때문에 S-Corp 은 부동산에 부적합하다고 알고 있거든요. S-Corp 에서 자산을 팔 때는 Built-in appreciation 이 발생해서 해당 차액 만큼 Capital gain tax 를 피할수 없다고 알고 있습니다. 하지만 LLC 로 하면 이 Capital gain tax 를 1031 exchange 같은 방법으로 이연할 수 있다고 들었어요. 아마 구글에서 WHY YOU SHOULD NEVER PUT REAL ESTATE INTO AN S-CORPORATION 으로 검색하시면 많은 정보 나올겁니다.
Ruach
2022-01-10 07:58:55
S corp built in gains tax는 c corp였던 엔티티가 s corp로 컨버트 했을 경우만 적용됩니다.
사과
2022-01-10 16:43:39
플리핑을 할때 좋은 회사 구조를 다시 공부해보고, 다른 글에 올려보도록 하겠습니다.
본문에 미래 계획 3번 그림에서 아직 제게 불확실한 S-corp 부분은 뺐습니다.
S-corp은 잘 알아보고 해야겠습니다. 택스나 소송이나 여러면에서 많이 다른것 같습니다.
시간탐험
2022-01-07 01:12:56
플리핑이 왜 S-corp 이 좋은지 저는 잘모르겠는데 이유가 궁금하네요.
렌탈인컴이 아닌 비지니스나 투자성격의 비지니스라 Sch C,E 보다 Corp 이 간단해서 그런것인지, 왜 그런것인지 궁금하네요.
참고로 현재 가지고 계신 LLC 의 연방정부 법인세 보고를 S-corp 으로 변경하여 법인세보고를 한다는 말씀으로 파악되는데 이경우 S-corp 을 설립한것과 동일해 집니다.
구름속의산책
2022-01-07 06:50:31
보통 부동산을 LLC로 하는 이유는 Asset Protection 개념인데, LLC와 S-corp의 차이점으로 소송이 걸리면 S-Corp은 그 지분을 코트에서 바로 동결시키기 때문에 주주 자산이 동결되는 문제가 있다고 설명을 들었습니다. 전문변호사는 그래서 부동산 자산을 보호하기 위해서는 LLC 가 좋다고 설명했는데요. 관련 링크를 첨부합니다.
https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-podcast-106-brian-bradley
그리고 LLC가 좋은 것은 세금 관련해서 복수의 멤버가 있을 경우, 만약에 당해에 LLC에서 손실이 났을 경우, 보통 발생 손실도 지분비율로 나누어서 본인 개인 소득에서 상쇄시키게 되는데요. 멤버의 당해 개인 소득 수준에 따라서 LLC의 손실을 지분으로만 나누지 않고 멤버간의 합의로 당해에 손실 전액을 멤버 1인에게 몰아줄 수도 있습니다. 손실 배분 비율을 매해 다르게 조정할 수도 있어서 당해에 개인 소득이 많은 멤버에게 손실을 몰아주고 다음해에는 다른 멤버에게 몰아주는 등 절세 전략을 자유롭게 사용할 수 있습니다.
사과
2022-01-10 16:42:02
소송에서 LLC와 S-corp 차이점을 아는건 매우 중요한 부분이군요. 미처 생각지 못했던 부분인데, 저도 열심히 공부해보겠습니다.
S-corp 은 볼수록 복잡해 보이네요.
일단 LLC로만 세팅했으니, 당분간 확실히 알기전까지는 S corp으로 가지말고 좀더 공부해야겠네요
그리고 손실을 LLC 멤버 하나에게 몰아주는 방법은 알아두면 좋은 절세 전략 같습니다. 명심해둘께요
흙돌이
2022-01-06 23:48:32
너무 잘보고 갑니다. 나중에 LLC설립할때 도움이 많이 될것 같아요 ^^
역시 사과님 글을 읽는게 제일 이해가 잘가요 ㅎㅎ
Blackstar
2022-01-07 00:32:02
렌트 비즈니스 하실 때 한가지 명심할 점은 대부분 테넌트들이 주인 상대로 소송할 때는 약점을 파고듭니다. 예를 들면 오래된 집은 코드에맞지 않거나 퍼밋없이 고친 것들이 하나 둘은 있게 마련인데요 이걸 집요하게 파고듭니다. 이렇게하면 보험회사가 제일 먼저 손털고 나갑니다. 자기들이 계약당시 몰랐던 내용이니 안해주겠단거죠. 계약서에 당연히 깨알같이 써놨을거고요. 그러면 결국 멍멍이 싸움이 되고 어설프게 가진자가 가장 피해를 보게 됩니다. 보험은 중요하지만 너무 맹신하시면 안된단 말씀을 드리고 싶었고요.
또 하나는 비즈니스 비용과 개인 비용을 철저하게 분리하시는게 좋습니다. 개인 = 비즈니스가 되는 순간 라이어빌리티가 분리되지 않습니다. Llc 분리하는 모든 노력이 허사가 되는거죠
시간탐험
2022-01-07 01:14:51
Blackstar 님 의견에 저도 동의합니다.
아무리 법인을 분리해놔도 상대방 변호사는 법인과 그 법인의 대표(대부분 오너)를 같이 고소합니다.
이때 법인의 대표가 법인과 개인용도를 혼용하면 많이 불리해집니다.
유리날개
2022-01-07 06:41:19
LLC는 제겐 아직 아주 멀고도 요원한 길이지만...ㅠ 그래도 항상 궁금했었는데 이렇게 이해 쉽게 설명해 주셔서 감사합니다!
구름속의산책
2022-01-07 06:56:42
사과님, 어려운 내용을 잘 정리해 주셨네요. 그리고 그림이 아주 멋있네요. 마지막 그림에 홀딩 컴퍼티 위에 Asset Protection Trust Company를 하나 더 추가로 씌워서 이 회사는 해외에서 설립하면 궁극의 Asset Protection이라고 하던데, 사과님은 그 레벨까지 도달하실 수 있으실 것 같습니다. 이 내용도 첨부한 링크 포드 캐스트에서 언급하고 있습니다. https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-podcast-106-brian-bradley
Pancake
2022-01-07 07:18:38
이렇게 잘 정리해 주셔서 감사합니다. 글솜씨도 고수세요.
Ruach
2022-01-10 08:11:36
한가지 추가로 생각하셔야 할 점은 각종 디덕션과 감가상각으로 인해 렌탈인컴보다 디덕션이 더 커서 택스베니핏에 의존한ROI를 제너레잇 하려하는 경우입니다 (보통 렌트 대비 에셋발류가 높은 지역들 - 뉴욕, 보스턴, 엘에이 등 - 이 이런 경우가 많죠). 특히 파트너쉽/에스콜프에게 SALT cap workaround를 허락한 주들에서는 더 렐레벤트 해집니다. 이런 경우 passive activity loss rule 때문에 렌탈인컴을 오프셋하고 남은 passive loss를 상실할 가능성이 큽니다. 그럴 경우를 방지하기 위해 일을 안하는 spouse가 부동산 라이센스를 따서 매니지하고 시간을 기록하는 경우도 많습니다 (정확히 기억안나는데 이런 경우 일년에 700몇십 시간 이상이고, 몇 case law를 보면 court에서 자세하게 그 타임로그를 트랙한 경우들이 있습니다).
그리고 s corp를 llc에서 컨버트 해서 사용하실 경우에는 make sure the llc agreement doesnt stipulate two classes of interest. 엠엔에이 하다보면 s corp라고 했는데 알고보니 아니였던 경우가 너무 많습니다.
사과
2022-01-10 16:39:08
아..그렇군요. 생각하지 못했던 부분이네요. 너무 감사드립니다.
S-corp 부분은 정말 세계가 깊고 다양하네요. 아직 계획단계라 공부중이니, 좀더 알아보고 신중하게 접근해야겠습니다. 아직까지는 단순 LLC로 House 홀딩하는 단계라 모든부분에 열려있는 상태입니다.
도코
2023-11-12 08:37:48
이 글이 토잉되서 보게 되었는데 LLC 정의 부분에 대해 약간 틀린 말들이 있네요. 그냥 참고하시라구요.
예를 들어:
- LLC 는 반드시 발생 주의(accrual basis) 회계 방식을 사용해야 하며, 현금(cash basis) 또는 수정 현금 주의(modified-cash basis) 회계 방식을 사용할 수 없습니다.
(도코: 이건 그냥 틀렸어요. 세법에 대해 찾아보시면 쉽게 알 수 있습니다.)
- LLC 는 다른 회사 형태에 비해서 세금 신고 제도가 훨씬 더 복잡한 경향이 있습니다
(도코: 다른 회사 형태라 하면 C Corp, S Corp인데 pass through라서 오히려 쉽다고 생각되는데요.)
- LLC 구성원이 지는 법적 책임은 그 구성원이 개인적으로 회사에 투자한 금액으로 한정됩니다
(도코: 이건 이론적으로 맞는데 corporate veil piercing되면 효력 무효화)
다른 좋은 정보가 많은데 이런 틀린 말들이 섞여있으면 글의 신뢰도를 떨어지게 만들어서 한번 재검토하시는 걸 추천합니다. 특히 변호사가 그랬다고 적혀서 뭔가 권위 있게 다가올 수 있는데 틀린 정보잖아요;;
그리고 이건 작은 포인트인데 LLC는 (3) Article of Incorporation이 아니라 Articles of Organization을 사용합니다. Corporation이 아니라 "in"-"corporation"을 하는게 아니니까요.
봉구봉이아빠
2023-11-12 23:26:18
여러 분들께서 더해 주신 정보로 유추해 볼 수 있는 점이지만, 굳이 한가지를 명확히 하자면, LLC는 주법에 따른 legal entity type입니다 (소위 entity type for legal purposes (allowed by state statute) v. entity type for US federal income tax purposes). 그리고 LLC는 세금보고를 위해 자의든 (election (예를들어, S corp, C corp)) 타의든 (default (예를들어, sole proprietor, partnership)) tax entity type을 정해야 합니다. 그렇기에 "LLC는 다른 회사 형태에 비해서 세금 신고 제도가 훨씬 더 복잡한 경향이 있습니다"는 맞지 않는 표현인것 같아요. 보다 나은 표현은 예를 들어, "LLC를 partnership (혹은 S corporation, C corporation)으로 세금보고할 경우 세금 신고가 훨씬 더 복잡한 경향이 있습니다" 이지 않나 싶습니다.
도코
2023-11-13 06:51:43
동의합니다. LLC자체로는 세금보고가 어렵다고 할 수가 없죠. 그게 LLC의 단점으로 원글에 적혀서 point out 한것이구요.
Single member LLC (default treated as sole prop) - 이게 가장 쉬움
Multi member LLC (default treated as partnership) - 다른 partnership과 세금신고 제도 동일함
LLC with S Corp Election - 다른 S Corp와 세금신고 제도 동일함
LLC with C Corp Election - 다른 C Corp와 세금신고 제도 동일함
위의 어느 경우에도 (처음에 tax treatment election을 제출하는 것 빼고는) LLC라고 해서 세금신고 제도가 다른 회사 형태보다 더 복잡한 경우는 없으니까요.
멘탈부자
2024-06-20 15:03:55
부동산 관련 LLC는 아니지만 LLC만들고 세금 관련 공부중에 많은 도움이 되는 글입니다. 사과님 감사드리고, 항상 도코님 정보에 도움을 많이 받고있어요.
시작 단계에서는 규모가 크지않아 말씀하신 single member - 1040 (sole prop)으로 세금선택해서 하다가 중간에 s-corp으로 세금보고를 변경할 수 있나요?
혹은, 상황에 따라 (이게 필요한지는 아직 모르겠지만 이론적으로) 매년 세금 보고 형식을 선택할 수 있는지 궁금합니다.
도코
2024-06-20 16:17:39
LLC (Sole Prop) --> LLC (S Corp) 추후 election 가능합니다.
다만 매년 왔다갔다 자유롭게 할 수 있는건 아니구요.